倒挂是什么意思（利润倒挂是什么意思）

　　文/张继
　　在楼市中，有一种特别的现象，那就是新房的均价低于周边二手房，这种现象，我们把它叫做一二手房倒挂。
　　一般来说，形成倒挂的盘主要有两种情况，一种是土地限价，一种是开发商资金链紧缺，上报价格比较低，赶快回拢资金。
　　因此，那些倒挂新盘就相当于政府或开发商以低于市场价格卖给你，这中间赚到的利润，想必你也知道了。
　　之前上海、深圳楼市比较火热，二手房热度靠学区，新房热度就是靠倒挂盘，千人摇号，抢都抢不到。
　　所以，对于那些刚需购房者来说，倒挂盘是真的香，买到即赚到。
　　那么，是不是所有的倒挂盘，都值得去买吗？
　　并不是！买房，要保持理性。闭眼买房的时代已经过去，现在就算是倒挂盘，其中的套路也有很多，买房人尤其要警惕。
　　01 ＂假倒挂盘＂
　　之所以称之为倒挂盘，那是真得低于周边新房、二手房的价格，然而有一种假的倒挂盘，借着二手房均价的幌子，来吸引买房人。
　　一般来说，我们都会以新房备案均价来和周边二手房成交均价进行对比，不过有时开发商为了卖房子，拿出周边的二手房挂牌价来和新房均价对比。
　　大家都知道二手房挂牌均价一般都高于成交均价的，因为房子的挂牌价是由房东决定的，受主观行为影响。现在无锡市场行情还不错，有些房东就心高气傲，挂出天价房源，这就拉高了其小区的挂牌均价。
　　以中海陇玺一期为例，该小区3月挂牌均价为28000元/㎡，成交均价却只有26700元/㎡，中间相差了1300元/㎡。
　　所以说拿新房均价与二手房挂牌均价对比，这其中的水分很大。
　　除此之外，还有些开发商对比的参照物就不在一个档次，比如拿板块内的优质楼盘对比一个普通新盘，老房子对比新房子......
　　两个对比的事物，都不在同一水平线上，那得出的结论就是假的了，所以真正的倒挂盘，是要与周边同品质的二手房形成倒挂，比如新吴区的国信世家臻园，新房均价1.5万/㎡左右，而其一二期的二手房均价约1.7万/㎡，另外还比一路之隔的中海寰宇天下低上3000元/㎡。
　　02 ＂倒挂多的后果＂
　　有些新盘，它确实是倒挂盘，价格也很便宜，但倒挂价格太多的话，开发商获得的利润就降低了。
　　有些开发商为了提高楼盘的利润，通过降低房屋的质量来赚取更多的钱，精装房变成＂惊装房＂，毛坯房变成＂老房子＂......这些问题频频发生，甚至连大房企也未能幸免。
　　比如前段时间，某楼盘二期项目交付时，业主发现开发商偷工减料、虚假宣传，因而拒绝收房，还出现维权事件。
　　不仅如此，距离该项目的不远处，某限价盘也出现了偷工减料、房屋降标、外立面脱皮的情况。
　　如此来看，有时候倒挂盘太便宜，也并非好事，万一楼盘出现各种问题，买房人心里也不好受。
　　像这些新盘降标、虚假宣传还算好的，毕竟还能住进去，就是有些闹心而已，比这更严重还有，比如烂尾复活倒挂盘！
　　03 ＂烂尾复活倒挂盘＂
　　在楼市中，还有一种倒挂盘，价格同样便宜，但前身却有一个大毛病，那就是烂尾。
　　买这类的房子，切勿贪图倒挂红利，因为你要明白这种倒挂盘，后期会不会引起二次烂尾？
　　一般来说，烂尾复活后的楼盘，由于受到限价的因素，经常会变成低价盘。大房企接手还好说，毕竟资金充足，口碑好，然而一些中小型房企接手后，会面临诸多问题，资金稍微不到位，就会再次面临烂尾的情况。
　　关于此类的现象，经常会出现在新闻当中，比如南阳的＂铂金时代＂，2013年开工，2015年停工，一直烂尾到2017年。
　　在多方的努力下，铂金时代楼盘终于复工，然而由于种种原因，于2019年再次陷入停工状态，如今此事还未解决。
　　所以，这种有＂硬伤＂的倒挂盘，要打个问号，看看开发商的实力如何，手续、证件是否齐全，再考虑是否买不买。
　　除此之外，乡镇板块的倒挂盘，也要好好的琢磨一下该不该买，毕竟近些年来，无锡人口增量很低，而那些没有人口支撑的乡镇板块，未来房价很难上涨，请谨慎购买！
　　04 ＂无锡有多少倒挂盘？＂
　　截止目前，无锡（不含江阴、宜兴）在售新房项目约有140个。
　　在这些项目中，有超过40个楼盘进入存量市场竞争，也就是说这些楼盘，早期已有入市的二手房房源，其中有约有10个项目，相较于往期的成交价，房价出现大幅上涨的情况，也就是倒挂现象十分明显。
　　虽然有些倒挂盘价格低，但不少楼盘的开发商设置购房门槛，比如全款优先——首付8成——首付6成，关键有些限价盘还难买到，不是内部消化就是加价购买，比如观山名筑、上品花园等。
　　当然，也有相当一部分楼盘，前期卖的并不好，一直拖着最后变成了现房，其销售价格远低于同品质的房子。这类房子或多或少都有一定的＂硬伤＂，比如户型差、地段差、口碑差等。这些倒挂盘我不推荐买，毕竟卖不掉的房子，就算买了也很难升值。
　　综上所述，一二手倒挂盘，并不能闭着眼买，要结合市场情况以及自己的需求，仔细斟酌后再考虑要不要买。
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