浅析营改增后房地产企业税收的发展现状及发展策略

　　【摘 要】自从1993年相关的税制改革以来，房地产企业的税务已经变成了我国税收的重点组成部分，对相关的经济的改革有着促进的作用，在一定程度上投射出地方与地方企业的税收收入的分配关系。随着我国经济的不断变革与我国政治的的进步，尤其是＂营改增＂在一定程度上的深入开展，我国的房地产税制体系在发展中遇到的问题已经慢慢的表现出来。笔者在本篇文章中针对房地产企业的税制现有的一些问题进行了探究，并在此基础上写出了一些对应的建议。我们应该了解税收大体是由节税、避税、转移税负组成的，换句话说是纳税人应该在遵纪守法的基础上，经过有计划的安排以及缜密的筹划归纳出最佳的纳税方法，从而使得企业在正常的避税中得到更多经济利益。在进行营改增后，房地产企业可以经过合适的的税收筹划，科学的缓解纳税负担，还可以解决重复征税的棘手问题，这样企业的成本和风险会有效的降低。基于此，营改增后的房地产企业税收筹划是值得调查和研究的重要课题。
　　【关键词】营改增；房地产企业；税收发展
　　一、营改增后房地产企业的税收发展的现状
　　近几年来，房地产企业的建筑业以及不动产经营全部应该缴纳营业税，根据笔者调查的相关文献，营改增实行抵扣的方法可以使得房地产企业针对企业内部的经营流程进行创星性的设计，改变之前的的散漫式管理，进而转变成细致化管理，实现降税的最初目标。不过实际的操作过程中还是会有所出入，房地产企业的营改增目前依旧有很多在改革中遇到的问题，例如建筑业本身是一种主要提供建筑劳务为主的，它的主要的购进业务相对来说比较少，营改增以后企业怎样在内部针对此进行合理税率的制定，可以使企业的税负不会太过于繁重。
　　我国政府和地方企业关于税制权力的相关规定，可以经过法律来逐渐确定，进而使得两者的关系更加的清晰，明确双方的责任与义务，使各自的作用得到最大化的发挥。房地产企业的资金收益进行划分的主要根据是各级事权和支出责任的划分，因此合理划分事权有利于提高企业的效率，提高企业的责任感与财政收入，达到权、责、利的统一。在有效的进行划分的过程中，应该在双方鼓励公共事务发展的基础上进行。房地产企业经常是所有者与经营权合二为一，所有者并不具有专业管理水平和能力，从而更重视业务上的管理，而对规范性要求较低，无论从税金缴纳还是税务规范性的管理方面，都是财务管理出现问题的重要方面，给企业的财务管理带来了困难。综上所述，企业如果想获得长期的发展，必须对自身的财务管理作出一定的改善，也要合理的科学的对待营改增后税务经营的模式，在我国经济的发展中，房地产行业是作为重要的组成部分出现的，各种各样的行业的发展已经涉及到房地产行业，它不仅仅是我国经济发展的根本性产业，还是可以改善人民生活一个社会性产业。在营改增得到运行后，房地产企业不但可以能有效的规避重复征税问题，还可以经过有效的税收筹划大幅度的缓解纳税负担，进而使得企业的运行成本以及风险得到大幅度的降低。
　　二、营改增后房地产企业税收发展遇到的问题
　　（一）税收机构设置不够合理
　　首先，企业结构设置情况体现了管理层对营改增后房地产企业税收的认知程度。目前我国房地产企业多数只是将财务工作定义为记账、报税，应付各种检查、审查，而没有意识到财务管理的重要性。据了解，房地产企业的财务部门设置一般情况是根据企业的业务量及復杂程度来规划，表现为下面几种情况：（1）业务单一的，会计和出纳由一个人担任或根本没有专业的会计人员，而是由税收人员兼任；（2）业务相对简单的，一般是通过代理公司完成记账报税的工作，一方面可以减少公司成本，另一方面可以充分利用财务公司的会计团队专业技能和合理利用财税政策、法规等优势，因此降低财税风险，但是代理记账公司为企业提供会计服务的人员基本上是刚毕业的大学生，经验不丰富。
　　（二）税收财务管理机制不明确
　　管理者经常忽视营改增后房地产企业税收工作的专业特征，直接安排财务工作。财务管理工作必须有理有据，不能凭借原来的一些业务结果以及业务质量了。这就在一定程度上限制了财务的账务解决方式，而不是仅仅按照企业管理者的意向来决定。因此，提前和财务进行业务的交流以及业务模式的建立已经变得格外重要。其次，财务工作者对经理层的安排总是言听计从，缺乏自己的意见或者想法。对于财务工作来讲，是一项原则性极强的工作，受制于会计法、税法等各种法规的约束，而管理者是没有接受这部分知识内容培训的，往往会以自我意识来要求财务人员做业务处理，甚至要求粉饰报表、做两套账。一些财会人员在国家、社会公众利益与企业利益发生冲突时，不能敢于从风险防范等方面提出正确观点和解决问题的方法，只能听从老板指挥，不能够坚持准则，甚至通同作弊，为企业违法违纪活动出谋划策，甚至直接参与伪造、变造虚假财会凭证、财会账簿、编制虚假财会报表，欺骗公众。
　　（三）税收工作人员的专业性有待加强
　　营改增后房地产企业税收的财务工作是一项专业性很强且复杂的经济工作，由于成本控制的限制，企业的财务人员基本需要负责财务核算及税务的全套会计基础业务，同时，还需要掌握资金管理、财务分析、融资等较全面的财务知识。而目前企业的财务人员多数为应届毕业生或是大专及以下学历的＂老会计。应届毕业生对企业的经营情况掌握的不够全面，又缺少实践经验，流动性大，而上了年纪的＂老员工＂，他们虽然在岗时间较长，形成了较为丰富的经验，但是这部分人的知识结构较为陈旧，对新知识手段掌握程度不够，知识更新不够及时，还有一部分企业所聘用的是非财务专业的从业人员。从房地产企业的财务业务所涉及的内容及从业人员业务水平可见，财务人员综合素质与企业发展需求匹配程度并不高。房地产企业经常是所有者与经营权合二为一，所有者并不具有专业管理水平和能力，从而更重视业务上的管理，而对规范性要求较低，无论从资金使用还是业务规范性的管理方面，都给企业的财务管理带来了困难。
　　三、营改增后关于房地产企业税收发展的建议
　　（一）增强管理增值税发票，有效的获得可抵扣发票
　　一般意义上作为普通的纳税人的房地产公司，公司会使用一些增值税特有的发票，并且要求相关人员开具，最重要的是要有专门的人进行保管。房地产公司应该在一定意义上提高它自身内部的管理水平，而且应该促进相关的公司的财务工作人员培训学习税务方面的知识。根据有关资料的调查，增值税的普通纳税人不仅应该负责好销项税发票的开具以及管理，而且还要增强各项购进业务的管理机制，其中主要有固定资产买进的管理以及采购材料的管理，一定要在规定的实践内获得增值税的规定发票以及对应的抵扣联。这在一定意义上也对房地产开发企业作出了一些要求，必须加强企业内部的质量审查以及外部的质量监控，尽可能和一些增值税的普通纳税人资格相吻合的、已经具有合格资质的建筑施工企业进行合作，不仅可以保证工程的质量，还可以为后来的抵扣进项税制造一定的根基。综上所述，笔者可以这样进行预测，在增值税合理的规避连续性征税的同时也可以很好的促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。
　　（二）放宽政府扶持政策
　　政府可以给出各种政策优惠，如发放运营特许权，投资商可以进行广告宣传等，令投资商实实在在地发觉到有巨大的利润空间。我们国家现在还没有从法律的视野出发，来具体的设定房地产企业所拥有的各种各样的税收权利，并且企业的税制的改革也受到了限制，因此在建设方面也没有具体的法律保障。从我国现在已经存在的税收法律来讲的话，经全国人民代表大会及其常务委员会通过税收实体法只有三部，它们依次为车船税法、个人所得税法、和企业所得税法。大部分的税种的相关规定、制度以及法律法规等全是经过全国人民代表大会及其常务委员会给予对应的权利后，再经过国务院和相关的部门颁布并在现实生活中文得以实施的。从而造成了企业的税收还没有较高层次的法律根据。从另一方面来讲，目前在我们国家还没有实施《企业税收基本法》、《企业税法通则》等明确有法律规定的根本性文件，通过此来细致的规定房地产税种的采用以及征收的界限，还有相关的机构的责任与权力等问题。
　　（三）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划
　　＂营改增＂在正式实行之前，我国的大部分的企业重点将营业税作为主要的税种，部分企业也把私人所得税、企业所得税等征收数额较多的税种设定为根本的税种。没有将税收与成本之间的关系考虑进去。但是，私人所得税、房地产企业所得税是地方政府的一起享有的税，当然在一定意义上是占据较大的比重；我们熟悉的经营所得税在＂营改增＂实行之后，渐渐的被增值税所取代，以上这些都已经为企业税制的改革产生了重要的影响，导致了相关税种的不清晰，也间接的造成了现有的很多房地产企业税收呈现这样一种问题，就是规模相对较小，税收来源不稳定，征税的成本也比較高。因此，房地产企业必须注重自身的经营活动管理，合理开展税收与成本的联动计划。
　　（四）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
　　中国的企业税收在一定程度上全部都设定为政府所有，相关的地方部门只能拥有部分税种的征收权，还拥有使用地方税收收益的权利。依据我国相关的税收法律说明，我国的政府颁布并实施的税收的相关的法律法规，并未将企业的税收筹划纳入其中。在征税的情况下以及税收减免等方面可以有一定的实施税收的条件，但是这些制定出来的条例却总是缺少整体性。房地产企业亟待与相关的税务机关加强沟通，确保自身税收筹划的合法性。房地产企业应该对自身的长远发展起到有效的带头作用，要有稳定的税源，通过与地方税收机关的合作来促进经济的发展。
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