密云买房（这6点是房子升值的必备特质）

　　密云买房（这6点是房子升值的必备特质）
　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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　　提问：你好，想问个拆法的问题，楼盘的内在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
　　回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?
　　1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
　　2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
　　3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
　　4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上
　　5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
　　6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
　　房子的价值因素是什么？
　　决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；
　　品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
　　提问：您好，房姐，我在左家庄南里有一套63平南北通透小两居，是96年建的，现在在出租，每月7500租金，购买已满五年是名下唯一住房，现在我住在东四胡同公租房，所以联网的只有这一个，想咨询一下您，要不要把左家庄这个卖了，在其他地方再买一个楼龄新一些的，主要是为了投资保值，不知道现在是不是好的时间点，我的情况适不适合换，如果换在什么地段那些小区合适，总价控制在470以内的，谢谢您
　　回答：这样置换价值不打，建议资金可以向上提一下到 500+ 再置换，可以看看 青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际，国美第一城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁园
　　提问：纠结，，准备出手密云的别墅了。请拍醒我。偶然看了一眼绿中介app，偶然看了一眼密云的别墅，偶然说去看看，偶然看到一个叠拼有点心动，偶然砍了一刀（5%），偶然卖家爽快地同意了…本着诚信，只能硬着头皮准备出手了。 现在挺尴尬，房子就看了一次，现在想想太冲动了，也太意外了，怎么也没想到短短两三天时间就决定要花光所有的钱去郊区买个房。 房子只看了一次，没发现什么问题，毕竟也没有带验房师，不知道会不会漏过什么大坑。 房本两年，大概4年前业主收的房，毛坯。 在北京只有二环外一套房，第二张房票一直没用，年纪大了，未来可能要把老家父母接来北京好照顾，密云虽然远，但至少还能说去就去，现在买了等装修完，至少也要两三年，时间可能能和接老人过来碰的上。 您看我这么操作有问题吗？还是有更好的选择？
　　回答：既然你连小区名字都不记得写 一般是没怎么看过房的新手，大概率每一处都会踩坑 密云，别墅本身也是坑 遗毒太多，不是一次性解决的
　　提问：情况介绍： 1.夫妻共有房产两套，目前售价均为700万，分别是亦庄核心区三居（2004买入）和史家胡同50多平学区（2016年9月高位接盘） 2.孩子今年9月上史家小学，学位将占用6年！ 3.亦庄租金太低，只有8000，怕跑不赢大盘！学区房应该也跌了，租金也只有7000！ 夫妻原计划——孩子上学头2年在学校附近租房（租金2万2），近阶段卖掉亦庄，加点子弹（最多900万）投资北京其他区域！两年后，学区满五，再卖掉史家学区，在学校附近买房改善自住！ 想征询房姐的意见， 1.以上想法是否是最优选择？房姐是否还有更佳方案？ 2.现在北京的态势是不是最佳置换时机？如果是，我们想置换其中的一套做投资！是否可行？？ 3.如果置换，哪个区域或是楼盘是质优选择？东方银座怎么样？ 以上，请赐教，多谢！
　　回答：思路没问题，今年下半年置换即可。东方银座不太好，办公的多，物业费高，公摊大，这种房子出租还行，涨幅和流通性都比较一般。建议看望京 、双井、朝青板块
　　提问：房姐您好，我的孩子今年两岁，所以开始考虑孩子上学的问题，之前看了陈经纶分校上京新航线那附近，上京三居要1150左右，澳洲康都小区有点旧三居1000。由于手上只有600-700的可用资金（卖掉手上的国美一居室），所以又看了丽都壹号和丽都东镇，三居980左右，丽都壹号现在有6.8万一平的毛坯和7.3万一平的精装修，这样我们买就没有太大压力，打算孩子以后上附近的陈经纶实验学校，查的网上说也是朝阳前十名，但是有朋友说这附近由于是个边角地，不会再有什么新的发展，我想自住的同时也不要跑输大盘，目前年入100左右，丽都如果7万一平可以考虑吗？
　　回答：丽都最大的问题是附近未拆除的城中村多，所以对未来升值有一定影响。 丽都只考虑7以内的标地。否则不如看望京的 澳洲康都、季景沁园、宝星国际
　　提问：房姐你好，入圈首问，几年前入手了马坡一个一手新盘（恒华湖公馆），成本单价3w4，一楼面积164带等面积地下室和50平花园，有360贷款（85折利率），请问下从纯投资角度看，是否还具有持有价值呢，现在出手感觉收益不是很高，出租也价格很低，是卖掉换靠近城区的，还是继续持有等待下一波行情呢，求给予意见，如果换标的，回龙观，望京，双井，酒仙桥几个区块求推荐一下