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村沙在哪里(广州沙村属于哪个区)

  房产媒体人
  辣椒
  陈家林的业主们呐,盼星星~盼月亮~每天都想盼到28号线的消息。
  各大营销号一写,楼盘销售一说,仿佛28号线近在眼前!马上动工!
  但…醒醒啊兄弟们!这几天我跑了整个板块,晒了几天太阳,小腿也走到酸,终于写出了这篇文章,且看且珍惜~
  01
  首先我们来列个几个问题:28号线是否有批复?陈家林站点是否落实?落实后是从哪里开始建设?   来个科普   地铁建设需要多少步?   线网规划——建设规划——预可(规划方案)——工可——总体设计——初步设计——施工设计图——施工——运营   从规划到开通,需要花费6~10年,那么28号线处于第三步——预可(已批复)状态,况且28号线由佛山延伸至广州经东莞,在增城设有3个站,这条线路是途径广州境内最长的一条轨道,主线总长度107公里,投资金额953亿。   这算是大湾区地铁中投资金额最高的一条线路。   还有个28号线支线(规划中)延伸至挂绿湖及惠州,但这条线…在去年深圳有条14号线准备延伸至惠州的,惠州政府倒是非常想要,深圳不愿意呀!因为惠州有很多"深圳人",如果通过去就有点像广州一样,实行广佛同城制。深圳可非常傲娇:我才不要模仿你呢!   所以这条支线,想想就好啦!估计买了大亚湾的炒房客哭晕在厕所了......   1. 28号线是否有批复?   2020年8月份就已经批复了   2. 陈家林站点是否落实?   目前我查阅了各种资料,都没有查到陈家林站的选址在哪个位置,所以不得而知。但按文中图片的走向来看,陈家林路站靠近广园快速,应该在广园和广深高速的交汇处,位于合生湖山国际的西南方向,东晋物流园东边。   如果真的在这个位置,翡翠绿洲、合生湖山国际、凤凰城单独几个板块将会解决很大的问题——堵车,凤凰城一半在新塘,一半在永宁,在新塘的业主还可以蹭下地铁,永宁的业主就......反正如果真的开建,陈家林终于可以昂首挺胸了:你们再也不准说我偏说我远!!!   3. 落实后从哪里开始建设?   首先28号线虽然已经批复,但国家发改委官网发布了的。说的是并未标注明确的推进时间,只是提到"建设落条件实后有序推进",好一个有序推进呐,也就是"八字那一撇写了一半还没写完"!佛山的地铁建设是公认的慢,3号线建设好几年还没开通,换做广州,居民们早已享福了   为什么这条线会慢呢?28号线在去年就已经获得批复,但目前卡在线路如何走,站点再重新调整,是两个城市要再深入探讨的问题。   不过说真的哈,投入953亿的资金,真的挺牛的。   02
  那么在入住率极高的陈家林板块,有什么楼盘可以选择?真正的精华在下面,请看——   整个陈家林板块分为3个楼盘   1.翡翠绿洲   2.合生湖山国际   3.凤凰城(云顶组团)   这三个盘都属于超大型楼盘,凤凰城沉淀了20年,居住人口是三个楼盘中排名第一,二手房成交量也是三个盘中名列前茅的。   这一块的居住人口高达5万以上,相当于一个小镇,不管业主是开车去往天河、黄埔上班,还是搭乘公交车/楼巴去往地铁口,必经之路——陈家林路,所以一到早晚高峰,这条路就成了所有业主的必经之路,堵是必然的。   来说说陈家林的故事吧,陈家林在沙村范围,沙村在明代以前是属于番禺区的,明代以后才规划到增城。不过陈家林的面积大,风景好,合生和碧桂园的少数楼栋可以望着陈家林,在新塘这个缺少生态资源的状态中,这个景区就成了这里的一大亮点。   不过在新力海石洲悦的北侧,有一片"墓地",每年清明节附近的居民都会上山扫墓,位置倒是距离合生和翡翠比较远,只有碧桂园云顶部分楼栋可以直接看到,所以小伙伴们知道该怎么买了么?   正因为是大盘,所以教育资源和商业配套都在小区内,翡翠绿洲的学校是九年一贯制,香江学校(私立)和香江育才中学(公立),但这所小学非常奇葩,整个学校本身是私立,但后面应政府要求,重新开了三个公立班,只有中学才是公立。   合生湖山国际是合生育才学校,是属于省一级的九年一贯制学校,据我了解到,校长是原越秀区育才实验学校副校长陈景惠,教导主任曾是华阳小学的校长周玉娥。招生范围:合生湖山小区、紫云山庄、果林场。   这样看教育质量和师资是没什么问题的,最关键还是要看家长们的评价。如果看到这篇文章的你是育才学校的家长,可以反馈给辣椒哦!   凤凰城非常大,你如果是业主,可能你对凤凰城都不会特别熟悉,开车绕一圈要半个多小时,且有几十个组团,名字记到你怀疑人生…小区内虽然有市二中应元学校可以读,但目前据说是云顶优先,其他组团后边站,教育质量是有保障的。   香江中学是增城比较优质的学校,多次中考平均分都是增城第一,中英文学校(私立)的平均分数也常是位列第二,三个盘也大概率是读香江中学和育才中学。   增城的学区非常"混乱",为什么我这么说呢?   就比如荔城的执信中学,小学部属于荔城街,而中学属于荔湖街,这为什么可以直升呢?放在天河是不可能直升的,你说它是按区域的吧,招商臻园的业主却收到了可以读市二中的信息,你说它是街道办吧,实地蔷薇却读不了家门口的执信中学,感觉没有一点规矩,不像天河黄埔是人户一致,按街道办来的。   (但在昨天增城教育局公布了执信中学附近几个盘都是可以读的,大多数是因为业主维权的原因才定下来)当然每个区的学位方式都不同,所以以后我会专门写一篇关于增城学位房的事儿~   03
  那么这一块该怎么选房呢?   别急别急,预算200多万的你还是能找到的。   合生湖山国际总共9期,目前新房7期2.5万~2.6万,二手房4期2.3万左右96平,如果是二手的小三房,还是可以接受的,不过户型就不咋地了。   合生的1、2期是120~180的大户型,3期是紫云山庄,4期刚满两年(不过按照新政,还有3年要等...),5期刚收楼,6期新房刚售罄所以刚加推了7期。   不过合生的拿地时间比较早,1992年的地,迄今为止29年了。但目前不动产到期自动续期,一套房也不可能住几十年,看个人如何看待这个问题。   既然一手房和二手房能读的学校是一样的,那为什么新房比二手卖贵2000~3000?   有两种原因:   7期园林升级改造,绿化投入更多资金   7期的户型使用率83%,90平可以做3房,118平能有9米宽的阳台,这对于合生这种做刚改型户型的楼盘来说,不错。有可能是合生把项目给女儿接手的缘故,所以在今年合生的楼盘来说,比往年要更人性化,现代感更强了。   翡翠绿洲的绿化做的非常好,树种比较多,但是二手房的户型非常差,客厅竟然没有阳台,只有一个飘窗,阳台设计在主卧外面。   也许是因为香江是小开发商的原因,户型设计始终比不了大开发商。这也是森林半岛组团价格低的原因,180左右就可以买到三房。   新房的香江天赋平层28000,复式32000左右,价格相差的非常大,但香江天赋是新组团,小区和翡翠是分开管理,密度低一些,不靠近底商小区就没有那么嘈杂。   ​   但是论商业配套,凤凰城和湖山国际就比不过翡翠了,翡翠的家门口就是大型商超,还有各种底商配套齐全,居住氛围相当浓厚了,所以凤凰城和湖山国际的业主都会来这里享受配套。   200万左右,在凤凰城想找到楼龄比较新的,只有一个组团——凤荔苑,但凤荔苑南向面朝广园快速!且中高楼层的噪音是最明显的,真正的"呼啸山庄"!   但好在于凤凰城可以读市二中,云顶2.8万,凤荔苑2万不到,换做你会怎么选?   04
  如果陈家林站能开通,那么旁边的爱特城也能蹭到利好,爱特城过来两公里左右。28号线的上一个站是云埔大道站,云埔板块目前有两个盘,金梦4万+,中海3.6+,看吧,就连云埔板块,也在慢慢的抛弃刚需。   这些被黄埔抛弃的刚需,经过了思想挣扎,和残忍的现实打压,还是投入了增城妈妈的怀抱。   2018~2020年,这个板块的价格一直没有涨幅,除了去年凤凰城大跌之外,合生一直保持在20000左右,而这次7期的价格已经去到了25000以上!   为什么今年陈家林板块能涨起来呢?   1.有28号线的炒作,记住,是炒作   2.云埔的价格4万多,价格会往旁边的盘一路辐射,途径爱特城、陈家林板块。   3.受限于首付款打压,所以实在是买不了黄埔,只能向现实妥协了。   每一个板块都有针对性客群,就比如科学城上班的刚需不会买石滩去,荔城的人不会买新塘来,新塘工作的人不会买天河去,是一个道理。   4.你会发现黄埔很多新盘迟迟不开盘,导致黄埔没房可卖,所以客群被市场筛选倒增城,其实以前是买得起黄埔的。就因为这次被筛选到增城,30%会买在陈家林,导致这一块成交量明显上涨,价格也持续增长。   05
  如果想买陈家林板块,一定要放弃地铁的这项要求,因为去到地铁口也要两三公里,除非融入"新塘人",买一辆电瓶车~   要求有学位的情况下,对比下13号线,除了3万的品秀星图有学位,其他都是普通学区,这时候陈家林"近黄埔、有学位"的优势就体现出来了。   而反观文章开头说的28号线,又是大家所期盼的,只是还需要时间和佛山、东莞再磨合一下,毕竟是大湾区第二条跨市地铁,没有这么轻松落地!   好了,本期文章就到这里,我是辣椒,深耕广州楼市多年,擅长市场研究、政策解读、区域及楼盘精准分析。这是个信息透明化的时代,但我能给到你"信息差+认知差",欢迎我的头条号,帮助你购房路上不踩雷!   再啰嗦一句:记得点赞+转发呀!

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