长租公寓工程质量的影响因素分析及控制措施探讨

　　【摘 要】随着越来越多的年轻人选择在一线城市打拼，在高额的房贷压力下，租赁式公寓作为建筑市场的新产品，高性价比的租赁方式越来越受到喜爱，与此同时市场对于长租公寓建筑质量要求也在不断提高。文章首先阐述了建设过程各阶段影响长租公寓工程质量的主要因素，并做了具体分析，提出了具体控制措施。
　　【关键词】长租公寓；质量；影响因素；控制措施
　　习近平总书记在党十九大报告中提出租购并举的住房制度。随着我国经济社会的稳健发展，住房需求量增大，租客的需求發生变化。传统房屋租赁模式已无法满足人们的住房居住体验需求，因此，居住体验良好的长租公寓获得市场的青睐。万科泊寓、龙湖冠寓、21世纪OPEN家等长租公寓纷纭投入甬城租赁市场，抢占先机。据了解，泊寓品牌目前已在上海、杭州、深圳等29座城市开设了近200家门店，总计开业3万个房间。为促进长租公寓未来的发展前景，对工程中每个阶段的质量管理控制是非常重要的。
　　一、影响项目各阶段的主要因素
　　（一）前期阶段
　　1.参与对象的组建。长租公寓工程的质量目标是指租户对公寓的满意度。由于长租公寓属于住宅中的＂快速产品＂，需要使其建设周期较短，尽快投入运营来回归成本投入，所以选择的承包商需要选择经验丰富，资质相对较高，产品质量过关的承包商来承接工程项目。
　　2.房源地点的选择。作为长租公寓来讲，交通便利，周围餐饮及公共设施齐全作为一个重要的选择的指标，对长租公寓未来的租金定位及宣传力度都异常重要。一般来讲交通便利是年轻人选择住所的首选要素，所以建设单位房源地点的选择变得尤为重要。
　　3.设计格局及入住体验。除了租金，房间风格及入住体验也是同样重要的一项指标，设计中包含独立的客厅、卫生间及阳台深受租客的喜欢。尤其是95后、00后，他们视觉是第一感，所以大堂公共空间、健身房、咖啡厅等功能区会更吸引他们。建设单位需要在投入成本与入住体验方面达到一个平衡。
　　（二）设计-采购阶段
　　1.内部信息的及时性。设计人员在设计图纸过程中需要尽可能与采购、施工及公寓运营相关负责人多次商讨方案，互相紧密沟通和联系，以避免产生设计上的繁杂的变更导致施工工期的延长。如有设计变更，需要及时知会其他部门人员，以防采购时材料、设备产生差异。
　　2.供应商资质。在选择公寓内设施、家具、软装等供货商时，不能一味靠着报价低来进行招标，如采购的材料设备质量差，直接影响租户的入住体验及维修售后的工作量，得不偿失。
　　3.精装修标准。装修的好坏影响租房者的决策。长租公寓的租客是把位置、价格和装修因素综合考量，租户可能会因为公寓的装修好坏来决定租不租。如果长租公寓的装修出问题的话，整个出租率就会受影响，盈利当然就下降了，装修将是租赁的一个核心问题。
　　（三）施工阶段
　　1.人员的资质。人的因素是建筑工程质量管理过程中最主观的影响因素，包含项目管理人员、监理公司人员及施工单位人员等直接参与到工程中的人员。要严格把控参与人员的技术资质以及执业资格，确保此类人员拥有相关的上岗资格。此外，应激发人的主观能动性，自我监督自我约束，全面建立健全岗位责任制，改善劳动条件以及建立激励机制，真正做到全员参与的质量管理。
　　2.材料、机械设备的因素。只有采用合格的符合建造标准的材料，才能够最大程度上保证建筑工程施工质量符合预期的质量要求，例如墙壁的乳胶漆，卫生间及厨房的墙、地砖，鞋柜衣柜的木质原材料等。对于进入施工现场的机械设备，必须验收合格后，方可投入使用。
　　3.施工方法及工序。指通过编制符合工程特点的施工组织方法、施工方案和相关的施工进度计划及安全文明施工计划等，使施工人员、施工机具和施工材料有序结合，以创造出质量合格的工程。在施工方案中，应明确与工程相关的施工工艺与方法、操作要求及质量验收标准中可能出现的问题，并且针对这些问题提出具体的处理措施和应急方案。
　　二、保障长租公寓工程质量的办法
　　1.提高施工人员的素质。工程建筑离不开施工人员，所以在前期阶段，选择经验丰富的、资质较高的施工班组显得尤为重要，长租公寓的各个房间设计风格各不相同，应配备精装修经验丰富的管理人员和施工人员，使装修标准达到最好的效果。每个施工人员都要时刻明确自己的施工作业内容及施工标准，尤其是其中难以明显检查出问题的隐蔽工程，在施工后需要对每道工序进行严格的检查，如出现返厂问题需要具体到各负责人员，不能马虎逃避，反复检查，争取排除所有工程质量隐患。
　　2.采用合适的施工工艺和材料。长租公寓采用较为先进的整体卫浴和传统的湿作业卫生间工艺，设置合理的施工组织方案来进行流水施工以做到节约工期和成本的效果，对于重点工程控制节点需要制定严格的质量控制手册，经现场施工负责人及监理人员检查，如试水实验、墙砖地砖全检、预留孔洞尺寸检验等需要严格把关。在采购阶段要严格把握供应商提供的材料是否有以次充好的现象，在运输及现场保护方面，要保护好原材料，防止材料丢失及损坏。
　　3.运用BIM工程管理信息系统。在建设过程中工程环节比较繁琐，在前期建设时需要铺垫大量繁杂的工作，按照施工设计图贯穿于施工中，许多时候在施工中才能发现问题，在设计阶段无法预测，需要修改图纸然后再重新施工，极大程度上耽误了工程的成本和进度，构建一体化信息管理模式势在必行。施工过车囊括了资金、人员、安全以及进度方面的问题，种种要素共同构成了管理的核心内容。所以应用BIM工程信息管理技术非常有必要。
　　4.交房后的甲醛指标需要符合标准。甲醛作为危害身体的重要的物质，一直都是住宅类建筑努力的重要指标。长租公寓作为建设周期较短的产品，要做到将甲醛指标控制在符合标准的范围内确实是一项重要的事情。为了让租户放心居住，要选择质量好、环保安全的施工材料，不能一味追求工期短，而忽略施工后的房屋保洁等相关管理措施。
　　5.保证售后维修的及时性和准确性，保证售后维修后的产品符合质量标准。站在租户的角度，维修是重要的满意度指标，当产生卫生间地漏堵塞、墙砖地砖脱落、乳胶漆变色等现象时，入住体验得不到满足，严重影响长租公寓的品牌形象。及时做到售后处理，能极大地满足租户的安全感。租户在居住过程中发现的任何关于公寓的质量问题都要与运营人员沟通解决，享受售后服务的过程也是一种租户对公寓满意度进行打分的过程。所以保持良好的售后服务也是对长租公寓质量的考验。
　　三、结束语
　　综上所述，长租公寓的设计与施工有着自身的一些特点，本文分析了长租公寓建设各阶段影响质量的关键因素，从设计、采购、施工、监理等多个角度提出了质量问题的防治对策。总而言之，长租公寓的质量直接影响到每一位租户生活的安全与舒适性，参与建设的各方责任主体应严格依法依规，自觉规范自身的质量行为，高度重视建设中的质量问题，精心设计，精细施工，针对长租公寓建设中的常见问题，改进提高，有所创新。相关建设主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，确保工程质量稳步提升，最大限度控制质量问题，将长租公寓建设成安全环保工程，优质工程，从而促进我国租赁式住宅更加蓬勃地发展。
　　【参考文献】
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