地产股份有限公司财务战略分析
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■中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）08-0050-03
摘要：经过2014年的市场調整，2015—2016年房地产市场逐渐回暖，主要城市的交易金额普遍回升，个别城市的房价快速上涨，但更多城市依然处在去库存的过程中。进行M地产股份有限公司财务战略分析旨在通过分析该公司的价值创造能力和现金余缺状况，为其制定未来的财务战略指明方向。
关键词：财务战略 财务战略矩阵 财务分析 房地产
一、公司财务战略现状及影响因素
M地产股份有限公司是国资委直属央企，主营业务是商业房地产开发。经过多年发展，形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式，具有一定的品牌影响力。伴随着公司综合实力的日益壮大，开发面积、销售收入、土地储备量稳步增长，公司在西南、长三角、珠三角、闽三角等区域的重点城市进行布局，形成了多项目联动开发的战略布局。
M地产股份有限公司财务战略制定的影响因素主要是国家相关政策法规、市场需求以及公司当前的经营情况。
2015年开始，房地产市场在＂促消费、去库存＂的总基调中逐步回暖，供需两端宽松的政策促使市场低开高走，量价回升，市场库存压力得到结构性缓解。从需求端来看，中央多轮降准降息，并通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境。地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多项措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控制规模、调整结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。多轮政策组合推动房地产市场健康发展。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制正在积极推进，支持房地产市场的持续健康发展。
虽然市场环境日趋宽松，但城市分化不可避免。从各级城市来看，一线城市因人口、资源及财富持续集聚，各类需求旺盛，房价始终表现坚挺，在宽松政策的助力下，改善性需求明显释放。二三线城市虽在政策刺激下需求量稳步释放，但高库存下房价上涨动力不足。总体来看，自2014年11月21日央行降息以来，房地产行业处于降息周期、销售恢复期，宽松政策推动下，房地产市场整体平稳回暖。一线及部分二线热点城市住房需求明显释放，价升量涨；但多数城市受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交量呈现恢复态势，但是价格回升依然面临较大压力。
在房地产行业大背景下，M地产股份有限公司通过调整产品结构与营销策略实现快速去化；通过产品创新与模式创新，提升商业地产经营能力；重视客户体验、提升产品品质，把握持续低利率环境带来的市场机会。在报表分析的基础上，制定有利于公司持续健康发展的财务战略，可以使公司在宽松的国家政策以及激烈的市场竞争环境中立于不败之地。
二、基于财务报表的公司财务战略矩阵分析
财务战略矩阵是评价和制定战略的工具，其联系着价值创造和现金余缺。财务战略矩阵分为四个象限，分别是增值型现金短缺、增值型现金剩余、减损型现金剩余、减损型现金短缺。价值创造分为增值型和减损型；现金余缺是指现金剩余和现金短缺。投资资本回报率大于资本成本，则创造价值；反之减损价值。销售增长率大于可持续增长率，则现金短缺；反之则现金剩余。
财务战略矩阵以财务报表数据为基础，以销售增长率、可持续增长率、投资资本回报率、资本成本四个指标之间的关系为依据划分公司类型，从而为公司未来财务战略的制定提供数据基础。
（一）销售增长率
销售增长率是销售额增加值与基期销售额之间的百分比，是用于评价企业成长状况和发展能力的重要指标。销售增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。该指标越大，表明其增长速度越快，企业市场前景越好。
（二）可持续增长率
可持续增长率是指不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下企业销售可以实现的最高增长率。此处的经营效率指的是销售净利率和资产周转率。财务政策指的是股利支付率和资本结构。
如表1所示，M地产股份有限公司2015年销售增长率-可持续增长率=-11.20%-10.34%<0，2016年销售增长率-可持续增长率=5.30%-12.07%<0，公司目前的现金余缺状况为现金剩余。
（三）加权平均资本成本
加权平均资本成本是由企业债务资本成本、权益资本成本以及债务权益在总资本中所占的比重决定的。根据《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》规定，中央企业的资本成本率为5.5%，因而，本文参照《办法》将M地产股份有限公司的加权资本成本定为5.5%。
（四）投资资本回报率
投资资本回报率是衡量企业投入资金使用效率的比例，表现为投入资金与产生的报酬之间的关系。投资资本回报率等于税后净营业利润与投资资本之比。
投资资本回报率=税后净营业利润/投资资本 公式（1）
税后净营业利润=净利润+利息支出×（1-25%）
公式（2）
调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程 公式（3）
无息流动负债=应付票据+应付账款+预收账款+应交税费+应付利息+其他应付款+其他流动负债 公式（4）
如表2所示，M地产股份有限公司2015年投资资本回报率-资本成本率=5.35%-5.5%<0，2016年投资资本回报率-资本成本率=5.38%-5.5%<0，由此可知，公司目前的投资策略并未为公司创造价值，反而是减损价值。
三、公司财务战略制定
根据财务战略矩阵分析，销售增长率-可持续增长率<0，M地产股份有限公司目前的现金余缺状况为现金剩余。投资资本回报率-资本成本率<0，目前的投资策略并未为公司创造价值，反而是减损价值。经过数据分析得知公司目前处于财务战略矩阵的第三象限，即减损型现金剩余。减损型现金剩余表明资源未得到充分利用，存在被收购的风险。公司目前的主要问题是盈利能力差，应寻找提高投资资本回报率的途径。因此，首选战略是提高投资资本回报率，主要途径有提高税后经营利润率、提高经营资产周转率等。
提高税后经营利润率，包括扩大规模、提高价格、控制成本等。首先，M地产股份有限公司要继续挖掘经营效益，强化费用控制。其次，M地产股份有限公司要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。面对更多的不确定性，不断提高产品质量，拓宽经济业务，提供生活增值服务，如食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下的新兴技能共享、社区金融等本地生活增值服务。坚持和城市同步发展的策略，深耕现有城市，积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市再发展以及城市更新改造所带来的发展机会，与此同时，公司应围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服务，积极尝试投资新的物业领域。通过＂房地产+服务＂带来品牌溢价，从而提高税后经营利润率。
提高经营资产周转率，降低应收账款、存货等的资金占用。房地产市场的发展逐渐平稳回暖，但城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，整体市场仍面临高库存压力，行业竞争依然激烈，房地产行业开发、投资活动依然低迷。2015年以来，政府在＂分类指导、因地施策＂的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由5年下调为2年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。与此同时，央行多次下调存贷款基准利率及存款准备金率，国内金融机构存贷款基准利率降至历史低位，相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。M地产股份有限公司应该抓住契机，坚持精细化运营，增强组织效能，提升经营效率。通过产品结构与营销策略的调整加快库存去化速度，提高经营资产周转率，减少存货的资金占用，加快销售回款，强化库存管理。
通过产品创新与模式创新提升商业地产经营能力，在所处的城市与细分市场中保持领先。M地产股份有限公司未来应更加注重提升项目质量、控制投资风险，高度重视现金流管理，强调销售及时回款。通过积极销售，合理投资，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。为进一步增强资金实力，优化债务结构，降低融资成本，坚持积极销售，灵活应对市场变化。坚持城市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。M地产股份有限公司未来应以价值创造、能力提升为核心，实现可持续成长。S
参考文献：
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