卓越商城（卓越亚马逊官方网站）

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　　月26日，有着＂大湾区高端商务物业管理标杆＂之称的卓越商企服务公布2020年度业绩。营收、净利润、毛利润、管理面积皆实现大幅增长!为上市第一年的首秀交上了一份亮眼的成绩单。
　　具体而言，经营业绩上，2020年，卓越商企服务(06989)录得收入约为25.3亿元，同比增长37.5%;归母净利润为3.25亿元，同比增长82.1%。而毛利润则同比大增53.2%至6.64亿元，毛利率则同比增加了2.7pct至26.3%。
　　管理面积上，期内卓越商企服务通过多轮驱动也实现了合约面积和在管面积的快速增长：2020年，该公司合约面积约为4470万平方米，同比增长约34.9%，合约项目数量459个;在管全委物业面积达到了3202万平方米，在管项目数量406个，分别同比增长约36.2%及31.8%。
　　这一亮眼的业绩表现也直接提振了卓越商企服务的股价走势。3月26日，其股价高开高走，盘中一度涨近10%，截至收盘股价大涨超8%，报9.09港元，总市值为111.12亿港元。
　　接下来不妨从财报出发，探讨一下卓越商企服务核心财务数据高速增长的背后究竟蕴藏着哪些成长魔力?
　　三大亮点围绕，背后＂增长基因＂显现
　　智通财经APP了解到，卓越商企服务成立于1999年，从深圳起家，重点项目均落于大湾区。
　　在母公司卓越集团这一棵＂大树＂的庇护下，卓越商企服务打造的＂卓越品牌＂具备着一定的认知度——按向商务物业提供基本物业管理服务的收入计，卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第2;按高端商务物业提供基本物业服务所得收入计，公司在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区则排名第一。
　　与此同时，它服务的客户大多是＂非富即贵＂——腾讯、百度、阿里、华为等知名互联网企业及高新科技企业皆是其服务客户，服务项目则包括深圳腾讯大厦、深圳阿里云大厦、深圳百度国际大厦等。
　　深究财报可知，2020年卓越商企服务能够快速增长主要有三大增长动能支撑，如下：
　　1、商务物业管理服务稳健增长，继续发挥＂支柱＂作用。
　　据了解，卓越商企服务的收入结构主要分为三个部分，即物业管理服务、增值服务及其他业务。其中，物业管理服务是该公司的核心收入来源，2019年和2020年占总收入的比重分别为86%、83%。于报告期内，物业管理服务收入为21.11亿元，较去年同期增加33.9%。
　　分析卓越商企服务的业务类型可知，该业务板块则包括商务物业、公共及工业物业、住宅物业这些细分业务。2020年，其商务物业收入同比增长30.68%至15.63亿元，占物业管理服务收入的75.9%，由此可知，以商务物业管理起家的卓越商企服务，商务物业则是其核心业务中的＂核心＂。
　　(数据来源：卓越商企服务财报)
　　这一点也可以在卓越商企服务的在管面积窥出：截至2020年12月底，该集团的在管面积为3200万平方米，同比增长36.2%，其中商务物业占比为52.1%或1670万平方米，公共及工业物业占比为18.2%或580万平方米，住宅物业占比为29.7%或950万平方米。
　　2、增值服务取得突破性增长，以＂卓品＂为着力点打开新增长空间。
　　财报数据显示，于2020年，卓越商企服务的增值服务快速增长——期内，这一业务录得收入为3.59亿元，同比增长76%，占总收入的比例较2019年同期增长3.1pct至14.2%，而该业务的快速增长恐怕也将为卓越商企服务收入的增长带来一定利好作用。
　　据悉，卓越商企服务增值服务又包括资产服务、企业服务和专业增值服务这三大板块。在这其中，报告期内，该公司进一步加强了对企业服务的投入，以为高净值人士服务＂卓品＂品牌为支点撬开了更宽阔的发展空间：报告期内，卓品的营业收入为7790万，增值服务业务同比增长46%，进一步打开增值服务的想象空间。
　　3、第三方业务大幅大幅提升，进一步减少对母公司卓越集团的依赖。
　　从财报披露内容来，2020年卓越商企服务的第三方市场拓展取得了不错的成绩：期内，其在原有大客户业务优势基础上，获得京东、腾讯、华为、大疆、快手等一批优质大客户和多个企业总部大厦项目，进而促使其来自第三方拓展的商务物业管理业务在管面积及收入分别同比增加44.5%和37.9%，分别约1379万平方米和9.76亿元。
　　此外，报告期内，公司新增第三方非住宅物业项目达79个，全委管理面积约577万平方米，合同总金额达人民币8.23亿元，其中，来自大客户的占比达58%。而来自其他区域的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额分别达到34个和1.69亿元，同比显著增长。而基于第三方业务的大幅提升，该公司进一步减少对母公司的资源依赖。
　　值得一提的是，在上述三大增长动能的助力，卓越商企不仅经营业绩获得了让人眼前一亮的增长，而且手中握的现金变多了，资产负债结构也愈发健康了。
　　截至2020年12月31日，卓越商企服务手中持有的现金及等价物为人民币3314.1百万元，较2019年同期增长了641.2%，而经营活动所得现金净额为434.0百万元，较去年同期增长了135%。另外，其流动负债也较2019年同期减少约34%至12.43亿元，资产负债率也较2019年同期的82%大幅降低，目前资产负债率仅为34%。
　　整体而言，在上述三大亮点的加持下，卓越商企服务的经营业绩在2020年体现出了较强的的成长能力和抗风险能力，不失为一份优秀的＂成绩单＂。
　　大湾区、长三角+高端路线，行业潜力不容小觑
　　如果说上述的增长动能是卓越商企服务当下的成长力，那么，它接下来的生长力在何方?
　　显然，作为一只大湾区高端商务物业管理企业，卓越商企服务或将享受赛道优势及区域优势带来的发展空间。
　　一方面，在朝阳气质尽显的物管行业中，卓越商企服务又处于增长趋势快及提价空间大的高端商务物业赛道。
　　据兴业证券数据显示，目前国内的高端商务物业管理面积保持迅速的增长趋势：截至2020年末，全国商务物业管理面积为8.7亿平米，其中高端商务物业管理面积达到1.5亿平，占比为17%，较2014年提升3pct。同时高端商务物业单价标准更高且提升速度更快，2020A年全国商务物业收入为620亿元，其中高端商务物业收入为310亿元，占比为50%，较2014年提升了10pct，收入规模反超中低端物业。
　　(数据来源：兴业证券)
　　需要注意的是，高端商务管理这一增长趋势预计还将继续持续，即通过下沉至二三线城市带来新的增长供应量。此外，高端商务管理具备品牌溢价和更优质的服务能力，单价提升和增值服务收入提升都将具备更大的想象空间。
　　另一方面，除了赛道优势之外，卓越商企还具有深耕大湾区等经济发达地区带来的区域优势。
　　智通财经APP观察到，卓越商企服务主要深耕大湾区和长三角这两大经济发达区域——截至2020年5月底，两区域的在管项目分别达到111、88个，已覆盖了区域内8、17个城市(含储备)，而中西部、环渤海和海西这些区域则分别管理107、19、3个项目。
　　(数据来源：兴业证券)
　　由上可知，起家于大湾区的卓越商企服务大部分在管物业还是位于国内经济最发达及增长最迅速的地区之一——粤港澳大湾区和长三角区域。要知道，大湾区作为国内新的经济增长极，以全国不到0.6%的占地面积贡献全国近12%GDP，自然也对商业物业的容纳比较大。此背景下，对于深耕大湾区的卓越商企而言，自然是一大发展良机。
　　而在中国经济最富庶的长三角地区，卓越商企服务在2020年的业务增长非常快，去年一年，长三角面积占比增幅最高，从2019年的20.8%增至25.4%，在管面积为814万平方米。其他地区的面积占比也在提升，从2019年的30.9%增至32.8%，在管面积约1049万平方米。
　　基于上述种种数据，不难发现，在大湾区、长三角+高端路线双重优势加持下，卓越商企服务未来发展潜力十分可期。
　　深化两大竞争力，估值有待重塑
　　关于对未来的展望，卓越商企服务在财报中指出了几点方向，如下：
　　＂2021年，公司会继续强化核心科技能力，利用数字化力量推动物业管理业务全面走向智慧化;会继续巩固我们在第三方项目外拓市场的竞争优势，扩大客户组合，为客户提供更优质的服务;会全面丰富增值服务能力，增强我们的全生命周期及全链条服务能力。＂
　　言下之意就是，未来卓越商企服务会通过继续丰富增值服务和扩展外拓市场，进一步吃下物管行业爆发的市场红利。
　　具体而言，增值服务上，卓越商企服务以科技赋能增值服务，实现降低人工成本，提升运营效率的效果。
　　面向客户端，该公司推出卓品APP，为客户提供涵盖企业服务、线上商城等各项服务的线上平台，截至目前卓品APP注册用户约100万人。另一方面，对内打造FM智慧管理信息平台，建立起联通的数字化运营平台。据悉，其通过FM智慧平台赋能，每月可处理工单数量及可完成工作率持续提升——截至2020年6月底，公司的300项在管物业中，FM智慧管理信息平台覆盖约80个，渗透率为27%，随着公司加大科技赋能推进，预计渗透率将持续提升。
　　而外拓方面，卓越商企服务则继续维持强大的外拓能力，保持在大湾区和长三角的优势同时，推进1+1+X全国化布局，通过跟随大客户战略、积极主动市场拓展和收并购协同持续扩大市场规模和丰富业态组合。比如，2019年公司成功收购武汉雨阳、武汉环贸、浙江港湾这3个项目中，通过收购这些项目，该公司期内新获得390万平米在管面积。
　　综合上述来看，随着卓越商企服务内生外延打造的成长力逐渐释放，再叠加市场发展空间及经营业绩的高增长表现利好，该公司的估值逻辑终将实现重塑。
　　目前不少机构人士认为，卓越商企服务当前股价并未充分反映其潜力价值。3月23日，兴业证券对卓越商企服务予以＂买入＂评级，并将其目标价调至11.00港元，按照这一目标价来看，意味着较其最新股价仍有不少的上行空间。
　　因此可知，某种程度上，卓越商企服务目前依然存在着估值扩张的机会，不失为一只值得长期关注的物业新股。