房产营业税税率（房产交易有些什么税费）

　　房产营业税税率（房产交易有些什么税费）
　　近期有客户再问听说九月份后契税要涨，是不是真的，我告诉他，这个政策去年就出台了 但是涨不涨看地方政府是不是按国家政策执行了，我不知道啊。但是这个问题给了我灵感，因为很多客户问过这个问题，尤其第一次买房的客户，因为之前我也耿耿于怀了很久。
　　没有入这个房地产前我是卖车的，买新车只需要给购置税 车船税 保险和落户的上牌费就好了。第一次去买房子时给的费用很多，我自己那时跟着中介让给什么就给了，完全蒙圈的。后来回去自己看了所有的票据忽然发现一个个人所得税票据，就百度了一下，给中介打电话问他这个费用不是卖方出吗？怎么是我自己出的，中介说费用都是买房的出，为此耿耿于怀了很久，以为中介骗了我，后来自己进入房地产这个行业才明白昆明的行情和一些城市还是有差别的。当然了我买的是二手房。
　　那么我们看看二手房和新房的费用大约有哪些？
　　新房比较简单，因为是期房，付了首付或者全款，交房后办证是出契税，维修基金，工本费，办理产权的费用大约500元就好了。当然契税按面积套数各有不同。
　　二手房的费用不叫多，契税、个人所得税、增值税（产权不满两年的）、公证费、居间费 、工本费，名目较多。
　　但是不管新房二手契税都是需要上的，但是不包含40年产权的商住，因为40年产权的商住类不管多少套契税都是3%的计算方式。所以就不单独拿出来说了。
　　下面说的都是商品房，普通住宅。因为绝大部分人买的也是这类物业。
　　契税，是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。我们可以看到征收对象是产权人，就是谁买谁出了。
　　增值税，是指国家对房产的增值所收的费用。几年前我们都叫营业税。从增值来看一目了然肯定是卖方增值了，这个税费由卖方出的。
　　个人所得税，是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。所得肯定是卖方所得。这个税也是卖方承担税费。
　　但是我们在昆明的市场来看目前所有的费用都是买方在出的，因为我们谈的都是净收，也就是房子卖方要多少钱，其余的买方承担。据我所知的成都是不一样的，他们的收费标准和昆明不一样，首先卖方挂房子，被卖了需要1%的居间费，其次卖方该出的费用是多少就是多少，各出各的费用，也就是卖方由于房产增值或者卖房所得的税费就是卖方出。
　　说到成都有点远，说句心里话，昆明市场规则是最早的中介公司在房产交易的过程中潜移默化而形成的，其实就我个人而言我是希望改变这种现状的，因为房子价格卖方你可以自己定价，比如130万的房子，如果不满两年的，您要把这部分费用加进去是毋庸置疑的，但是如果加进去那么二手房就会比周边的新房还贵。这个的好处就是可以限制炒房的投机心理，因为滇池边的大部分房子就有规定拿证不满三年的房子是不准备交易的。还有一个好处就是对于眼下的市场默认规则下对于那些真正买房的少了增值税，他们的首付款要求就降了很多，二手房的去化也有好处，要不然他们只能选择证满两年房子，次新小区喜欢但是因为首付款要求高望而却步。因为最近确实遇到一些业主急售，并且业主出增值税的就好几家。不过绝大多数的业主还是不愿意出增值税，因为多年的市场默认规则，绝大多数的业主还是想净收，就是卖多少到手多少。而且业主的居间费也是没有的。很多外省的业主挂房子是都会问到挂房子交易成功收多少钱，我们都告诉他昆明没有。这句话应该是他们听到的最开心的话了。
　　话题有点远，跑题了，那么我们来看看眼下二手房交易的税费有哪些：
　　不清楚的可以下载保存
　　请仔细看上图，买房者不清楚的可以下载保存。
　　增值税
　　但是这个费用不是绝对的，契税的绝对的，但是具体看九月份后政府如何调控，涨与不涨看地方政府的调控政策。但是增值税是证不满两年都有的5.6%，因为有个税，政府给了优惠按5.3%收取。对于契税发票满两年的可以选择差额上税20%的个税，也就是很多中介忽悠客户时说的，契税满两年了，没有增值税了，但是您忘了是差额上税，也就是当年买的房子80万，现在120万，差额40万*20%=8万的个税。这个税费怎么样？当然如果首付高或者全款怎么操作这个就不说了，需要了解的私聊。
　　个税，成交价的1%。比较简单。
　　契税看上图，看面积，看第几套房子。
　　公证费有三笔。房子成交价200万的，前面的50万是千分之三，剩余的150万是千分之一点五，贷款的有抵押的公证费是贷款金额的千分之一。
　　居间费，中介收取的费用，目前全国市场（昆明也一样）是成交价的2%。
　　其它的工本费就是几十块钱的事了。
　　关于费用方面不知道的可以详询，但是车位除外，因为车位是需要现场核税的，因为每个小区的车位核价不一样，几乎不会按成交价核税。