房产原值包括哪些（房产增值部分怎么分割）

　　无论是买房还是卖房，都绝对算得上人生中的大事件。众所周知，买卖房屋除了房款以外，还涉及金额不小的税款。那你知道买卖双方各自需要交哪些税、交多少以及能否享受税收优惠吗？以下内容将会为你解疑答惑，感兴趣的请点赞加噢~
　　一、卖方涉及的税
　　（一）增值税
　　卖房过程涉及的增值税
　　1、北上广深以外地区
　　个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
　　个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　2、北上广深地区
　　个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
　　个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，是否免征增值税视情况而定：若销售的是普通住宅，则免征增值税；若销售的是非普通住宅，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
　　那么有小伙伴可能就要提问了，到底什么是普通住宅，什么是非普通住宅呢？
　　税收口径上的普通住房指的是居住型的住房，包括70年产权的住宅和50年产权的居住型公寓（此公寓产权证上标有居住型字样，且适用民水民电）。
　　非普通住房一般指50年或40年产权的公寓（此公寓产权证上仅有公寓二字，且适用商水商电）。
　　快看看你们家的房产属于哪个类型，能否享受免征增值税的政策？
　　（二）附加税费
　　附加税费指的是城建税、教育费附加和地方教育附加这三类。
　　税法规定：附加税费的纳税义务人为负有缴纳增值税、消费税义务的单位和个人。也就是说，如果你卖房时缴纳了增值税，你就需以增值税额为基础，额外缴纳附加税费。
　　城建税的税率视地区而定，市区为7%，县城、镇为5%，其他地区为1%。教育费附加征收比率为3%。地方教育附加征收比率为2%。
　　举例说明：若你出售一套市区购入1年的住房，缴纳了10万元的增值税，那么你需要缴纳城建税10*7%=0.7万元；教育费附加10*3%=0.3万元；地方教育附加10*2%=0.2万元，合计1.2万元的附加税费。
　　（三）土地增值税
　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
　　由此可知，个人卖房属于土地增值税的应税范围，但根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条的规定，对个人销售住房【暂免】征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，截至目前，个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　（四）个人所得税
　　个人出售房屋需要按财产转让所得缴纳个人所得税。应纳税额 =（转让收入-房产原值-合理税费）×20%。
　　1、关于房产原值：应按购买发票为准，若无购买发票的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。应纳税额=转让收入*1%-3%
　　2、关于合理税费：主要指城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等、住房装修费用、住房贷款利息、手续费公证费等。
　　3、税收优惠：符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，即我们通常所说的＂满五唯一＂。
　　【＂满五＂的判定】
　　＂满五＂的判定
　　需要注意的是，已购公房，以市场价买的，属于完全个人产权，跟普通商品房的认定方式完全一致；以成本价买的，必须满五年才可以上市交易，就不存在＂满五＂的问题了。还有，以标准价买的，业主只拥有部分产权（原产权单位也享有部分产权），也是满五年后才能上市交易，原单位有优先回购权。
　　【＂唯一＂的判定】
　　以家庭为单位，家庭成员名下独自拥有或与他人共有的（不管所占份额多少）房产的套数，在该单个限购城市的不动产登记中心全部备案的房屋只有一套。什么是以家庭为单位呢？即购房人及其配偶、未满18周岁子女计算为家庭成员（成年子女不算在内）。值得注意的是，此＂唯一＂指的是在单个限购城市唯一，比如老王家庭共有两套房，其中一套在北京，一套在深圳，那么这两套房产在当地都属于＂唯一＂。
　　准备卖房的小伙伴看看你们家的房子符不符合＂满五唯一＂？
　　（五）印花税
　　根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
　　二、买方涉及的税
　　（六）契税
　　1、税法规定
　　买房需要缴纳契税，税率为3%-5%，但各地方可以在此税率范围内自行确定差额税率，因此，关于契税的征收，各地可能存在不一致。
　　根据统计：对于契税适用税率，有27个省、自治区、直辖市确定为税法规定的最低水平，即3%；湖南省确定为4%；河北、辽宁、河南3个省确定了3%和4%两档税率，其中河北和辽宁对个人购买普通住房、河南对住房权属转移适用3%税率。
　　2、税收优惠：
　　①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京、上海、广州、深圳暂不实施该项契税优惠政策，按3%税率征收）
　　③法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
　　④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。
　　⑤夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
　　⑥城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
　　综上所述，买卖房屋需要缴纳增值税、附加税费、个人所得税、契税，暂免征收土地增值税和印花税。其中增值税、个人所得税和契税都有相应的税收优惠政策，大家根据自己的实际情况进行判定。
　　欢迎，共同探讨
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