关于土地评估中地下空间土地面积分摊技术的探讨
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【摘 要】随着工业化和城市化进程的加快，人地矛盾日趋显现，为了既能满足社会发展对建设用地的需求，又能满足人们生产生活的需求，开展土地资源空间开发利用尤为必要。在城市中，城镇化发展的日益加剧，各项建设用地剧增和城镇以＂摊大饼＂的方式扩张造成土地资源的短缺和耕地剧减等多重问题。土地的空间利用不但更加合理的利用了土地，对指导今后土地的可持续利用乃至社会经济的发展均具有重要的意义。本文从土地估价的专业角度对土地地下空间土地面积分摊问题的评估技术进行探讨和研究，为评估地下空间土地价值提供参考。
【关键词】土地评估；地下空间；面积分摊
《物权法》第十二章第一百三十六条规定：＂建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权＂，这改变了从传统意义上土地利用的表面性、单层性，使土地使用权具有了空间立体性，国有土地出让时可以在地上、地表和地下分别设定土地使用权。
随着城市化进程的加快和现代化建设的加速，地下成为现代城市发展的重要空间资源，地下交通网路、地下停车场、地下商城等设施已成为现代城市改善城市交通、拓展空间资源、提升城市功能的重要手段。完善的地下空间利用体系也成为衡量一个城市现代化水平的重要标志。地下空间的利用不但解决了城市用地紧张，各项建设用地争抢地表土地资源等问题，更避免了城镇以＂摊大饼＂的方式扩张造成土地资源短缺和浪费的问题，但同时，土地使用的空间发展也给土地估价带来了一系列的难题，现行《城镇土地估价规程》中，对地上、地下空间土地的评估尚未明确，尤其是关于地表和地下建筑物土地面积分摊的问题。由于地下空间的利用主要涉及的是地下交通设施、停车场、地下商场等市政服务设施和商业设施，这部分建筑物所占用的土地面积应如何确定，成为了土地估价中面临的一大技术难题。
一、地表土地面积的分摊
相对来讲，地表土地的土地面积分摊较容易实现。在地表土地的土地评估中，对于存在建筑物的土地面积分摊，可以按照建筑面积进行分摊、也可以按照容积率进行分摊。
（一）按照建筑面积进行分摊
按照建筑面积进行分摊的方法，是根据估价对象所占有的建筑面积占总建筑面积的比例，来计算其土地面积占有的份额，即估价对象的土地面积为该部分的建筑面积除以总建筑面积再乘上总用地面积，计算公式如下：
土地分摊面积=估价对象建筑面积/总建筑面积×总用地面积
例，某栋住宅楼土地面积500㎡，总建筑面积1200㎡，某人拥有的房子建筑面积为86.7㎡，则该人拥有多少平方米的土地分摊面积？
解：该人拥有的土地分摊面积=估价对象建筑面积/总建筑面积×总用地面积
=86.7/1200×500
=36.13㎡
在土地评估的实际操作中，該方法是比较可行的，计算所得的土地分摊面积较为精确和合理，是普遍应用的一类方法。
（二）按照容积率进行分摊
按照容积率进行分摊的方法，是根据总用地面积和总建筑面积首先求得建筑物的整体容积率，然后用估价对象建筑面积除以容积率得到其占有的分摊土地面积，其计算公式如下：
土地分摊面积=估价对象建筑面积/（总建筑面积/总用地面积）
在计算方法上，按照容积率进行分摊方法的原理同按照建筑面积进行分摊方法的原理，在计算结果上，由于在计算容积率时存在小数进位的问题，其所得土地分摊面积与按照建筑面积进行分摊时相比有一定的误差。
综合考虑建筑面积和分摊土地面积的正比性，按照建筑面积进行分摊的方法比较公平合理，得到大部分估价师的认可。
二、地下土地面积的分摊
在《城镇土地估价规程》中，对地下有建筑物的土地评估技术规范尚无规定，地下空间建筑物是否应分摊相应的地表土地面积，还是应单独设立土地使用权面积？业内人士尚未形成统一意见。在实际土地估价中，笔者通过相关项目的评估总结了以下几种地下空间土地面积分摊的方法，仅供同行业人士参考。
笔者将地下建筑物土地面积分摊技术方法分为三种，即比例分摊法、地下从属法、分层设权法。
（一）比例分摊法
比例分摊法，即将地上地下建筑物视为一个整体，地表土地面积为土地总面积，地上地下建筑物总面积为总的建筑规模，即总建筑面积，以地上地下建筑面积占总建筑面积的比例为依据进行分摊。其计算公式如下：
地下建筑物分摊土地面积=地下建筑面积/（地上建筑面积+地下建筑面积）×总用地面积
例如，某地块地表土地面积为1000平方米，A公司拟在此地块上建设一综合办公楼，地上建筑面积为7500平方米，地下计划建设1500平方米的商场配套。该地下建筑面积的分摊土地面积按照比例分摊法进行计算，则其应分摊到的土地面积应为1500/（7500+1500）×1000=166.67平方米，地上建筑面积分摊土地面积为7500/（7500+1500）×1000=833.33平方米。
应用比例分摊法的优点是计算简便，容易理解，适合土地用途单一，土地使用权利人唯一的土地评估，但是对于地上地下土地用途不一致，使用权利人不唯一的土地估价则不适用，尤其是对于地上完全产权的土地使用权利人来说，无形中土地面积被地下土地空间的使用者分摊用地面积，有欠市场公平。
（二）地下从属法
地下从属法，即地上建筑物分摊总的用地面积，地下建筑物不占用土地分摊面积，在核定地下土地使用权价值时，只利用地上土地面积的楼面地价（楼面地价=土地总价/容积率）乘以地下总建筑面积确定地下土地使用权的价值。
例如，某地块土地单价为16000元/平方米，楼面地价为3000元/平方米，地下建筑面积为500平方米，运用地下从属法计算该土地地下空间的土地使用权价值为：地下使用权价格=该土地楼面地价×地下建筑面积=3000×500=150万元。endprint
该种方法的优点是能快速核定地下建筑物的资产价值，充分考虑了地上建筑物所带来的区位和环境优势，适合收益性较强的地下商业设施用地的评估，但是不适合收益性较差的地下停车场用地评估；对于地上为公园广场或者停车场，地下为商业设施的土地评估也不适用。该种方法对于单独的地下空间土地使用者来说，只存在土地空间使用的事实，不存在土地使用证的文件记载，在土地使用权力的维护上有一定缺陷，也给土地管理部门进行国有土地使用权权属登记带来一定的困难。
（三）分层设权法
分层设权法，即将土地空间的使用分成多层，地上建筑物的土地面积以地表核定的宗地界址图所载界内使用面积为准，地下建筑物的土地面积通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定。这样就将土地立体空间的概念完全的体现出来，使土地利用成为一个立体的模型。
在土地评估中，利用分层设权法基本可以无障碍的进行土地面积的分摊，值得注意的是，地下空间土地使用权的评估应和地上土地使用权的评估保持一致，无论地下建筑物是单层还是多层均应通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定一个地下土地总面积，即地下建筑物有且仅有一个土地投影面积，地下不再进行二次分层设定土地面积。分层设权法的优点是适合多类型、各用途用地的土地评估，基本不存在土地面积分摊的技术难度。但在土地管理部门进行土地权属登记的时候要注明＂地下空间＂的字样。
在需要进行地下土地面积分摊的土地估价中，对于这三种土地分摊方法的利用，估价师根据经验和不同用地的评估类型可以选择适合的方法，但是在理论依据上都稍有欠缺，截至目前，全国范围内运用这三种方法进行土地面积分摊的理论依据并不充分，估价中没有相关的法律或者法规作为其支撑依据。
三、当前全国范围内有关地下土地面积分摊技术的依据
2008年9月1日深圳实施《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，该办法第二十六条规定：＂地下建设用地使用权权属登记，按照相关法律、法规的规定实施，并注明‘地下空间。与地表建（构）筑物、附着物连为一体的地下的建（构）筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建（构）筑物、附着物共同登记。不能与地表建筑物连为一体，独立开发建设的地下的建（构）筑物、附着物，其土地权利确定为地下建设用地使用权，初始登记时独立登记。地下建设用地使用权登记以宗地为基本单位，并通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定其权属范围。＂该办法规定与地表建（构）筑物、附着物连为一体的地下的建（构）筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建（构）筑物、附着物共同登记，这就要求土地评估中将地上地下建筑视为一体，土地评估中适合运用比例分摊法进行土地面积分摊；该条对于不能与地表建筑物连为一体的建筑，规定进行地上和地下土地使用权的单独设权，适合用分层设权法进行土地评估。此项管理办法的实施，为比例分摊法和分层设权法提供了行政规章的支持，是全国首个关于地下空间设权的行政规章制度。
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