上半年业绩增速24.3%不及50强平均，董事长表示控规模，降负债，并承诺保障全额兑付。 ◎作者 / 沈晓玲、汪维文 ■■■ 核心观点 【业绩增速不及TOP50平均，完成全年目标46.1%】上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额599.2亿元，同比增长24.3%，低于TOP50强房企平均36%的销售业绩增速。截止至6月，完成全年销售目标46.1%，参考过往企业的经营数据，在上半年成绩的基础上，全年目标完成压力不大。企业积极去库存，抢抓回款，实现全口径回款490亿元，销售回款率81.8%，与去年同期相比提升近7个百分点。 【保持审慎投资态度，超6成投向长三角区域】上半年荣盛发展新增土储建筑面积为302.9万平方米，总价为123.4亿元，拿地销售比为0.21，相较于去年同期的0.43有明显下降。企业在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此占比仅有16.2%。 【环京区域土储占比高，结构优化仍在路上】截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。环渤海占比微降至60.4%，其中环京区域总土储建面达到了1092.2万平方米，较年初提升8.4%，占总土储的比重达29.2%，其中廊坊一城土储就达到了625.3万平方。 【营收增长，盈利能力持续下滑】2021年上半年荣盛发展实现营业收入342.2亿元，同比增长30.9%。其中房地产业务营收315.8亿元，占营业收入比重达92.3%，相较去年同期上升5.7个百分点。上半年荣盛发展实现毛利润88.4亿元，整体毛利率水平为25.8%，较去年同期下降5.5个百分点。整体来看，企业的毛利率和归母净利率水平自2018年以来出现持续下滑。展望全年，管理层认为毛利率大概在20%-25%的之间。 【剔预资产负债率踩线，处于黄档水平】截止至2021年中，荣盛发展持有现金291.7亿元，现金短债比1.16，长短债比相较期初略有提升至1.92。但是需要的是，截止至2021年中，荣盛发展应付票据总额仍有79.3亿元，并且由于商票多为短期兑付，结合企业现金情况来看，我们认为荣盛发展短期内资金压力仍然存在。截止至2021年中，企业净负债率为66.5%，呈现持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%，仍超出监管规则不高于70%的要求，整体来看＂三条红线＂处于黄档水平。 【产业园收入同比下降，＂荣万家＂成功上市】2021年上半年企业多元化营收实现26.5亿元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企业产业园业务收入仅8亿元，相较去年同期下降近60%。物业板块和酒店板块分别实现收入7.4亿元和3.4亿元，分别同比增长16.3%、67.6%，并且在年初，荣万家还成功于港交所上市。 01
销售 业绩增速不及TOP50平均完成全年目标46.1% 销售目标达成46.1%，参考过往水平来看，企业完成全年目标压力不大。2021年上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额599.2亿元，同比增长24.3%，低于TOP50强房企平均36%的销售业绩增速。合约销售面积516.7万平方米，同比增长19.0%。截止至6月，荣盛发展完成全年销售目标46.1%，2019年和2020年，企业半年度的目标业绩完成率分别为41.6%和39.9%，参考过往企业的经营数据，在上半年成绩的基础上，全年目标完成压力不大。 上半年全口径回款490亿元，回款率同比提升近7个点。上半年，企业积极去库存，抢抓回款，实现全口径回款490亿元，销售回款率81.8%，与去年同期相比提升近7个百分点。按照企业的计划，下半年保障回款560亿元，即可完成全年回款1050亿元的目标。 02
投资 保持审慎投资态度 超6成投向长三角区域 投资谨慎拿地放缓，拿地销售仅0.21。2021年上半年荣盛发展共新增28幅土地，新增土储建筑面积为302.9万平方米，总价为123.4亿元，拿地销售仅为0.21，相较于去年同期的0.43有明显下降，对比上半年TOP50平均的0.30，企业拿地的力度也相对偏小。新增土储楼板价为4075元/平方米，与2020年全年新增土储楼板价基本持平。 调整布局重心，新增土储超6成来自长三角区域。2021年上半年，荣盛发展秉持沿长江及陇海铁路沿线，京沪、京广铁路沿线发展，深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市的＂两横、两纵、三集群＂的战略布局策略，在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角凭借广州的高价地块，占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此投资占比仅有16.2%。 03
土储 环京区域土储占比高结构优化仍在路上 总土储可保障未来3年左右开发需求。截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，相较年初略有下降，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。 区域分布与年初差距不大，环渤海占比较年初略有下降至60.4%。目前虽然荣盛发展在逐步扩展全国化布局，但其环渤海区域依然是企业发展的大本营。尤其是环渤海中的环京区域，荣盛总土储建面达到了1092.2万平方米，较年初提升8.4%，占总土储的比重达29.2%，其中廊坊一城土储就达到了625.3万平方米。在业绩会上，管理层表示目前影响环京楼市的几大因素都在趋稳，一是＂房住不炒＂政策在廊坊市场贯彻多年，目前政策平稳，投资客水分被挤掉一些，以自住刚需为主；二是廊坊上半年销售面积同比有15%左右的增长，市场表现并不悲观；第三个是集团调土储结构效果显现，上半年长三角业绩占比达到了36.2%，平滑环京区域影响，抗风险能力增强。 04
营利 营收稳健增长盈利能力持续下滑 营业收入同比增长3成，地产营收贡献重回9成以上。2021年上半年荣盛发展实现营业收入342.2亿元，同比增长30.9%。其中房地产业务营收315.8亿元，占营业收入比重达92.3%，相较去年同期上升5.7个百分点。另外产业园收入较去年同期下滑近6成，物业服务和酒店经营业务同比均有提升。 盈利能力持续下滑，预计全年毛利率在20%-25%。2020年上半年荣盛发展实现毛利润88.4亿元，归母净利润25.3亿元，整体毛利率水平为25.8%，较去年同期下降5.5个百分点，归母净利率为7.4%，较去年同期下降了3.9个百分点。整体来看，企业的毛利率和归母净利率水平自2018年以来出现持续下滑。且据管理层透露，由于政策调控严厉，限价限售等多重政策因素，上半年企业在长三角地区的平均毛利率仅有8%-15%，京津冀的项目可以达到15%-30%的毛利水平帮助平滑利润。展望全年，管理层认为毛利率水平大概在20%-25%之间。整个行业利润承压的环境之下，荣盛还需在成本管控和产品打造上继续发力以维持盈利水平。 05
负债 剔预资产负债率踩线董事长承诺绝不违约 现金短债比1.16，应付票据79.3亿元，短期资金压力仍在。截止至2021年中，荣盛发展持有现金291.7亿元（含受限制现金），较期初略有下降。现金短债比1.16，符合＂三道红线＂监管标准，长短债比相较期初略有提升至1.92。但是需要的是，截止至2021年中，荣盛发展应付票据总额仍有79.3亿元，应付票据/有息债务总额为12.2%，应付票据/归母净资产为16%，处于行业较高水平。在6月30日，有消息称央行已将＂三道红线＂试点房企商票数据纳入到了监控范围，政策的趋严可能会带来监管的压力，并且由于商票多为短期兑付，结合企业现金情况来看，我们认为荣盛发展短期内资金压力仍然较大。 净负债率呈下降趋势，剔预资产负债率仍然超过监管要求。据年报公布，截止至2021年中，企业净负债率为66.5%，呈现持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%，虽然仍超出监管规则不高于70%的要求，但已然可控，整体来看＂三条红线＂处于黄档水平。 另外在业绩会上，荣盛发展董事长耿建明表示，现阶段公司近阶段最重要的任务和主要的策略有两点，一方面紧跟政策步伐，努力降负债去杠杆，按照要求努力做好销售，另一方面去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资，做好长期的思想准备，切实管理好流动性。同时董事长还做出承诺，无论面临何种形势，面对何种困难，企业都按时足额的兑现了各类的债务，＂我们过去没有，现在不会有，将来同样也不会出现任何违约事件。＂ 06 多元化 产业园收入同比下降＂荣万家＂成功上市 ＂3 X＂战略稳步推进，产业园业务营收下滑导致多元化营收占比较年初下降。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续增长。整体来看，2021年上半年企业多元化营收实现26.5亿元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企业产业园业务收入仅8亿元，相较去年同期下降近60%。物业板块和酒店板块分别实现收入7.4亿元和3.4亿元，分别同比增长16.3%、67.6%，并且在年初，荣万家还成功于港交所上市。 排版丨太阳 本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载 以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考 转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合 更多中报点评 中报点评1 | 金辉控股：结算加快、权益大幅提升， 净利增幅92.4% 中报点评2 | 禹洲集团：坚持一二线城市深耕，土储总货值逾4400亿元 中报点评3 | 时代中国：存货周转承压，仍看好城市更新 中报点评4 | 越秀地产：坚持大湾区深耕布局，发挥国企合作及TOD开发优势 中报点评5 | 宝龙地产：去化与回款存隐忧，核心归母净利大增42% 中报点评6 | 建业地产：营收显著增长56.4%，盈利能力有待增强
如何不忘初心（不忘初心跟党走ppt内容）我们共产党人讲奉献，就要有一颗为党为人民矢志奋斗的心，有了这颗心，就会痛并快乐着，再怎么艰苦也是美的再怎么付出也是甜的，就不会患得患失。这才是符合党和人民要求的大奉献。本文给大家分男人会怀念纠缠过他的女人吗（为什么男人会对折腾过他的女人念念不忘？）男人会怀念纠缠过他的女人吗（为什么男人会对折腾过他的女人念念不忘？）01人活在这世上，有的人想要一帆风顺平平淡淡，有的人却希望多些惊险和刺激，最好还能有些坎坷不平让自己长见识。诚然如何践行初心使命（践行初心使命，勇于担当作为）来源人民日报中央厨房习近平总书记指出党史学习教育的一个重要任务就是教育引导全党同志坚定理想信念筑牢初心使命。百年来，为中国人民谋幸福为中华民族谋复兴的初心使命一直激励着中国共产党人网络行业分析（中国行业数据分析网）网络行业分析（中国行业数据分析网）2019，面临内外强大压力的互联网能否逆风翻盘，向死而生呢？互联网行业巨头又有什么样的举动？互联网行业的潮水又该如何涌动呢？以下，笔者将从八个方面鞠躬礼仪！（行鞠躬礼必须掌握的个小细节！）鞠躬礼仪！（行鞠躬礼必须掌握的个小细节！）鞠躬礼真正起源于中国，由敛身演变而来。鞠躬礼一般是下级对上级或晚辈对长辈以及初次见面的朋友之间的礼节，表达自己对受礼人的尊重之意。职场达人郑州礼仪（文明礼仪仪容仪表篇）郑州礼仪（文明礼仪仪容仪表篇）文明无处不在，礼仪无处不有城市的文明程度取决于广大市民公共文明素养的高低。以文明礼仪为范丈量文明差距强化文明意识提升文明境界规范文明行为。让我们做文明文明是什么（文明礼仪知识内容）文明礼仪知识大全中华民族素有礼仪之邦的美誉。文明有礼是当代小学生最基本的道德行为规范和文明素质的体现。我们要做一个讲文明礼仪的小学生。下面小编和大家一起学习文明礼仪知识大全。文明礼心理医生给女人的忠告（女生当心理医生好吗）心理医生给女人的忠告（女生当心理医生好吗）女人生来是感性的物种，滚滚红尘怀着一颗真心，带着满腔柔情慢慢走来。可是经历千山万水，看过人情冷漠，难免会有挥之不去无法释怀的情殇，感情的世芭蕾形体（芭蕾形体的好处）芭蕾形体（芭蕾形体的好处）芭蕾舞的很多动作可以加强你的肌肉和增加灵活性，下面练习将芭蕾舞的动作融入你的健身套路。低冲击练习在关节上是很容易的，对于加强手臂大腿内侧和背部等难以到达的哪个线上少儿英语好（少儿英语线上哪家好）1月28日，新京报教育频道联合千龙智库共同发布2020年度UP新力量教育品牌影响力舆情报告。报告发布2020年度UP新力量教育品牌影响力总榜TOP50及细分领域创新指数品牌质量媒体海河社区（朝阳市海河社区）海河社区（朝阳市海河社区）节俭安全的清明节，海河社区党委组织邻里项目夜鹰行动的志愿者于4月1日晚上至4月5日晚上7点至9点在辖区内开展夜巡活动。本次活动主要是巡查辖区内祭祀烧纸情况