业绩增长平稳，回款效率高，投资积极，债务结构稳健。 ◎作者 / 沈晓玲、汪维文 ■■■ 核心观点 【业绩稳健增长，销售回款率高达94.5%】上半年中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，同比增长26.5%，完成全年销售目标的52%，排名居于第15位，与2020年持平。上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94.5%，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52%的去化率即可完成业绩目标，压力不大。 【投资力度2倍于百强平均，拿地销售比0.58】上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。另外企业还成功完成了对中国宏泰的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0.58，但是在拿地销售比0.40的监管要求下，企业可以适度权益比例的提升。 【新增落地3个项目，锁定面积超2020年全年】上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，计划到2022年实现对于整体投资60%的土地储备贡献。 【总土储充裕，二级土地可满足3-4年开发所需】截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。 【营收大幅增加，毛利率20.3%】2021年上半年中国金茂实现营业收入284.6亿元，同比增长135.2%，根据企业业绩会数据，全年金茂预期可以实现整体营收900亿以上。上半年中国金茂实现净利润58.1亿元，净利率20.4%。主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11.3亿元，并通过购买联营公司收益16.6亿元。 【三项指标维持绿档，融资利率降至4.01%】截止至2021年中，中国金茂整体现金短债比1.55，长短债比为2.20，目前公司商票规模在26亿左右，即使将商票作为负债计入，公司＂三条红线＂指标仍然全部保持绿档。企业整体融资成本下降至4.01%，处于行业领先水平。净负债率维持在47.1%，剔除预收账款资产负债率略有升高至67.9%，全部满足三道红线绿线要求。 01
销售 业绩稳健增长销售回款率高达94.5% 上半年业绩目标完成过半，销售回款率升至94.5%。根据企业公告数据，2021年上半年中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，同比增长26.5%，稍落后于TOP20房企平均的29.4%。上半年累计完成全年销售目标的52%，排名位居行业第15位，与2020年持平。公司紧抓回款，上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94.5%，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52%的去化率即可完成业绩目标，压力不大。 半数销售额来自华东地区，城市运营贡献24%业绩。根据企业披露的销售明细，上半年金茂50%销售额来源于华东地区，与2020年一致，其中南京、苏州、上海等城市销售额接近百亿。从企业公布的销售计划指引来看，环渤海、华南等区域剩余可售货值都比较可观，因此可以预计，华东区域仍将居于全年业绩贡献首位，但相比上半年而言区域分布会更加均衡。另外值得的是，金茂城市运营持续兑现，上半年24%的签约业绩来自城市运营，相较于2020年的21%再度提升3个百分点。 02
投资 投资力度2倍于百强平均拿地销售比0.58 拿地销售比0.58，远高于百强房企平均0.29。根据企业业绩会披露，2021年上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。二级土地平均拿地成本11544元/平方米，拿地楼板价首次突破万元，主要是企业上半年在北京、苏州、上海、广州这类核心城市纳储较多，按拿地总价计算，一二线城市占比达到84%。 另外企业还成功完成了对于上市公司中国宏泰29.9%股份以及1.23亿美元可转债的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0.58，领先于百强房企平均水平的0.29，但是在拿地销售比0.40的监管要求下，由于上半年纳储较多，剩余可投资额度比较有限，企业可以适度权益比例的提升。 03 城市运营 新增落地3个项目锁定面积超2020年全年 上半年新落地3个项目，目前累计锁定30个城市运营项目。2021年上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，企业计划下半年再度落地5个城市运营项目，到2022年实现对于整体投资60%的土地储备贡献。 04
土储 总土储充裕二级土地可满足3-4年开发所需 土储总量充裕，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。 05
营利 营收大幅增加毛利率20.3% 上半年营收同比增长135.2%，全年预期收入900亿以上。2021年上半年中国金茂实现营业收入284.6亿元，同比增长135.2%，其中物业销售收入249.0亿元，同比上升150.9%,是推动企业营收大幅增长的主要因素，商业租赁收入平稳增长9%，酒店收入大幅回暖，较2020年同期增长128%。另外根据企业业绩会数据，2021年全年金茂预期可以实现交付面积同比提升1倍左右，整体营收可以达到900亿。 毛利率20%，基本与去年持平。2021年上半年中国金茂实现整体毛利润57.7亿元，整体毛利率约为20.3%，与2020年基本持平。公允价值收益、购买联营公司收益拉高净利水平，上半年净利率升至20.4%。2021年上半年中国金茂实现净利润58.1亿元，净利率20.4%。归母净利润43.0亿元，归母净利率15.1%，均处于行业内领先水平。净利率水平超过毛利率主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11.3亿元，并通过购买联营公司收益16.6亿元。 06
偿债 三项指标维持绿档融资利率降至4.01% 现金短债比¹1.55，长短债比2.20。截止至2021年中，中国金茂共持有现金474.3亿元，整体现金短债比1.55，满足三道红线绿线要求。长短债比方面，截止至2021年中金茂长短债比为2.20，较期初略有下降。针对商票问题，管理层在业绩会上回应，目前公司商票规模在26亿左右，体量较小且利率也比较低，即使将商票作为负债计入，公司＂三条红线＂指标仍然全部保持绿档。 净负债率²、剔除预收账款资产负债率³满足监管要求，融资利率仅4.01%处于行业领先。上半年金茂成功发行利率为3.74%的30亿元普通中票，进一步降低企业融资成本。截止至2021年中，企业整体融资成本已下降至4.01%，处于行业领先水平。净负债率维持在47.1%，剔除预收账款资产负债率略有升高至67.9%，全部满足三道红线绿线要求。 1 现金短债比=（现金及现金等价物 受限制现金）/短期有息债务 2 净负债率=（短期有息债务 长期有息债务-现金及现金等价物-受限制现金）/所有者权益 3 剔除预收账款资产负债率=（负债总额-合约负债）/(资产总额-合约负债) 排版丨太阳 本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载 以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考 转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合 更多中报点评 中报点评1 | 金辉控股：结算加快、权益大幅提升， 净利增幅92.4% 中报点评2 | 禹洲集团：坚持一二线城市深耕，土储总货值逾4400亿元 中报点评3 | 时代中国：存货周转承压，仍看好城市更新 中报点评4 | 越秀地产：坚持大湾区深耕布局，发挥国企合作及TOD开发优势 中报点评5 | 宝龙地产：去化与回款存隐忧，核心归母净利大增42% 中报点评6 | 建业地产：营收显著增长56.4%，盈利能力有待增强 中报点评7 | 雅居乐：多元业务稳健增长，＂三道红线＂绿档 中报点评8 | 荣盛发展：环京土储占比仍较高，债务处于黄档水平 中报点评9 | 中海地产：毛利率跌破30%，财务依旧稳健 中报点评10 | 三盛控股：优化内生驱动不断加强，财务状况持续改善 中报点评11 | 远洋集团：持续推进＂南移西拓＂，运营能力需提升 中报点评12 | 保利发展：财务优势持续扩大，拿地下沉三四线 中报点评13 | 正荣地产：前十城市销售贡献77.3%，三条红线年底有望转绿 中报点评14 | 绿地控股：投资更为审慎，基建产业提速发展 中报点评15 | 中国奥园：土储充裕、购地审慎，城市更新项目加速转化 中报点评16 | 碧桂园：坚持深耕城镇化市场，多元发展驱动＂全竞提升＂ 中报点评17 | 绿城中国：增收不增利，2023年永续债余额将清零 中报点评18 | 大发地产：销售同比增长130%，坚持深耕长三角和成渝地区 中报点评19 | 富力地产：投拓刹车，三道红线仍处红档 中报点评20 | 华润置地：完成全年销售目标的52.3%，投资力度加码 中报点评21 | 龙湖集团：财务优势凸显，有息债增速接近阈值伺机拿地 中报点评22 | 旭辉集团：减少新进入城市加强深耕力度，目标年内进入绿档 中报点评23 | 中梁控股：拿地谨慎灵活，持续改善债务结构降低成本 中报点评24 | 美的置业：城市深耕助力规模，融资成本仅4.92% 中报点评25 | 佳兆业：持续巩固湾区优势，城市更新提供动力 中报点评26 | 招商蛇口：销售规模增长60%，大湾区核心储备价值凸显 中报点评27 | 阳光城：投资偏向稳健，降负债持续推进 中报点评28 | 大唐集团控股：毛利率升至31%，归母净利增长235% 中报点评29 | 德信中国：三道红线维持黄档，积极纳储 中报点评30 | 港龙中国：营收同比增长184%，成功跨入绿档 中报点评31 | 龙光集团：长三角业绩增长214.6%，展现可持续发展能力 中报点评32 | 滨江集团：联手越秀首入广州，归母净利大增43% 中报点评33 | 景瑞控股：深耕长三角都市圈，销售同比增长144% 中报点评34 | 上坤地产：业绩平稳增长，多元化拿地占比超五成 中报点评35 | 世茂集团：谨慎投资，酒店计划以轻资产模式上市 中报点评36 | 金科股份：大幅提升新一线城市拿地占比，财务保持稳健 中报点评37 | 融创中国：将＂更安全、更从容、更长期、更有价值＂设为战略目标 中报点评38 | 金地集团：销售挺进行业十强，毛利率同比腰斩 中报点评39 | 新城控股：三道红线处黄档，毛利率降至19.6% 中报点评 40| 中南建设：稳健经营积极去杠杆，营收增长30% 中报点评41 | 合景泰富：销售同比增长52.8%，持续深化数字化转型 中报点评42 | 弘阳地产：销售业绩增长56%，＂三道红线＂稳居绿档 中报点评43 | 万科地产：量入为出、理性投资，三道红线绿档达标 中报点评44| 中骏集团：一体两翼战略下，更加注重整体效益提升 中报点评45 | 新力控股 ：拿地较为谨慎，目标一年内进入绿档 中报点评46 | 正商实业：全国化需要加速，财务指标都有待改善 中报点评47 | 领地控股：销售维持35%以上增速，盈利下降需警惕 中报点评48 | 融信中国：看重去化与回款，下半年严控投资比例 中报点评49 | 中国恒大：有息负债规模降低，净负债率红线转绿 中报点评50 | 建发国际：归母净利率跌至3.6%，盈利指标继续承压 中报点评51 | 大悦城控股：千亿目标有挑战，三道红线仍处＂黄档＂ 中报点评52 | 祥生控股集团：净负债率优化，成功转入黄档
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