深圳学新加坡人人有房住

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　　深圳学新加坡人人有房住
　　深圳，作为改革开放的先锋，又迎来风向标式改革!
　　8月28日，深圳市住建局局长张学凡公开表示：
　　“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”
　　他解释，深圳提出了一个大规模建房行动，包括商品房和公共住房这两大块。其中，公共租赁住房这一块，有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。
　　房地产学习“新加坡模式”，这一概念在全国首次为官方提出，意义非凡!以后住房市场上，政府提供的住房成为主流，商品房将沦为少数，实现“居者有其屋”，炒房彻底没戏了。
　　众所周知，中国内地房地产方方面面师从香港，从70年产权到商品房预售制，甚至公摊面积，都一一仿照香港房地产模式。而深圳则是引入香港房地产模式的排头兵。
　　“香港模式”推动了大众居住环境改善和中国城市化，同时也带来了土地财政和高房价的弊端，诞生了中国特色“炒房团”。
　　如今，高房价掣肘大城市经济活力，引发社会大众不满，政府调控花样百出，却难拉住社会对房价永远涨的预期。
　　根本原因是——大家认为政府不会放弃土地财政!
　　房地产“香港模式”已经不符合大众对美好生活的向往，亟需一种新的模式来实现住有所居目标。
　　此刻，同属东亚文化圈的新加坡模式，成为了学习榜样。
　　深圳宣布告别“香港模式”后，又成为第一个引入新加坡模式的城市!
　　深圳要学习的“新加坡模式”，有何优点呢?
　　新加坡曾经一样经历着住房短缺，居住条件差等情况。1960年，新加坡首任总理李光耀当局组建了住房发展局，为低收入人群建保障住房。
　　这就是新加坡知名的“组屋”，这种保障住房包括出售和出租，并且有严格的限售年限，类似我们的经济适用房。
　　新加坡政府兴建的组屋类型多样，能满足不同家庭的住房需求，并且质量也高。
　　在提供住房之外，新加坡出台了相应的“中央公积金”制度，以便老百姓能够有钱买屋，同时还覆盖了养老、医疗等方面。这个制度在1990年引入中国内地，即现在的住房公积金制度。
　　如今，新加坡形成了以政府组屋为主，市场化的私人住房为辅的住房体系。数据显示，截至2016年，高达82%的新加坡公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。
　　这种“组屋+商品房”的二元房地产结构，加上中央公积金制度，成为“新加坡模式”的核心。
　　据悉，新加坡的住宅类型分为五种，组屋、政府公寓，私人公寓、排屋(联排别墅)、独栋别墅，绝大多数人居住在政府兴建的组屋中，极少部分人才去购买商品房。
　　所以，新加坡房价全球第三，指的是那极少数新加坡有钱人追捧的豪宅价格，跟大多数居民的住房价格无太大关联。
　　并且，新加坡为抑制住房投机，保护合理住房需求，还出台了一系列调控手段。
　　第一，差额征税。按照房屋估值征税，第二套房要多交12%印花税，增加二套房购房负担。
　　国际上热钱想要流入新加坡炒房，也加以重税，让炒房者有来无回。
　　第二，一个核心家庭一套组屋，打击“假离婚”等钻漏洞行为。最后，为中低收入家庭，根据实际情况，提供数额不等的购房补贴。
　　这些补充的条条框框，让新加坡房价长年保持稳定，鲜有投机炒作者，真正实现了住有所居。
　　深圳学新加坡模式对各方有何影响呢?
　　首先，对房地产开发商的影响不太大，毕竟政府建房子的需求还在。这里引用深圳住建局局长的看法：
　　房地产业仍然是大有可为。
　　一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。
　　二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。
　　三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式。
　　其次，对购房者来说，是一件大好事。政府加大土地供应，建造大部分人买的起、住的起的房子，人人都能有遮风避雨的居所。大众不用在为收入赶不上房价上涨而忧虑，年轻人可以专注追求自己的梦想。
　　最后，新加坡模式，打击的是炒房客!房地产市场供需矛盾，影响着房价高低，随着大量政府供应的低价住房入市，房价失去了上涨动力!
　　深圳住房政策能追上新加坡吗?
　　疫情期间都被爆房价上涨的深圳，想要模仿新加坡住房模式，实际吗?其实，已经建设了40年的深圳特区不比从零开始的新加坡。想要改善日益严峻的住房问题可不是一朝一夕。
　　而且，新加坡是常驻570万人口的国家，有着严格的人口管理制度。深圳只是中国的一个城市，落户门槛极低。深圳特区成立40周年中，人口已经从30万猛增至2500万(常住人口1400万，实际管理人口2500万)。
　　深圳商品房政策性住房和保障房(与新加坡组屋性质雷同)占比仅有21%，也就是224万套。深圳住房自住率仅有24%，小部分人拥有大部分房产，用于出租给其他外来人口。
　　到2035年深圳计划建设不少于100万套保障房(人才房、安居房、公租房)。其中公租房约34万套，不过目前深圳公租房轮候人数已超30万，而且还在增长，到2035年34万套仍属于供不应求。中国深圳公租房的等候难度已经比肩中国香港，跟新加坡差距实在太大。
　　深圳虽然只是一个城市，但是比新加坡这个国家多约4.4倍的人口。这也意味着住房相关问题的解决难度也多出数倍。不过，问题的重中之重还是在于有没有解决问题的决心!
　　新加坡住房模式难以照搬
　　“深圳楼市向左还是向右?向左就是新加坡化，即住有所居，一个都不能少。少数有钱人买商品房，多数人能买到很体面的政策房;向右就是香港化，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域二元分层格局明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“非左即右的判断不太客观。不管是新加坡化还是香港化，大家关注的是穷人或无房人群，看他们怎么解决居住问题。”
　　“新加坡模式”这个“榜样”，到底是什么样的?公开信息显示，新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。目前，新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2。
　　与此同时，新加坡政府也一直随着商品房房价变化而加强楼市调控，比如进一步提高额外买家印花税以及收紧房屋贷款。此外，新加坡也设法缩短申请购买新组屋的等候时间。
　　为帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体，新加坡政府从1995年起开始推出一种介于组屋和私人住房之间的混合型物业，即“执行共管公寓”，其具有公共住房特性，同时具备二级市场特点。有市场人士认为，新加坡组屋的供给模式，有严格退出机制也严惩弄虚作假，每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会。此外，政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍，价格被严格控制。
　　与新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2不同，深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。
　　其实，为解决住房问题，早在2018年，深圳市住房和建设局就曾发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，被媒体解读为“二次房改”，提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中市场商品住房占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。
　　但申请到安居房并不容易。“我三年多前就递交了资料申请安居房，现在排第12万多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告诉记者，“买商品房特别是动辄每平方米10万元的南山商品房，对于我们这种普通工薪阶层来说已经遥不可及。”
　　这是一位普通深圳市民的感受，多位业内人士也指出，深圳住房要实现接近新加坡那样的模式，或者说要达到6：4的比例，还有很长的路要走。
　　美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为，深圳学习“新加坡模式”是一件好事，但实施起来存在一定难度。
　　首先，深圳市人才安居集团自成立以来获取土地的途径比较单一，主要通过“招拍挂”拿地，但深圳宅地供应占比较小，导致开发商与安居集团处于竞争关系，造成安居集团最终拿地的价格都不便宜，难以像新加坡一样获取大量廉价土地。
　　其次，新加坡组屋仅分配给本国居民，新加坡入籍门槛颇高，人口总体相对稳定，而多数新加入者对组屋需求不高。深圳落户门槛较低，近年来每年净增数十万人口，导致住房需求持续上升。在如此庞大的人口基数及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人申请公共住房的排期将是一场较长时间的“攻坚战”。
　　最后，深圳大量的小产权房是无法转正的，只能通过旧改的方式，适量增加少量公共住房，能提供的帮助实在有限。深圳完全学习新加坡的模式是较为困难，更应该结合自身实际情况，独创出一套符合深圳的公共住房模式。
　　一分部署九分落实
　　虽然 “理想很丰满现实很骨感”，但深圳仍在艰难地推进保障房项目。
　　“一分部署、九分落实。从顶层设计到规划，再到一年一年地建设，土地和资金要跟上、政府各部门对接也要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保障房目标不可谓不宏大，但规划的落实效果并不理想，最突出的就是保障房项目落地和实际供应量没有完成。”李宇嘉认为，“原因也是老生常谈，比如新增供地不足、存量盘活不了、配套难落实。”
　　不过，一些利好的消息开始传来。就在深圳经济特区建立40周年之际，深圳陆续迎来国家层面的政策“礼包”支持：自然资源部此前印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》(简称《意见》)，市场人士认为，该项《意见》旨在推进广东和深圳土地制度的变革，增加住宅土地供应，将给予深圳更多实验探索的权利。
　　另据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。不过，今年以来深圳已经加大了房地产的供应和开发，推出了多宗居住用地用于建设人才房，公共住房典型范例长圳项目正在如火如荼开发建设。张学凡表示，住建局联合规资局，将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整，住房用地占建设用地的比例，将由过去的22.1%提高到25%，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%，补齐住房用地供应的短板。
　　那么，从长远来看，深圳房价怎么走?中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，未来将有大量的保障性住房入市，该类房产包括人才住房、安居商品房等，其价格肯定低于市场商品房价格。由此可以预判，未来深圳房产“均价”会出现明显下降，但这并不代表商品房市场的价格会下跌。供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场，实际上商品房供需仍是维持平衡的。在这种情况下，商品房市场不会出现大的下跌，反而在经济发展向好的情况下，可能还会缓慢上涨。江少杰也认为，公共住房与商品住房属于两个不同的体系，公共住房的增多并不会对商品住房价格产生直接影响，但能够通过长期的供应，在一定程度上平抑商品住宅紧张的供需矛盾，从而达到间接平稳房价的作用。
　　先利用好城中村，确保体面的租住
　　如果说深圳要实现“6：4”的比例还需要很长的时间，就目前情况而言，要增加住房供应，城中村或许是“最现实的答案”。
　　8月31日下午，一个普通的工作日下班时间，张鑫和很多普通的上班族一样，站在翠竹北的公交站台等车。“我以前租住在水贝村，后来水贝村城市更新拆除后，搬到附近老旧的田苑小区。”从事珠宝行业的张鑫，在水贝工作近8年的时间，“深圳房价不断上涨，房租也是水涨船高，田苑小区虽是老，但房租也让人负担不起，后来我和同事就搬到龙岗的南岭村，很多在水贝上班的年轻人都像我一样，原关内租金太高了只好搬到原关外的城中村，越搬越远，那边3000元还能租到一个大两房。”
　　正如张鑫所说，由于城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有许多租住在城中村的租客也担心，综合整治后的城中村租金上涨，低成本的居住空间会越来越少。
　　另一边， 城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花”。合一城市更新集团发布的数据显示，今年上半年深圳城市更新计划立项52项，同比上升79.3%，规模330.6公顷，同比上升146.7%。此外，深圳城市更新平均移交率已连续三年走高，今年上半年规划公告项目的平均移交率为38.9%，同比提升2.1%。据悉，平均移交率为城市更新单元范围用地面积减去开发建设用地面积之后，与更新单元范围用地面积的比例，即移交给政府的公共配套面积的占比。
　　可以说，城中村并非深圳独有，但却是深圳的一道独特风景。李宇嘉提醒称，“深圳继续城市更新，房价和租金会越来越高。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力，靠新增建设几乎是不可能的，唯一现实的路径就是用好这500多万套的城中村住房，让新市民、无房户能享受体面的租住，然后再慢慢实现目标。”
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