我随时随地都对楼市保持着最深的敬畏和最大的好奇 每一个项目都代表着开发商对着市场的表态 此时此刻我为什么要在这里做这样的产品，背后都埋藏着自己的诉求和理解 我们会突然看到一个横空出世的项目，当我们感慨这个项目的豪迈的时候，潜意识里我会试图去解读 为什么是现在，为什么会在这里，这家企业是看到了什么，以及背后想要干什么 今天借着和大家聊一个项目的机会，背后对于一家企业对时势的判断和内部的转型变化是我最想分享的 很多的横空出世，其实都是情理之中 今天的这个项目，有几个小细节的呈现 这是项目内部的一张实景图 其实通过建筑线条就能感受到强烈的设计感 人在这样的艺术空间会天然的变渺小，会不自觉的进入冥思、冥想的状态 而这样一个波浪线条的室内空间内嵌在 一个悬空的四方盒子里 这个盒子悬浮在水面上，整个空间都是通透的，完整的，四方的 关键是什么 关键是在于它的无用 这样的四方盒子对外说是一个艺术展示中心，但是内部没有做任何的功能设置 就这样悬浮在水面上 这是一个精神层面暗示远高于实际使用的空间建筑，这就像一个精神堡垒一般浮现在项目的最前端入口处 步行而入你会感觉人的渺小，感慨空间的奇妙，这样的氛围形成一个很独特的气场在一个商品房内 而这一切，将是南通招商蛇口交付项目的一部分 是的，南通招商蛇口 我知道这里大家会有两个意外的地方 第一：这是招商蛇口做的 第二：是在南通这样的二线城市 我们先收起自己的意外，因为在这个项目中的细节并不是只有一个 这是售楼处，也是未来的永久建筑，屋顶两头巨大卡通熊在遥望着远方 这是上帝视角下一处实景景观的气场 这都是招商蛇口在南通做的项目：滨江玺/道的一些细节 不论产品的艺术性、精致度、细节感都呈现出非常细颗粒度的惊喜感 是不是都有非常大的意外 招商蛇口是为什么激发出这么庞大的能力来面对一个项目，招商蛇口内部怎么了，南通这个城市怎么了，这是今天我想和大家来分享的 好，让我们开始 公众号：真叫卢俊 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 01
南通是一个购买力异常充沛的城市 而项目的地段也确实值得，确实综合了南通最好的资源 南通主城的最后一块成片开发的土地，并且他还是沿着滨江，这些资源标签叠加在一起足够证明着地段上的独特属性 而且这么一块完整的土地还有着非常超前的版图规划 整个区域的规划光看鸟瞰图就足够震撼 原本内凹的港口被规划成城市客厅的界面，大量高复合以及综合的业态会在这里落地，并且吸纳了头部港资房企共同参与运营开发 整个城市界面直接换一个面貌来呈现 但是值得注意的是，这样的开发并非是替代原先的港口功能 原先这块地方是南通港货运码头，后来这里保留了一部分工业留存的印记，并且做了升级和改造成为国际邮轮港，这也是继上海之后华东区域第2座邮轮港 然后围绕着两侧都是综合住区的开发，招商蛇口就是其中第一块也是最好位置的那一块 能够看到江景，也直接环绕在城市客厅配套的绝对优质的地段 在南通这个城市，这一个其实做什么都很好卖的项目，更何况如今的南通还处于限价的阶段 但出乎意料的是招商蛇口并没有选择向市场妥协，反而激发出整个招商蛇口地产体系内的最强产品力 招商蛇口是一家标准化的主流开发商，而在滨江玺是非标准化的 从哪里开始说起 先从立面开始说起吧 说这是南通最有颜值的立面其实只是一个感官称述 这是局部石材，保温一体板公建化立面 不知道各位是否看到几个细节，在整个建筑立面保持这种公建化立面的背后 招商蛇口做了全部包阳台的设计 整个建筑外立面没有一个外摆阳台，全部做了封闭式的处理，也只有这样才能保证整个立面在未来会不打折的落地 而且整个阳台做了非常大尺度且夸张的转角阳台 转角阳台对于室内来说会有两侧完整的景观面 而对于立面来说整个玻璃幕墙的环抱感会更强 建筑品质的呈现也会无比接近于＂玻璃盒子＂的感觉 只有这样的建筑群和滨江，和刚才前面提到的艺术中心才会更加的匹配 而且这样的建筑美学招商蛇口也通过产品力反哺给住户更好的舒适度 我们去看阳台内的玻璃 开了广角镜了，还是很勉强的刚刚完整拍下 一个大横厅的户型，朝南面只做了两扇落地玻璃 尽管这种玻璃的造价很高，而且它的安装难度极其大，但是却保全了落地玻璃带来的景观视野 这样的细节不仅在朝南面，而且北向的厨房处开窗也用了这样完整的落地玻璃 环绕式玻璃立面带来环绕式的景观视野 不仅如此，步入室内仔细看 所有的卧室都没有做任何的飘窗，而是让每一个业主可以最大程度的站在落地窗前感受景观的美好 这一切逻辑其实都有点＂不招商蛇口＂，但是在滨江玺内都被坚持了下来 这些非标准化的举措，让整个项目在居住舒适度和建筑美学二者之间都得到很好的保全 02
项目的一切都是非标准化堆砌起来的 这是滨江玺的项目入口 这张图其实需要仔细看的 在一个完整的界面下 右侧是地库入口，左侧是社区会所，中间是社区入口 招商蛇口把这三个空间＂集成在一个面板上＂，整个入口保持了空前的统一和秩序 这是滨江地下会所的一个视角 恒温游泳池本身顶部的吊顶，底部的马赛克拼花，以及直接可以看到落地窗户，还能直接看到外部景观 换个视角来看又是这种感觉 会所的功能很多，红酒雪茄，健身房，私宴厅，招商蛇口健康服务，不同维度的美学设计也都被集成在一个空间给到业主享受 这是立面的完整效果图 仔细看底部一层做了完整的架空层 而架空层和外部的景观完整的融合在一起的时候，内部出现了很多互动的空间 包括地下停车库，这是无数开发商都不太重视的地方，但是我们可以看下招商蛇口输出的地下车库 这可以说是南通最好车库了 看吊顶就知道，如今哪个南通的项目地下车库敢做吊顶，这其实都是标准化运作下的理性选择 但是在滨江玺上就有这些非理性元素 03
对于滨江玺来说，这样的产品点非常非常多 我还来不及和大家来说它的会所，他的物业服务，他的具体景观空间，但是关于项目本身的文字可能到这里需要停下 我们需要来回答一个问题，就是招商蛇口为什么要做这么难的项目 我相信如果是作为地产从业者来说或许有一些感知，今年的招商蛇口确实不太一样 单论数字，2020年的全年全国销售额排名第十，而今年的数字会更加明显，1-5月全国第七，1-4月整个江苏省的销售额达到333.72亿元占据省级第一 另外在土地储备层面可以看到，全国层面招商蛇口 进入了第四位置 这是一种完全进击型的发展模式，但是和很多企业不同的是，只要你埋下去你会发现，这两年招商蛇口的产品力在做全面的迭代 我们顺着时间轴来看，1979年招商蛇口启动了＂前港-中区-后城＂的港、产、城综合发展的开发模式，2017年，招商蛇口把这种模式带到江苏南通，并进行了全面落地 前港-中区-后城代表着这家城市运营商的全面综合性，也代表着招商蛇口对于未来城市发展的基础逻辑 但是落位在具体项目产品上的时候，2021年的招商蛇口开启了全面的居住模式的提升 而玺字系列代表着招商蛇口最强产品力，以及对一个城市的最大重视 北京的中国玺，深圳的双玺都代表着一线城市最优资源下的最佳产品 而招商蛇口逼迫自己产品力提升的方式也非常的狠，就是把玺系列在二线城市不打折扣的落地 南通滨江玺就是第一个这样的项目，也是最重要的一个 而从落地的过程中来看，没有任何的品质下滑，并且以这个项目为基础做了巨大的细节提升 比如把所有的面板、按键、智能化系统做了集成，放在一个边框之内 各位不要小看这个细节，这是对整个产业链重新的整合，各种供应商必须围绕着招商蛇口的要求重新做配件规划，非常的麻烦 但是对于客户来说，拿到的就是一个完整干净好看的面板 在产品维度这是一个逻辑上的本质调整，也足够看出招商蛇口这一轮发展对产品的重视 在一个二线且限价的城市做这样的产品研发，更加证明如此 这件事的意义是什么 我和南通招商蛇口的负责人有过一次深谈，他看着我语重心长的说：不知道你发现了没有，现在的客户和以前不太一样了 什么意思 现在的客户和之前最大的不同：大家都是有房子的，所有人都在过去20年拥有过一套商品房 这也就意味着，如今再有购买冲动的他们，换一套好房子比简单的拥有一个房子要变得更加强烈 如今的客户的成熟就在于体验过房产增值美好的同时，也受过居住体验差的伤 这两种情绪在当下的置业选择过程中会交叉在一起，希望自己未来的房产可以同时解决这两个问题 好产品是当下所有购买者的核心诉求，也是必备诉求 如今的房企不论规模如何，要征服当下的客户就必须要拿出好的产品 所以很多看上去的非理性，背后其实是异常冷静的结果 而对于南通招商蛇口而言，他并非在这一个项目上如此的投入，整个企业内部已经将产品放在非常重要的位置 招商蛇口的玺系列在南通的落地，这条产品线将成为招商蛇口的TOP级代表作，也就意味着这条高标准产品力有了更多复制的可能 这或许可以回答为什么今年招商蛇口崛起的特别明显，拿地也好，销售也好都是表现的结果，背后正是因为在内部，产品已经上升到足够高的位置 这件事符合企业发展，也符合客户需求，这二者的结合代表着行业的长线未来 04
在规模和品质之间，很明显已经在内部开启了滚雪球般的良性循环 今年招商蛇口除了这个项目面世之外，还对自己已经交付的社区开启了升级维护的措施 比如对于使用不便的非机动车坡道进行加宽且安装照明；解决地下车库排水沟安全隐患，增加盖板；在小区内部增设高杆灯。零零散散，为了优化这些细节，花费了近百万 这些投入其实可以节约，或者放在在售项目的售楼处，或许可以推动销售 但是招商蛇口没有做，低调的在维护自己的交付项目 很明显在我眼里这家企业已经开始转型，把产品放在前面，把口碑当成重要的环节 而这一切也在市场上得到很好的反馈 2021年南通公司版图迅速扩张，新增了6个项目，目前在南通已经累计开发13个项目 并开始往周边城市盐城进行延伸扩张 这是规模的扩张，但是更重要的是，基于产品提升之后的规模扩张 而这背后代表着招商蛇口对于客户的理解，他们要的也就是这家规模化企业未来会提供的 这样的滚雪球会让人更加有安全感，基于产品力为内轴的规模化让我看到招商蛇口对于趋势洞察的可怕 最后上一张图，就是文字开头的两头熊，其实他趴的地方是当下的售楼处，也是未来的幼儿园 关于这两只熊还有个有趣的故事：这其实是一对父子，他们在长江边上玩泡泡，结果这两只熊就随着泡泡升起来了，然后停在空中俯瞰长江。 故事的背后也代表着招商蛇口对未来生活场景的理解 我大概可以想象得出未来这里的欢声笑语
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