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房地产怎么样(为什么2022年房价暴跌)

  回顾过去20年的房地产发展史,每个人都有说不尽的千言万语,有人从房地产中找到了人生的价值、也有人从房地产尝到了失败的滋味、更有人因为房地产懊悔不已。
  总结起来,基本分为两类人:①先知先觉,他们提前准备、提前买房,这类人借助于房地产实现了人生财富的跃迁,甚至成为人上人;②后知后觉,他们每次都认为房价已经跃居高位,每次都在等待下一个房价谷点出现,然而现实却总在啪啪打脸,个人财富差距与别人越拉越大,到头来也没买得起房子。
  有人说,房地产这个行业其实是一个"试金石",就看你有没有胆量,就像79年改革之后的"下海经商潮"一样,在这一波大浪淘沙中,有胆识、敢闯敢干的人成为老板、企业家;踏踏实实、安守本分的人成为务工者。过去20年里,中国的房地产何尝不是如此呢?一边高喊着"房价天花板",另一边"地产疯狂猛涨",究竟哪一个才可信?置身当时的大环境,没有人能给出明确的答案,只有多年之后方可盖棺定论。
  然而,随着时间进入2021年,这一幕"高涨"似乎发生了转折,楼市"三跌"出现:1、购房需求跌。
  买房需求的多与少,直接与人口总量直接挂钩,而出生率却呈现出下滑的态势,随着时代的发展,人们的思维也发生了改变,尤其是结婚、生育这两个方面,好像在一夜之间发生了转折,昨天还是"多生娃"今天就改变为"不愿意生娃"了。有2组数据可以一探究竟:
  第一个是民政部的数据,2020年我国的结婚登记人数只有813.1万对,同比下降2.2%,在全国1.7亿90后中,2020年的结婚率不到10%的比例,超过30%的90后目前的婚姻状态是"离婚"。另外,90后和00后不愿意结婚已经不是第一次出现了,在过去的7年里,结婚率呈现出"持续下滑"的走势。第二个是出生率数据,2020年出生人口为1200万人,2016年我国开启全面二孩政策,当年的出生人口数为1786万,比起这一年的出生人数,现在已经整整减少了586万。
  2、买房信心跌。
  前不久,央行发布《2021年第三季度城镇储户问卷调查报告》,经过对2-3万名储户进行调查问卷,得出结果,在这些储户中,对于下季度的房价持有"基本不变"的人数呈现出大幅度增加的态势,从第一季度的52.0%、二季度的52.3%,提高到第三季度的55.8%。这足以说明,当前的房地产市场,居民对房产价格持有的"平淡"心态很浓厚,看涨的成分很低了。同样的调查维度,在5年前可能与此截然相反,在2014年至2017年之间,每次央行储户调查问卷报告都显示,对下季度"看涨"的比例都高达30%以上,有时候甚至更高。
  当越来越多的居民趋向于平稳的时候,这说明买房预期不足了。毕竟我国的房地产是一个"买涨不买跌"的行业,只有房价看涨的时候,大家才有买房预期,当房价看跌的时候,人们反而藏匿了起来、不愿意购房。3、房产销售跌。
  近日,58同城、安居客发布《2021年第三季度楼市总结》报告,报告中数据显示,在2021年的第三季度,网上找房热度快速下滑,同比降低了9.6%的水平,新一线城市中重庆买房找房热度排名第一;成都在找房热中排名第二位。在租房市场,北京、上海、广州、深圳等城市的房源供应量同比快速增加,重点城市超过19城房租同比下跌1.8%。
  二手房挂牌价格方面,2021年第三季度,一线城市中北京的二手房挂牌均价约5.9万元/平方米,深圳5.7万元/平方米,上海的均价在5.4万元/平方米。
  租房市场的冷热直接与购房市场遥相呼应。根据《2021年Q3季度楼市》中的数据显示,房地产遇冷成为了常态,在2021年的1-9月份,购房指数快速降低,尤其在9月份表现明显,一线城市热度下滑7.9%,二线城市热度下滑8.5%,三四线的热度同样下滑了8.3%。在土地市场方面,集中供地计划出现之后,土地流拍的情况明显增加,9月份广州、深圳、成都、苏州、沈阳等15个重点城市完成了第二轮土地出让一共700多宗,流拍的达到了206宗,终止交易比例为29.4%,可以说市场从开发端到购房端,都表现不积极了。
  回顾下上述"三降"因素,全部都是在拖着房地产的后腿,正是因为如此,才有人说2022年起,楼市首迎"贬值潮"。指闻君认为,如果继续按照目前的路子走下去,确实如此,不过,新的趋势已经出现了,20天内,部委3次表态,清晰了:
  部委央行分别在9月27日、9月29日、10月15日,先后三次谈到了关于房地产金融的话题,而且这三次分别呈现出递进的关系,在第一次的谈话中提到了"维护购房者权益",第二次再次重申"维护"的而基本立场,在10月15日,则直接解释"不能拒绝给房企贷款,也不能拒绝给个人购房者贷款"。
  经济学者任泽平曾说过,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融,现在央行给出的金融信号这么"积极",房子还会迎"贬值潮"?答案显而易见。
  那么,今后该如何买房呢?指闻君给出的建议有3点:
  1、优质房子始终位于大城市。在房地产开发过程中,李嘉诚曾多次说过,房地产开发第一是地段、第二依然是地段、第三个还是地段,这是李嘉诚的商业经,也是成功的经验。房地产开发和购房逻辑具有高度相似性,20年前的大城市、优质地段房产,20年后依然比其他城市和地段增值性更大。虽然说当前楼市整体"遇冷",但是随着一系列"营救楼市"和"贷款政策改变"的出现,房产或呈现出新的增长空间。在买房筛选方面,要遵循"强者恒强"的基本原则,现在的好地段、好城市的房子,10-20年后依然是"居于高位"。
  2、买房要放平心态,不可盲从。不少人听说过"买房之后遇到降价,最后购房者要求房企补差价、退房"的消息。然而仔细想起来,这种做法究竟是哪里出现了问题?购房者做法错误还是房企做法错误?想起来都没有错误,错的是买房心态。西南财大在《家庭金融研究报告》中指出,超过85%的人购房具有增值需求,真正的刚需其实不到15%的比例。正是在这种购房目的下,大家都在追求房产"上涨",所以一旦"降价缩水"就受不了。指闻君的观点是,既然是刚需,买房就是为了居住,一旦选定房子,那就"淡然离手"。
  3、公寓、小产权房等要避开。小产权房、宅基地房等房产形式,数量远远多于商品房住宅的数量,有专家指出,小产权房的数量应该是商品房的4倍以上。如果说商品房足够12亿人居住,那么小产权房足够40亿人居住,这所言非虚。之所以那么多人喜欢购买小产权房,关键是因为这类房子实在便宜,在同等地段,商品房的价格为2万元/平米,那么小产权房的价格可能只需要5000元/平米,价值不到四分之一,同样是实现居住需求,所以很多不明所以的购房者就选择了小产权房。
  人民日报在《国家禁止小产权房,为何屡禁不止》一文中说到,国家始终是禁止建设、销售小产权房的,但是一直以来禁止不住,究竟为何?从央媒的这篇文章可以看出,小产权房从法律上不合格、不合规,即便是购买了,那么交易也属于无效,所以真正的买房人应该避开这类房产。

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