房地产开发公司管理制度（地产公司地产新项目管理制度范本）

　　房地产开发公司管理制度（地产公司地产新项目管理制度范本）
　　地产开发公司随着自身发展不断会有新的地产项目进入，对新项目的评估、论证、管理等等需要用科学的、专业的、前瞻性的、群体性的项目论证管理机制，通过机制的建立，提升项目信息数据链上传下达的时效，加快决策管理效率，稳健科学的投资和运营。地产新项目管理制度
　　一、绪言
　　1、目的：为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升公司竞争力，特制定本制度。
　　2、范围：本办法适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
　　二、释义
　　1、本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：
　　2、一线公司：指公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司
　　3、投资中心：指公司投资中心
　　4、决策委员会：指公司投资决策委员会（包括股东会成员和其它专家）
　　5、小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构
　　三、操作规范
　　（一）新项目发展信息通报
　　1、投资中心负责信息的收集和项目的寻找，并及时整理项目的档案。
　　2、一线公司定期或不定期向投资中心通报新项目概况和进展程度，投资中心及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。
　　（二）项目发展工作小组
　　1、 小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。
　　2、 小组成员3—4人，由投资中心、财务部、营销部委派的人员共同组成，组长由投资中心第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，投资中心可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。
　　3、 原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。
　　4、 小组对＂决策委员会＂负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。
　　5、 工作内容和流程：
　　（1） 对重点介入的项目，投资中心根据资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、市场营销部意见后，决定是否成立小组，同时知会＂决策委员会＂主任或主管领导。
　　（2） 决定成立小组后，投资中心、财务部、市场营销部应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。
　　（3） 小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向＂决策委员会＂委员、主管领导汇报，同时抄送一线公司和市场营销部、财务部、投资中心部门第一负责人。
　　（4） 一线公司或投资人员应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。
　　（5） 一线公司或投资人员应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿
　　（6） 小组完成实地调查和评估工作后，方可提交召开项目听证会申请。
　　（7） 应提前一周向小组报送召开项目听证会申请和《项目可行性报告》。
　　（8） 小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报＂决策委员会＂主任或主管领导审批，并自收到召开项目听证会申请2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。
　　（9） 决定召开项目听证会，小组应向＂决策委员会＂委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和各职能部门负责人。
　　（10） 项目通过论证后，投资人员对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。
　　（11） 小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请投资人员给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。
　　（三） 论证报告
　　1、进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。
　　2、项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《佳合公司房地产项目可行性报告内容指引》。
　　（四）项目听证会
　　1、 除本制度第八条规定外，公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。
　　2、 会务组织：企管中心、投资中心负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。
　　3、 会议主持人：＂决策委员会＂指定。
　　4、 评委成员：集团决策层（股东会成员、董事长、总经理、副总经理、总监），各区域中心城市公司第一负责人，财务中心、投资中心、研发中心、工程部、市场营销中心第一负责人。
　　5、 与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。
　　6、 会议形式：现场、远程会议。
　　7、 相关工作内容：
　　（1） 实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。
　　（2） 评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。
　　（3） 小组负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。
　　（4） 评委应认真研究分析《项目可行性报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。
　　（5） 听证会召开前，小组可就专项问题向佳合职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。
　　（6） 会议召开时，项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容，主要工作是回答评委疑问和意见。
　　（7） 评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写《佳合新项目投资听证会评审意见表》，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。
　　（8） 投资中心应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送＂决策委员会＂委员、领导、项目所在一线公司和职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。
　　8、 评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述理由。
　　9、 听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作为最终论证结果，反之则以（2）作为最终论证结果。
　　10、 会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。
　　（五）签署合作意向
　　已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：
　　1、 于签署意向两周前向投资中心报送项目资料。
　　2、 小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律人员可介入前期谈判、意向书起草工作。
　　3、 小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报＂决策委员会＂主任和主管领导。
　　4、 ＂决策委员会＂主任或领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。
　　（六） 签署正式协议
　　1、项目合作意向书签订后，一线公司或投资人员及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律人员可介入项目谈判和协议起草工作。
　　2、与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：
　　（1）召开项目听证会，并通过。
　　（2）报送董事会，并通过。
　　（3）合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报＂决策委员会＂主任和主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。
　　（七） 向合作方（土地方）付款审批程序
　　1、 在签署合作意向后，才可以支付定金（或诚意金）。
　　2、 支付定金超过人民币200万元（不含200万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由。小组在收到付款申请后及时报送主管总经理或付总经理审批，审批意见同时抄送董事长和＂决策委员会＂主任。
　　3、 在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。
　　（八）简化项目论证程序
　　1、简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为＂决策委员会＂委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和投资中心共同组织。
　　2、对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：
　　（1） 新项目规模在5万平方米以下且总投资1亿元以下；
　　（2） 新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在5万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。
　　（3） 新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。
　　（4） 集团相关管理制度规定的其他情形。
　　四、新项目发展信息通报
　　1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；
　　2、上报时间：每月8日、10日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到总部投资部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目发展小组邮箱：
　　3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。
　　4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。
　　示例：新项目基本情况概要
　　五、新项目研讨会项目概况表格
　　表一：宗地概况
　　宗地概况表
　　表二、经济技术指标
　　经济技术指标
　　表三、合作条件
　　合作条件
　　标表四、投资收益预测