论不动产善意取得制度
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【摘 要】物权法规定的不动产善意取得制度，对于保障交易安全、维护权利人的物权，以及完善我国的不动产登记制度都具有重大意义。本文从不动产善意取得的构成要件出发，分析该制度的运用。
【关键词】善意取得；构成要件；不动产
善意取得制度是近代以來世界各国重要的一项法律制度，在民法体系中有着举足轻重的地位。善意取得这一制度的问世，对保障交易安全和稳定经济秩序有着重要作用。我国《物权法》第106条规定的不动产善意取得应符合三个要件：1、买受人购买该不动产时是善意的；2、买受人是以市场正常浮动价格购买的；3、依照相关法律法规进行了登记。然在实践审判中，却远比上述规定的严格。我国法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，故在审理民事案件时并不必然会死搬、硬套现有的所谓组成要件。毕竟法律是调整社会关系的行为规范，它的出现是服务与社会的稳定、健康的发展。
善意取得作为一项重要的民事法律制度，目的在于保护物权变动的公信力，鼓励交易，维护正常的交易秩序。那么什么样的行为才能构成善意取得？笔者认为善意取得应当满足以下几点：1、第三人取得动产或不动产的行为是有一定的交易目的的；2、该交易目的相对于买卖双方是公平的；3、该公平的行为是不存在损害国家、集体及他人的情况；例如甲系被限制出入境人员，其为出国，解除了限制出入境的限制行为，低价抛售房产，乙以低于一般市场价格的购买了该房产。仅上述条件，该行为应当被认定为善意取得。
如前文所述，善意取得的立法目的使其在司法实践中变得是相当严格的，但也是相当容易妥协的，主要体现在：
一、第三人实际占有房屋，虽交付了合理价款，但未履行相关登记手续。
对于第三人实际占有房屋且交付了合理价款并进行了相关登记的，笔者在此不再赘述。根据现今房产市场的交易情况，一般出现第三人实际占有房屋且已交付合理价款的行为，一般法院能认定其为善意取得，其是否进行登记的行为则稍作审查，一般可补办的则判令协助办理。如确实损害了他人利益的，也一般判令由出卖人承担责任。故在这种情况下，善意取得制度就比较容易被认定。
二、第三人未实际占有房屋，但交付了合理价款并已履行了相关登记手续。
出现这种情况的事实，善意取得制度就会进入严格程序，其不仅严格审查市场价格及登记手续是否有瑕疵，还会审查第三人购买时是否有尽到相关的注意义务，是否是完美善意。故一般出现第三人未实际占有房屋的情况下，善意取得制度就很难被认定。
为此，笔者就《物权法》的规定的不动产善意取得的构成要件具体分析如下：
一、出卖人对出卖不动产系无权处分：根据善意取得的概念，善意取得是基于无权处分而建立的，并且广泛适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一基本事实，是法律调整原权利人和第三人利益冲突的行为规范。笔者认为造成这种权利冲突主要是因为：1、现今法律法规对房产登记还未完全完善；2、第三人基于某种信任，认为出卖人存在处分权。
二、转让的不动产符合相关法律规定的：善意取得制度的目的在于保护物权变动的公信力故出卖的不动产应为已经登记并为法律允许流通的财产。
三、买受人购买不动产时为善意：善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有处分他人财产的权限。即使让与人是恶意的，也不影响善意取得法律效力的产生。
四、买受人必须是以合理的价格购买不动产：善意取得制度目的在于保护交易安全，因而只有在买受人与无处分权人之间有买卖行为时，才适用善意取得的。因为善意取得为物权权利取得方式之一，理应只有涉及到所有权移转或他物权设定、移转的交易行为才是此处所指的交易行为。具体来说，有不动产买卖、互易，不动产抵押权的设定等。如果当事人因先占、继承等而取得财产，不能适用善意取得制度。对善意相信土地登记簿正确的保护只针对通过法律行为进行的处分，依照法律或者根据具体行政行为产生的权利变更不包括在内。虽然，不动产善意取得的成立，需要交易为前提，但是，如果这个交易行为存在无行为能力，认识错误，受欺诈，胁迫等情况时，这个善意取得的法律效力将不会被法律所承认。
五、必须已办理不动产变更登记：我国《城市房地产管理法》第60条规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。《物权法》第106条也规定：＂转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。＂是对这善意取得登记要求的肯定。也是不动产善意取得与动产善意取得的本质区别，因为不动产善意取得的依据是登记公信力原则，动产善意取得的依据是占有公信力原则，所以不动产善意取得构成要件应包括办理不动产物权登记。
综上可知，不动产善意取得制度虽说有完整的构成要件，但现今市场变化的多元化，使不动产善意取得制度更趋向与其立法目的。因为法律的调整是指向人们的行为，是对人们行为所设立的标准，即调整一定的社会关系的，故善意取得制度也是调整社会关系的一种。故在善意取得制度下应当兼顾社会善良价值，尽可能做出完善的设计。鉴于此，法律在保障善意第三人利益的同时，必然不可忽视对原权利人相关利益的保护。本文深入分析了现今在司法实践中不动产善意取得制度的运用，及善意取得制度的构成要件的理论分析。
【参考文献】
[1]《不动产善意取得的构成要件研究》，王利明，《政治与法律》2008年第10期
[2]《物权法》，崔建远
[3]《中国物权法教程》，王利明，尹飞，程啸
[4]《适用物权法重大疑难问题研究》，吕伯涛
[5]《论登记公信力的相对化》，王洪亮，《比较法研究》2009年第5期