中房怎么样（中国房地产怎么样）

　　文明改变了人类的住房，但没有同时改变住房里的人。——梭罗
　　房地产，无疑是中国最复杂的行业，没有之一。
　　它既是工业，钢筋水泥、建筑装潢，关系着近亿人的生计；
　　又是金融业，万亿资金在此处奔涌流转，决定着房价起伏；
　　它还是政治，用地审批、土地财政、楼市调控，处处与政府关系紧密；
　　他甚至是娱乐业，地产大佬的花边新闻，养活了多少娱乐记者。
　　如果把中国地产近三十年的5轮大浪潮，比作一个吐司面包的话，每一刀切开的截面，都有不同的纹理、不同的纠葛。
　　千丝万缕，黑白相间。
　　因此看懂了地产，也就彻底看懂了中国，看懂了财富的未来。
　　一、 群雄并起（1978-1997）
　　1949年共和国成立，同年，一位日后被称为＂中国房地产之父＂的人在苏州出生，这似乎预示着地产将与国运唇齿相依。
　　此人名叫＂孟晓苏＂，大海航行靠舵手，人送外号＂孟舵主＂。
　　特殊时期，原本成绩优异的孟舵主，在北汽厂里干了十年钳工，恢复高考后，他终于能摆脱车间里的大锤，去未名湖边安心读书。
　　北大新闻系毕业后，孟舵主进了中南海，做了时任副主席万里的秘书。后来继续攻读经济学研究生，师从著名经济学家厉以宁。
　　到了78年，邓公提出要解决住房问题，彼时，中国人均居住面积3.6平方米，比1949年的4.5平方米还低。但是如何打破计划体制，增加住房供给，朝野上下、社会各界都在观望，不敢出手。
　　果不其然，第一枪还是得靠政府，两年后江湖第一门——中房集团成立，董事长孟晓苏白天卖房晚上写稿，共撰写了10本房地产方面的书籍，发表180多篇论文，在行业和理论方面都打了下第一根桩。
　　＂中国房地产之父＂孟晓苏
　　但是房地产是个非常野的行业，国字头的中房靠政策红利，一度包揽了全国20%的福利房建设。但在后来群雄并起的商品房时代，中房集团慢慢被小弟们赶超，自己也成了中国交建的跟班。
　　故事到了84年，邓公再次力排众议，力挺房地产。广东、重庆等改革的前沿阵地，开始试点商品房。
　　时代的红利扑面而来，好汉们纷纷开始下海。
　　一位靠倒卖批条和玉米，赚了300万的职业倒爷王石热血一涌，在深圳组建了万科的前身——现代科教仪器展销中心，养精蓄锐，只待开山一击。
　　还有很多日后的大玩家，譬如招商、保利、宋都、华发、广厦、城建等等，也都缘起这一年。
　　1987年，深圳进行了首次国有土地拍卖，第一个小区＂东晓花园＂由此诞生，并向隔壁时髦的邻居学习了按揭付款，不到一个小时都全部售罄。
　　一年后，海南正式脱离广东，独立成省，又给地产这簇火加了根大柴，1988年海南地产均价为1350元/㎡，91年1400元/㎡，92年则猛增至5000元/㎡，93年继续狂飙，上半年达到顶峰7500元/㎡。
　　同一时间，随着邓公南巡，赫赫有名的＂92派＂登上舞台，一大群在体制内掌握最精准动向的官员纷纷下海，也有一群嗅觉灵敏的江湖人士，拿到了 ＂地产号＂财富高铁的车票。
　　一位四川籍退伍侦察兵排长，转业后坐在大连西岗区政府的办公室里天天读着报纸，看见3000公里外的南方正热火朝天，心潮一涌，从区办公室主任调到区住宅开发公司担任总经理。过了两年，这个开发公司改名成万达。
　　一位舞阳钢铁厂年轻有为的车间主任遭受到了排挤，愤然离去。后来进入深圳中达集团。加入之后更加如鱼得水，一个项目便为公司净赚2个亿，但自己的月薪只有2000块，伤害不大但侮辱性极强。
　　＂金麟岂是池中物，不加薪我就跑路。＂年轻人再次离职后，创立了恒大，凭借＂空手套白狼＂的高超本领，＂零资金＂在广州打造了金碧花园楼盘，一炮打响，做成＂中国著名城镇化社区50佳名盘＂。
　　靠施工方＂带资进组＂与银行贷款，许家印开发出＂金碧花园＂
　　此外，他还创下了13个楼盘同期开发的纪录。没过几年，便将恒大集团推至广州房地产企业第七名。
　　还一个泥瓦匠出身的包工头，1992年换了安全帽的颜色，当上了开发公司的总经理，开发了第一个楼盘，顺德碧桂园。
　　倒爷小王这个时候更加春风得意，在所有人都在刚刚起步的时候，91年万科在深交所上市。在其他日后的大玩家们苦求银行放贷的时候，小王都能割股民一茬又一茬。
　　难怪万科能达到万亿市值，多年坐稳第一把交椅。和宋江一样，来得早，卢俊义等人再有本事，也得往后稍稍。
　　还有一个倒爷小潘，跟着＂祖师爷＂牟其中来到了海南。在热潮中成功＂逃顶＂，半年卷走一千多万。最后决定北上，92年成立北京万通。
　　95年小潘和妻子成立SOHO中国，拆了北京二锅头酒厂，建了第一个SOHO现代城。神雕侠侣在江湖开始留下前卫的一笔。
　　但是这几年也有失意的人。
　　例如武大本科、清华硕士的孙宏斌出道即巅峰。28岁便在联想担任部门总经理，掌管18家分公司。
　　谁知造化弄人，小孙却被老东家状告＂挪用公款＂，送进了牢房，江湖传言是怕他自立门户。
　　上一个自称老孙还想自立门户的，被五指山压了五百年。94年放出来后，痛定思痛的小孙，跑到一家川菜馆和柳＂佛祖＂言和，以＂不再踏入IT行业＂为条件，拿到了天使资金和信用背书。
　　老孙后来很多次提到，自己最喜欢越王勾践＂卧薪尝胆＂这段历史，恐怕是感同身受。
　　海南房地产热潮5年后，93年，第一次降维打击来了，国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
　　16条整顿措施，让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。仅海南就有600多栋＂烂尾楼＂、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%。
　　海南三大景观，渐渐演变为‘天涯，海角，烂尾楼’。
　　海南烂尾楼
　　＂抑通胀，控物价＂的大政，直接把乳臭未干的地产江湖砸入第一个低谷，接下来的几年，房子库存一直高企，房价持续阴跌。
　　一直熬到1996年，经济终于实现了软着陆，政府提出将住宅建设成为新的经济增长点和消费点，大家以为春天终于来了。这一年，歇了几年的大哥们摩拳擦掌、准备攻城略地，小弟们不畏险阻、强势登场。
　　好巧不巧，97年亚洲金融危机，又把江湖打成了浆糊。活过来的大哥们终于明白，自己还是得学习农民，要低头种地，也得抬头看天。
　　周期的力量，无人能敌。
　　自此，中国地产群雄并起的时代结束，就像长征一样，熬过这段时间初生毛犊们，日后都将成为行业中坚力量。
　　二、大幕开启（1998-2002）
　　1998年，福利分房制度全面终止，地产企业终于熬过了冬天，第二个春天来了。
　　这个春天里，魔都的白玉兰开得最艳，房价不仅便宜得和隔壁苏州差不多，更离谱的是还送户口，让20年之后的人看了都流口水。
　　北京依然高高在上，不干＂买房送户口＂这么掉价的事。但依然挡不住2001年前3个月，房价翻了一倍。
　　90年代，在舞台下默默看华北、华东两位大哥大放异彩的华南小弟，也开始后知后觉要增加戏份。华南凭借着毗邻港澳的地缘优势，上来便走在时尚的潮头。
　　84年就成为＂百万元户＂的钢材老板黄文仔，有钱壮胆，靠着丰厚的原始积累冲进地产，一出手就俨然一派宗师风范。他瞧不上同行们的同质化楼盘，喊出要＂打造中国房地产劳斯莱斯＂，推出轰动当时的豪宅——星河湾。
　　开盘一个礼拜，星河湾样板房鞋套用了20万对，水喝了1200多桶，纸杯20万个，每天开设240趟看房班车，有的人还抢不到座。
　　星河湾，刷新了中国人对于豪宅的认知
　　这个场景估计也就上海迪士尼刚开业的时候能匹敌，可见当时习惯住单位筒子楼的人们有多震撼，回家之后一对比，那苏联式老楼简直就像监狱。
　　华南派靠着奢华的靡靡之风大放异彩之后，发现北方同行还在开发上个世纪的老样式，配套设施种两棵树、放几张椅子就算有了。它们于是决定教教那些以为地产就是钢筋水泥的北京爷们，什么叫＂时尚＂。
　　珠江系、星河湾、富力都纷纷抱团北上，一连串高品质豪宅，打得本地房企学都来不及学，北京房企莫名其妙就被杀得片甲不留。
　　连深耕北京多年的潘石屹，都被爆出了＂撤出北京，重返海南。＂的想法。甚至真的在博鳌建了个项目，也就是后来的博鳌蓝色海岸。
　　但由于那个时候，帝都大多数地块都掌握在国企手里，华南派只拿到零星几块，为了赚钱他们只能做豪宅。
　　但是就这几款地，打破了房价天花板，让吃了太久大锅饭的北方人，第一次见识到有钱人的购买力。
　　二、高歌猛进（2003-2008）
　　几块豪宅楼盘，带动北京房价再度猛涨，中央再一次雷霆出手。
　　2003年的＂121号文＂，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款——地产企业拿不到钱了；还控制个人住房贷、并首次推出了二套房提高首付——个人也拿不到钱了。
　　121号文效果显著，江湖当头棒喝，房价应声下跌，瞬间由夏转冬。
　　为了影响政府的调控政策，帝都的江湖人士，甚至还组建了＂房地产联席会议制度＂来游说政府。
　　正当地产大佬和政府争得不可开交的时候，2003年，非典来了。
　　这是新中国成立以来最严重的疫情。疫情最严重的北京，封闭了半年。半年之后，外来民工回京，工地正常开工，只是有几个现金流断裂的＂倒霉蛋＂倒了。
　　接下来，房地产业开始高歌猛进。
　　这一年还有一个事，当今地产名声最响的融创也在这一年建立。
　　当初顺驰由于一路高歌猛进，疯狂扩张，埋下了＂高杠杆、高负债、高成本＂这几颗雷，另立融创就好比是＂Plan B＂，是老孙给自己买的一份保险。
　　果不其然，在顺驰跑太快扯着蛋的时候，老孙果断卖掉了他，扶持＂储君＂融创上位，并主打精细运营和高端路线。没过多久，便带着融创重新冲到房企前十。
　　2004年，协议转让这个让＂人情地＂＂关系地＂充斥市场的政策也退休下岗，＂831土地大限＂之后，招拍挂——也就是拍卖成了拍地的绝对主流。
　　地方财政足了，地产民企也能拿到地了，看起来是双赢局面，但也为后来房价和地价疯涨，埋下了隐患。
　　自此几年，政府又出台几十项调控政策，金融、财税、土地、行政四个方面都上了枷锁。但奇怪的是，历次整顿都雷声大雨点小，房价依然上涨不断。
　　究其原因，是政府调控也难挡经济周期的威力——2001年入世之后，中国新富阶层崛起的速度，要比政府出公文的速度快得多。
　　地产业高速增长期间，又出来一批日后有头有脸的大佬，金茂、旭辉、中南、中粮……许多外行譬如苏宁、美的，眼看江湖这么热闹，也纷纷伸出一条腿。
　　托宏观环境的福，不少人站住了，就有了他的一席之地。
　　三、狂潮降临（2009-2013）
　　盛况一直延续到08年，全球金融危机了….看到美国的惨状，受了惊吓的地产人开始降价甩卖楼盘。
　　之前买房的人哪受得了这种委屈，光魔都09年能上新闻的，就有好几个楼盘售楼处被砸。
　　有的人在坐等地产崩盘，自己来抄底，一如十年后人们看比特币。而各大地产商只能自求多福，企盼上天降下甘霖。
　　金融危机，是美国经济得的＂心梗＂，但对年轻的中国来说，不过是一场感冒。
　　等感冒好了，地产商们等的＂甘霖＂也来了。
　　四万亿，这个前无古人、后也不太可能有来者的计划，开始了。钱像潮水一样涌入各行各业，待若干年后潮水退去，大家定睛一看，原来大多化为钢筋水泥。
　　房价也替代了令人失望的国足，开始冲出亚洲，走向世界。2012年，以国际通用的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等。富人们挥舞着人民币，炒高了国内又去炒国际。
　　但与一二线城市、国际大都市的火热相比，三四线城市在这轮狂潮中，好像一个局外人。
　　例如以＂羊煤土气＂和＂路虎多如狗＂闻名的鄂尔多斯，金融危机前号称要超过香港，结果不到一年，鄂尔多斯和＂鬼城＂深度绑定，和羊毛衫一起成了城市的两张名片。
　　鄂尔多斯康巴什区
　　＂大江东去浪淘尽＂，只余下大城市们在浪潮中屹然不动。不过小城市们的时代，也即将到来。
　　四、白银时代（2014-2017）
　　13年，四万亿红利渐渐消散，《人民日报》刊发了一篇《我国楼市进入＂白银时代＂》的文章，作者便是万科总裁郁亮。这既是一封卖惨信，也是作为行业老大的投名状。
　　这一年，马云成为中国首富，资本开始抛弃地产，纷纷去追逐互联网这个更大的＂风口＂。
　　受互联网高增长的启发，开发商张口闭口＂互联网思维＂，开始病急乱投医，现在看起来都有点魔幻现实主义。
　　例如万科郁亮带头去到小米学习，结果搞降价起家的雷布斯，问的一句话让人虎躯一震，＂你们盖的房子，价格能不能跌一半。＂
　　郁亮被雷到了，久久不能平静，这搞科技的脑回路就是不一样。万科要是像小米一样，让＂上游＂把拿地价降一半，郁亮也不用专门找雷军取经了。
　　到了15年，列入商学院教科书的＂万宝之争＂开打了，控制权争夺战打了三年。
　　宝能系被王石称为＂门口的野蛮人＂
　　2015年，中国经济下行，央行数次降息。让房地产业渡过了最后一轮、也是最疯狂的一轮扩张。
　　在这场名为＂涨价去库存＂和＂棚改货币化＂的狂潮中，王首富、许首富相继登上＂胡润富豪榜＂榜首。许多小城市房价，一口气把之前没涨的部分全涨了回来。
　　唯有王石先生，在被深圳地铁这个＂白衣骑士＂救出来之后，只能担当没有实权的名誉主席，不参与公司治理，全程错过了这最后一轮地产大浪。
　　2016年，在北京、上海等一线城市涨过一轮之后，17年，以西安、合肥为代表的二线地盘出现井喷，紧接着是三四线城市。
　　同时，以往只聚焦大城市的恒大、碧桂园、融创等房企，嗅觉敏锐，也学拼多多＂下沉市场＂、攻城略地。
　　它们把小城市出身的＂本土派＂消灭殆尽，成为排行榜上最后的赢家。
　　五、潮水褪去（2018-）
　　18年，第一代地产人老了，江湖也老了。
　　＂棚改货币化＂的大风渐渐停了，＂房住不炒＂给房地产行业定了个主基调，约等于判了个死缓。大多数房企断臂求生，只求能多活一段时间。
　　稍微能让人眼前一亮的，就是碧桂园杨国强传位给了女儿。
　　80后的杨惠妍作为女性，站稳了各大女性富豪排行榜，刚刚出炉的21年胡润排行榜，前二十也就她占了一席。
　　不过现在的排行榜前列，大多都是科技、消费新贵，前几年地产大佬霸榜的盛况已经不再。
　　遥想公瑾当年，同样是＂房二代＂的思聪经常上热搜，后来也逐渐消停。耳畔只留下他老爹沙哑的歌喉：＂我曾经问个不休，你何时跟我走，可你却总是笑我，一无所有。＂
　　16年，高调国内借钱、国外大肆收购的万达，17年开始被银行催债，＂当初叫人小甜甜，现在叫人牛夫人。＂王首富为了不变成王首＂负＂，开始跳楼价甩卖，酒店吐血价卖给富力，布局多年的文旅城项目，也被老孙＂含泪＂收下。
　　李国庆摔杯前，中国最有名的摔杯事件，就是发生在两年前的北京万达文华酒店。
　　王首富的＂清仓甩卖＂，创下中国地产史上单一交易纪录。墙倒众人推，都到最后签合同了还要压一价：＂这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！＂不怪王首富暴躁，换谁这杯子都留不下来。
　　万达与融创的世纪交易
　　18年，中美正式坐到了对手位置。政府逐渐意识到，＂三驾马车＂里还是得靠＂消费＂挑起大梁，也就是后来的＂内循环＂。但老百姓钱都在房子里，储蓄率早已不复当年一枝独秀的盛况。因此，这刀只能砍在房子上。
　　自此，房价普涨时代结束，各个城市开始一城一策，＂限购＂＂摇号＂也不再是一线城市专利。但是各城市之间呈现＂冰与火之歌＂，一二线城市政府想方设法＂控涨＂，而三四线城市却在苦苦＂控跌＂。
　　20年初，新冠疫情爆发，延续至今。但这次政府不再像之前很多次那样，充当＂白衣天使＂救出地产。大量优惠贷款给了制造业，尤其是小微企业。
　　但资金如水一般，总会流向最赚钱的地方，与此同时，深圳房价暴涨……
　　没过多久，全国购房要求最低的一线城市深圳也关上了大门，推波助澜的＂深房理＂，被中央多部门拿来做成了＂典型＂，这次洞应该都堵上了。
　　8月，＂三道红线＂推出。这个政策把要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比小于1倍，并按此将房企分为＂红、橙、黄、绿＂四档。直接把高周转模式一巴掌扇死，简而言之除非你自己手里就很有钱，不然不让你借钱。
　　＂那我不借钱，手里怎么有钱呢？＂＂那你不有钱，我怎么借给你钱呢？＂……
　　好事成双，21年年初又推出一个礼包，集中供地。每个城市每年只能有三次时间供地，每次两三天左右。
　　解释下，比如你去年拍了20块地，但是因为是陆陆续续拍的，所以现金流压力还不是很多，东借点西凑点还能活。但是现在这20块地都集中在一个礼拜，那你同样的搞钱能力就只能拍到2、3块了。
　　三道红线、集中供地、限购限贷犹如一面厚厚的南墙，让过去狂奔的房企撞得头破血流。
　　撞得最疼的属恒大，冲击上市失败后，资金链濒临断裂，许首富的小弟发公开信向社会求救。好面子的许首富不认这封信，但也只能＂断臂求生＂……
　　新能源汽车成为许首富的＂融资法宝＂
　　六、尾声
　　纵观房地产四十余年的发展历程，政府和市场的关系是其主旋律。对于普通人而言，看懂这点便能理解以下几句话。
　　不要与周期为敌：过去20年，政府无论怎样调控，都拦不住＂房价＂这头脱缰的野马，是因为在宏观调控上头，还有更客观的经济规律。
　　在中国经济崛起、农民大批向城市转移的背景下，购房需求如洪水般汹涌，堵是堵不住的。
　　但是往后看20年，＂七普＂数据已出，中国人口增长停滞、城镇化放缓将会是未来的主旋律，这意味着全国普涨的时代，已经宣告结束。
　　未来，若仍想吃房地产的一口饭，要么可以尝试往下面几个方向转：物业管理、商业地产、青年公寓、养老地产。照着发达国家的经验，精细化运营会是未来的方向。
　　不要炒房：＂房住不炒＂是近20年来，房地产调控的最强音，不要与政策为敌——带头这么干的＂深房理＂，已经被拿去祭了天。
　　未来在多重限购政策之下，房子的投资属性逐渐会被剥离，不管是升值空间抑或是流动性都会大幅缩减。
　　并且由于诸多中小城市土地财政日渐枯萎，房地产税全面推行，势必提上日程，房子的持有成本会越来越高。＂拿着交不起钱，卖又卖不出去＂或将成为投资客最尴尬的场景。
　　地产商们都慢慢朝着商业地产、物业等转型，普通人又何必不撞南墙不死心呢。
　　尽量买在大城市：今年的集中供地的结果显示，广州、杭州、重庆等＂网红城市＂、人口流入城市的热度，远高于其他例如青岛、沈阳、长春等非网红城市。
　　未来大城市群的虹吸效应会愈发强烈，不管是年轻人、资本抑或是政策福利，都会向城市群奔去。未来的城市房价分化，可能真的会像那句话，＂涝的涝死，旱的旱死。＂
　　＂天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡。＂要想在时代的洪流中不被淘汰，需要跳过历史告诉你的坑，把握现实指给你的路，更要顺应时代之势，
　　只有这样，作为普通人的我们，才能不被时代无情地卷走，才能赶上下一轮财富的列车。
　　~全文完~
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