亦庄属于哪个区（亦庄独立成区北京行政区）

　　在过去几篇文章中，我们重点分析了东西城、海淀、昌平＂回天＂地区及通州的整个价值体系以及在售楼盘，未来的土地潜力。
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　　今天这篇文章，我们重点来解读一下＂亦庄＂的历史发展及楼市特征，重点解读一下＂亦庄核心区＂的楼市潜力。
　　【1】
　　亦庄的城市定位：三城一区
　　北京四大＂高新技术产业＂集群
　　＂码农＂集中地
　　对于很多人来说，亦庄不过是一个＂郊区＂，而且还是＂南城＂。
　　然而却忘了亦庄在整个北京城市规划定位中，已经提高到与＂海淀科学城＂、＂未来科学城＂，＂怀柔科学城＂的同等地位。
　　2017年北京城市总体规划提出要大力发展高新技术产业，同时把＂科技创新中心＂功能纳入到首都四大功能之一。
　　同时确定把＂三城一区＂打造成为北京高新技术产业和科技创新中心的重要承载地，亦庄从而迎来最重要的发展＂红利期＂。
　　北京最重要的产业核心支柱就是＂高新技术产业＂。
　　＂海淀科学城＂，＂未来科学城＂，＂怀柔科学城＂及＂亦庄经济开发区＂被统称为＂三城一区＂的码农集中地。
　　而亦庄经济开发区又因而被称之为＂小海淀＂。
　　【2】
　　亦庄正在走向＂独立＂
　　2019年大规模＂扩区＂
　　2020年教育＂独立＂
　　亦庄近几年得到北京市的支持力度是＂肉眼可见＂的，可以说所谓的＂南城计划＂，从本质上就是＂亦庄计划＂。
　　2019年11月，亦庄新城规划正式亮相，亦庄新城范围从原来的60平方公里直接扩大到255平方公里，扩大了4倍多。
　　这个面积已经和丰台区相差不远了。
　　很显然，亦庄已经从＂经济功能区＂具备向＂行政区＂的转变可能，亦庄区似乎已经＂指日可待＂。
　　2021年4月，北京市批准经开区＂独立行使教育职权＂，亦庄独立学籍区正式亮相，并在当年大规模向海淀区＂点招＂。
　　可见，北京市对亦庄的支持力度和投资是＂前所未有＂的，仅排在北京城市副中心之后。
　　【3】
　　亦庄具备＂四大核心优势＂
　　亦庄核心区潜力巨大
　　亦庄优势一：坐享＂三城一区＂政策利好，高尖端产业集中，码农群体相对集中，购买力很强。
　　作为北京＂三城一区＂中的重要组成部分，亦庄毫无疑问是北京码农群体相对集中的版块，仅次于海淀及朝阳。
　　目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目，投资近千亿美元，涵盖ABB、SMC、京东、小米、奔驰、拜耳，华为、等多家高精尖企业入驻，聚集众多高消费人群。
　　亦庄优势二：区域轨道交通密度很高，7条轨道交通线路。
　　亦庄的地铁规划当然是＂庞大＂的：除了8号线、亦庄线和17号线，未来还有四环线、29号线、21号线、102号线和城际铁路联络线。
　　7条地铁 1条城际，8条轨道交通数量＂秒杀＂几乎所有的郊区。
　　同时在亦庄内部交通上，还规划有有轨电车的＂T1线，T2线，T3线和T4线＂，简直就是一个＂轨道之城＂和＂交通之城＂。
　　亦庄优势三：配套齐全，生活便利，已经有了微中心的成型。
　　区域内有城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、力宝广场、大族广场等大型综合类商场，拥有山姆会员店、京东7FRESH、盒马鲜生、BHG等大型综合商超。
　　区域内有多家大兴医院，同仁医院、北京陆道培医院、北京爱育华妇儿医院、中医药大学东方医院、亦庄医院等。
　　亦庄的第四个优势：汇聚优质教育资源，享受亦庄独立学籍政策。
　　有两所人大附、北京二中、建华实验学校、十一学校等海淀优质学校，北京这几年可以说是＂不留余力＂的把海淀的优质学校疏解到亦庄。
　　另外亦庄核心区为亦庄独立学籍区范围，独立于大兴学籍，其价值堪比东西城。
　　【4】
　　亦庄板块众多
　　亦庄核心区价值最高
　　台湖性价比最强
　　马驹桥有待进一步开发
　　亦庄主要可以分为5个板块：旧宫板块、河西板块、路东板块、台湖板块、马驹桥板块。
　　其中亦庄核心区包括＂河西板块 路东板块＂，是亦庄学籍区。
　　河西板块为亦庄主要的居住区，也是亦庄最好的学区。
　　河西区属于亦庄独立学籍区内，有人大附亦庄新城学校、亦庄实验小学中学、北京二中几个非常优质学校。
　　区域中间位置还有在建的龙湖天街满足购物娱乐需求。区域内有一条有轨电车T1号线，可以直接通达亦庄线。
　　路东板块产业结构最优片区之一，有京东、小米、信创园，片区内产业区占比较大，居住区较小，商业配套较为集中。
　　路东区也属于独立学籍区内，有建华实验学校，还有城乡世纪广场、经开壹广场，区域内有亦庄线经过。
　　旧宫板块是亦庄地理位置比较好的片区，靠近五环最北边快到南四环了，周边有6个公园环绕，南侧就是南海子公园，自然环境优越。
　　区域内有亦庄线、8号线经过，未来规划有29号线，区域内现阶段地铁出行最方便的片区。
　　但旧宫不属于＂亦庄学籍区＂，同时区域内生活配套一般，总体价值不如亦庄核心区。
　　台湖板块在大兴与通州交界处，享受＂两站一街＂政策利好，片区内有环渤海高端总部基地，靠近通州环球影城。
　　片区内地铁线路密度超高，亦庄线、在建17号线、规划21号线、规划102线、规划T4线、规划S7、京津城际。
　　有景山学校通州片区，规划了大型城市商业体，还有北京儿童医院，十四五规划明确提出将打造成为亦庄会客厅，未来亦庄新城形象展示窗口。
　　台湖是亦庄地区比较有潜力的版块，房价相对较低，规划前景好，有地铁、有学校、有医院，但主要是实施通州的＂双限＂政策。
　　片区未来有望划入亦庄，取消双限政策，将有大批人群涌入台湖市场，对房价起到带动作用。
　　马驹桥板块南北跨过6环，现阶段发展以及配套都不如亦庄其他几个板块，目前没有地铁路线。
　　未来规划有S6号线、T3号线，基本公交或自驾出行，马驹桥片区属于待发展区，是目前亦庄地区相对偏弱的版块。
　　【5】
　　限竞房＂红利＂已经消失
　　亦庄大规模开发期过去
　　核心区房价直逼7万
　　亦庄前几年是限竞房供应大户，尤其是河西板块，是限竞房的红海，最集中的时候有接近11个限竞房同时亮相。
　　但进入2020年后，亦庄限竞房逐渐清空，亦庄大规模开发时代终结，亦庄核心区的房价也从5万 开始突破7万 。
　　2021年上半年，亦庄旧宫成交一块住宅用地，位于旧宫新桥西侧，由首开住总竞得，市场指导价高达7万/平米。
　　亦庄已经开始＂蜕变＂。
　　预计2021年下半年，亦庄还会有3块地入市，一块位于路东区，一块位于台湖，一块位于旧宫地区。
　　亦庄大规模供地时代已经没有了，尤其是＂独立亦庄学籍＂的亦庄核心区，基本上已经没有新地块供应。
　　亦庄在售项目有8个：旧宫两个，和锦诚园和合生ME悦；河西两个，中铁国际公馆和京叁号；路东一个，臻珑府；台湖两个，明月听澜和万科东望；马驹桥一个，金悦郡。
　　随着北京市场低总价房源的去化，目前亦庄新房大部分在尾盘去化阶段，仅有台湖的万科东望和房价高达7万 的京叁号房源还算充足。
　　从亦庄的房价格局上看：
　　六环外的亦庄，金悦郡已经4万 。
　　5-6环的台湖，5万 ；
　　5-6环的亦庄核心区，7万 ；
　　5-6环的旧宫，6万 。
　　预计未来亦庄新供应的地块，价格都会6万 ，刚需客户最好尽快下手。
　　综合来看，台湖片区是现阶段不错的选择，房源充足、有地铁、有教育、有产业、配套正在不断完善，价格上升空间大。