迈阿密在九月享受公寓和房屋销售的双重刺激

　　根据迈阿密房地产经纪人协会的新数据，2019年9月，迈阿密戴德县的独户房屋销售，公寓销售，中位数价格，美元交易量和豪宅交易均同比增长。
　　迈阿密独户房屋和公寓销售额跃升了两位数。独户房屋销售同比增长10.4%，从978增长至1,080。公寓销售同比增长11.4%，从1,041增至1,160。
　　MIAMI董事会主席若泽·玛丽亚·塞拉诺(JoséMaríaSerrano)表示：“新的税法和低抵押贷款利率继续助长迈阿密房地产。“来自负担沉重的州的高收入者正在搬迁到迈阿密，而不仅仅是因为节省了金钱。迈阿密是美国发展最快的市中心之一，世界闻名的巴塞尔艺术博览会迈阿密，迈阿密在巴塞尔艺术和设计界享誉全球以及东南部最多的文化机构。”
　　迈阿密9月房屋销售总额跃升两位数
　　迈阿密戴德县房屋销售总额从2,019增至2,240，同比增长10.9%。随着消费者信心的提高，失业率的降低，就业机会的增加以及对佛罗里达州移民的增加，迈阿密房地产应享有稳定的增长。
　　年初至今，迈阿密的单户住宅销售额与2018年前9个月相比增长了1.8%。公寓交易今年迄今为止增长了0.6%。
　　2019年9月，单户住宅和公寓的豪宅(100万美元及以上)房屋销售量增加。上个月，单户住宅豪宅销售量增长23.3%至90笔交易。公寓豪华销售增长16.7%，至63笔交易。
　　上月豪宅交易数量的增加提高了迈阿密房地产的总交易额。单户住宅美元交易量增长了19.8%，从5.257亿美元增至6.295亿美元。公寓美元交易量从3.743亿美元增长到4.286亿美元，增长了14.5%。
　　根据房地美(Freddie Mac)的数据，为期30年的常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率从8月份的3.62%降至9月份的3.61%。2018年全年的平均承诺率为4.54%。
　　缺乏抵押贷款继续阻碍了现有公寓市场的进一步增长。根据佛罗里达州商业与专业法规部和联邦住房管理局的数据，在迈阿密戴德县和布劳沃德县的9,307栋公寓楼中，只有12栋获得了联邦住房管理局的批准贷款，低于去年的29栋。
　　新的公寓审批流程可能会在将来增加销量。新指南于10月中旬生效，将认证期限从两年延长至三年，允许单单位抵押贷款批准，为所有者/占用率提供了更大的灵活性，并增加了单个项目中FHA贷款的允许数量。MIAMI和NAR倡导的许多变化将带来数千个新的房屋拥有机会。
　　迈阿密7.83连续年的价格升值
　　迈阿密戴德县独户房屋价格在2019年9月上涨4.9%，从360,000美元增至377,750美元。迈阿密独户住宅价格已连续94个月上涨，为7.83年。现有公寓价格上涨了3.2%，从237,500美元上涨至245,000美元。公寓价格甚至在过去100个月中的96个月内一直上涨或保持不变。
　　尽管价格上涨，与其他全球城市相比，迈阿密仍然便宜。根据莱坊(Knight Frank)的《 2019年财富报告》(The Wealth Report)，在迈阿密，100万美元可以使购房者获得93平方米的优质房产。摩纳哥(16平方米)，香港(22)，纽约(31)，洛杉矶(36)和其他地区提供的优质土地要少得多，价格为100万美元。
　　迈阿密苦恼的销售保持低位，反映出健康的市场
　　上个月，迈阿密所有封闭式住宅销售中只有5.8%令人不安，包括REO(银行拥有的房地产)和卖空交易，而2019年9月为6.8%。2009年，不良销售占迈阿密销售的70%。
　　迈阿密的不良销售总额从137下降至130，下降了5.1%。
　　空头和REO分别占2019年9月迈阿密总销售的1.3%和4.6%。空头交易同比下降12.5%，而REO下降2.9 % 百分。
　　在全国范围内，不良销售占9月销售的2%，与8月持平，但与2018年9月的3%相比有所下降。
　　迈阿密房地产的售价接近标价
　　迈阿密独户住宅销售从上市到签约日期的中位数天数为57天，比去年的47天增加了21.3%。独户住宅的挂牌日期至结束日期之间的中位数天数为104天，比91天增加了14.3%。
　　公寓的中位承包时间为87天，比去年的70天增加了24.3%。上市日至交易日之间的中位数天数增加了15.3%，至128天。
　　单户住宅收到的原始标价的中位数百分比是95.3%。现有公寓收到的原始标价的中位数百分比是93.7%。
　　国家和州统计
　　在全国范围内，9月成屋销售总额较8月下降2.2%，经季节性因素调整后的年度率为538万。尽管销量下降，但整体销售额仍比去年同期增长3.9%(2018年9月为518万)。
　　根据佛罗里达房地产经纪人的数据，上个月全州现有单户住宅的封闭销售总计23,510套，比2018年9月增长11.5%。佛罗里达州的公寓式联排别墅市场总计9,007家，比去年同期增长6.1%。签订销售合同后30到90天内，可能会发生封闭式销售。
　　由于所有地区价格上涨，9月全国所有住房类型的现房价格中位数为272,100美元，较2018年9月(256,900美元)增长5.9%。9月份的价格上涨标志着连续91个月同比增长。
　　9月份，全州单户住宅和公寓式联排别墅物业的平均销售价格连续93个月同比上涨。根据佛罗里达房地产经纪人研究部与当地房地产经纪人委员会/协会的数据，全州单户住宅的中位销售价格为26.5万美元，比上年增长5.3%。上个月全州公寓式联排别墅的全州中位价为193,000美元，比去年同期上涨5.8%。中位数是中点;一半的房屋售价更高，一半的价格更低。
　　迈阿密的现金买家几乎是全国数字的两倍。
　　迈阿密的现金交易占2019年9月总成交额的33.9%，而去年为35.4%。迈阿密的现金交易几乎是全国数字的两倍(17%)。
　　迈阿密现金销售的高比例反映了南佛罗里达州吸引众多国际购房者的能力，他们倾向于以全现金方式购买房地产。
　　共管公寓占迈阿密现金购买的很大一部分，因为9月份共计关闭公寓的46.1%是现金，而独户房屋销售的20.9%。
　　卖方的单户住宅市场，公寓的买方市场
　　9月份单户住宅库存下降了3.1%，从去年的6,652份活跃挂牌量下降至上月的6,444份。公寓库存从2018
　　年同期的15,435份下降1.9%至15,142，从2018 年同期的15435上市。公寓库存的增加是公寓价格在30万美元以上的房屋，单户住宅的库存在60万美元以上。
　　单户住宅的月库存量下降了4.8%，至5.9个月，这表明有卖方市场。现有的公寓有13个月的供应量，这表明有买方市场。买卖双方之间平衡的市场提供六个月至九个月的供应。
　　截至9月底，总活跃挂牌交易量从22,087下降至21,586，同比下降2.3%。当销售触底时，活跃的房源仍比2008年的水平低60%。
　　迈阿密独户住宅的新房源从1,682家下降3.7%，至1,619家。新上市公寓减少21.2%，从2,285减少至2,028。
　　在全国范围内，9月底的住房总存量为183万，大约等于8月份可供出售的现房数量，但比一年前的188万减少了2.7%。按目前的销售速度，未售出的库存量为4.1个月，高于8月份的4.0个月，低于2018年9月记录的4.4个月。