浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

　　【摘 要】税收是影响国民经济发展与国家财政的重要因素，随着市场环境与产业结构的不断变化，对税收政策进行持续性的优化与调整，能够使税收政策更加有利于行业的发展。房地产行业作为影响国家经济与人民生活的重要产业，合理分析税收政策的变化，并制定针对性的应对策略，对房地产企业发展具有重要的意义。本文阐述了营改增的相关理念，分析了营改增对房地产企业税收的影响，研究了优化营改增对房地产企业税收影响的筹划对策。旨在通过本文的研究，明确房地产企业受到税收政策调整的影响，并制定和实施科学合理的筹划对策，促进房地产企业的长效发展。
　　【关键词】营改增；房地产；税收管理；影响因素；筹划对策
　　房地产行业对房地产开发、经营、管理以及服务的活动，使其成为影响人民生活质量的重要行业，同时也是关乎国民经济的关键性产业，房地产企业在发展中会受到市场环境、国家政策等相关因素的影响。税收政策是国家达成一定时期经济与社会目标采取的政策手段，能够对调整和干预市场经济活动产生重要的影响。房地产企业在经营与发展中，不能够脱离市场环境与国家政策的影响，尤其是税收政策的变化，会对房地产企业的生产经营成本、税负等产生较大的影响。
　　一、营改增相关概述
　　营改增是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。营改增的实施是在我国市场经济发展的背景下制定和实施的重要税收政策，其能够通过减轻企业赋税，调动各方生产经营的积极性，进而对企业尤其是服务企业的创新发展提供动力，对于促进消费和供给侧改革的实施具有重要的意义[1]。同时，国家税收政策的变化，能使得企业的盈利能力与水平产生变化，促进相关行业领域中供求关系的变化，并对行业竞争格局产生长远的影响。
　　二、营改增对房地产企业税收的影响
　　（一）营改增使房地产企业成本费用产生变化
　　生产经营成本是影响企业生存与发展的关键性因素，不断加强企业成本控制，有效降低生产经营成本，是企业经营管理的重要内容。营改增的实施对于房地产企业的生产经营成本会产生较大的影响，在建筑施工实施的过程中，需要不同类别的建筑材料，房地产企业需要从多家供应企业中采购建筑材料，保证建筑施工的顺利实施。在建筑材料市场中，部分材料供应单位并不是大型企业，有很多是个体商户，此类材料供应商无法为房地产企业提供增值发票，这将会导致房地产企业在纳税时无法将此类增值税扣除，从而使房地产企业的成本增加[2]。另外，建筑施工中农村務工人员占据了很大的比例，此类人员不属于任何劳务公司，无法提供相应的增值税发票，同样会造成房地产企业的生产经营成本增加。利息费用是房地产企业一项较大的支出，由于利息费用不能进行抵扣，也会带来成本费用增加。
　　（二）营改增对房地产企业税负产生影响
　　营改增的制定与实施，是国家减缓企业税收压力的重要途径，旨在促进企业在市场经济环境中稳定地提升自身的生产与竞争能力。在营改增实施的过程中，对于规模较小的房地产企业来说，其税负压力能够得到有力的缓解，能够在营改增实施的过程中获得较强的优势。对于年销售额达到500万以上的企业来说，营改增的实施对于其税负产生的影响是复杂的。一方面，营改增在企业进项可扣金额多于企业营业收入较大值时，才能够实现降低房地产赋税的目标；另一方面，基于房地产行业中原本存在的重复收税的问题，营改增的实施能够使房地产企业的税负得到一定程度的缓解。
　　三、优化营改增对房地产企业税收影响的几点筹划对策
　　（一）对企业管理结构与人员职责进行优化调整
　　营改增的实施旨在减缓企业税负压力，促进企业市场竞争力的提升，房地产企业需要根据税收政策的变化，对自身的财务及税收管理机制进行调整，促进企业管理结构与国家税收政策的适应性。房地产企业要建立和完善专业的税务管理部门，对税收管理人员的职责分工进行明确，对企业税务管理的范围与质量进行提升。税务管理部门要能够涵盖企业不同部门的人才，根据企业发展实际制定和实施能够适应市场环境与税收政策的发展策略[3]。同时，针对营改增实施对房地产企业招投标及预算管理工作的影响，企业要对招投标及合同管理部门及人员的职责进行明确，对其工作流程进行优化调整，从源头处降低企业的生产经营风险。
　　（二）强化相关人员对营改增的认知与学习
　　企业管理人员与财务人员强化对营改增的认知与重视，在科学分析税收政策与企业发展实际的基础上，制定企业经济活动方案，才能够使企业利用营改增的优势作用，优化企业发展。一方面，房地产企业的管理人员需要对自身的管理意识与财务税收思维进行完善，科学认知营改增对企业发展的重要影响，并能够在企业管理活动中付出更多的精力与资源对政策进行分析研究[4]。另一方面，对企业员工的财务税收思维和能力进行培训、提升。通过专业人士培训、讲解，使企业员工认识到营改增的内涵与意义，并积极主动地在日常工作中，对营改增进行分析与应用。
　　（三）合理管控房地产企业开发成本
　　房地产建设工程不是一朝一夕实现的，很多建设项目需要房地产企业花费数年的时间建设与管理，从建设项目的全过程出发，提升企业开发成本管理与调控的能力，能够使企业更好地适应税收政策及市场环境的变化。房地产企业可以通过创建专业的项目税务筹划组织，对项目开发成本进行科学的管理，从项目规划开始就对税收政策进行系统研究，对项目税负进行测算，选择合理的税负水平。同时从合约规划方面入手制定目标管控成本，依据目标成本进行全项目成本管控，以实现企业效益最大化。在全项目开发过程中，充分利用营改增政策，从上游供应链出发，逐环节对材料采购合同进行研究与完善，保证材料采购工作的专业性与科学性，一方面将动态成本控制在目标成本之内，另一方面完善增值税专用发票，取得充分的进项抵扣，最大限度降低增值税税负率。
　　（四）改善房地产企业的税款抵扣问题
　　在房地产企业发展中，资金成本支出与土地出让管理是影响企业发展的重要因素，应对营改增的实施，房地产企业能够从这两个角度出发。一方面，营改增实施中的贷款利息支出不能够进入抵扣范围，将会使房地产企业的支出成本受到显著的影响。房地产企业需要对自身的成本融资方式进行改善，通过对企业资源的优化整合，保证企业的生产经营成本[5]。另一方面，针对土地成本对房地产企业的重要意义，企业需要对土地出让中的票据进行优化管理，对土地支出及票据形式进行完善。另外，企业经营过程，与生产经营有关的成本费用支出应尽可能获取规范的增值税专用发票，扩大增值税抵扣范围及进项抵扣金额。通过税收政策改革中对进项税抵扣的有效应用，能够使房地产企业的税收成本得到有效的控制，进而实现企业经济效益最大化。
　　四、结论
　　综上所述，营改增的实施在很大程度上影响了房地产企业的生产经营成本与企业税负，给房地产企业的长效发展带来了较大的挑战，合理分析政策内涵并采取有效的应对措施，才能够使房地产企业顺应国家经济政策环境的变化，实现稳健的发展。通过对企业管理结构与人员职责进行优化调整、强化相关人员对营改增的认知与学习、合理管控房地产企业开发成本、改善房地产企业的税款抵扣问题几点对策，能够使房地产企业更好地应对营改增的实施，有效规避企业生产经营风险，提高经营效益。
　　【参考文献】
　　[1]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界：学术版，2016，12（7）：68-69.
　　[2]朱旭丹.浅析＂营改增＂对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国流通经济，2016，10（10）：68-69.
　　[3]张雯晴.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界：学术版，2016，8（14）：317-317.