商业地产投资回报率（铺投资回报率如何测算）

　　商业地产投资回报率（铺投资回报率如何测算）
　　鲸算师认为：＂投资商铺，核心在于投资回报率。＂
　　那么商铺的投资回报率该如何计算呢？
　　下面鲸算师教大家几个测算商铺投资回报率的方法。
　　1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
　　那么商铺的投资回报率就是：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
　　优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。
　　不足：但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况则不太适用。
　　如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。
　　现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）
　　按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）
　　2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)
　　假设商铺首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
　　那么这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%
　　优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
　　3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价
　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择＂绩优地产＂的简捷方法。
　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
　　4、内部收益率法房产投资公式为：
　　累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率
　　上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
　　优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
　　不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
　　5、简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值
　　这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
　　当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
　　比如在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。
　　所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率哦。