房地产政策是否会全面收紧

　　今年1-7月，全国房地产政策面出现了很多新变化。尤其是7月召开的国务院房地产工作座谈会，更是受大家关注。房地产政策是不是要全面收紧？这个问题可能是大家最为关心的话题。要回答这个问题，就要对现有政策的出发点、政策工具、市场基本面等有足够的认识，只有这样才能真正预判后续政策走向。
　　政策面为何突然收紧
　　7月国务院房地产工作座谈会召开。此次座谈会上，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加。此类城市名单本身就具有很强的信号意义，即普遍属于今年上半年房价上涨较快的城市。
　　此次座谈会明确了调控的四个基调。第一，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。从此类表述可以看出，房地产调控不能松动，各地政府必须在原则问题上落实好调控内容。第二，要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。此类规定则要求各级政府对于房价过热等现象有足够的敏感度，同时在政策出台方面应该具备及时性。第三，要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。此类规定对后续各地的调控提出了更多的要求，要求各地精准研究市场、精准出台政策。第四，要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。此类政策也明确了下半年要持续做好房地产秩序管控内容，即房地产交易秩序不能乱。
　　此次会议的定调很清晰，用直白的语言来描述，就是＂哪里房价过快上涨，就要打压哪里＂。这其实和今年上半年房地产市场矛盾有关。虽然今年2-3月房地产市场充斥着看空的情绪，关于市场急速降温的担忧也在增加，但到了4月市场开始逐渐复苏，甚至出现了过热的苗头。市场的热度超过预期，自然需要管控。
　　今年楼市的走势和2008年金融危机时明显不一样，单纯看房价指标，今年非但没有急速下跌，反而热度增大。而且从其他领域看，比如说豪宅市场的表现还是不错的，各地甚至出现了抢房的现象。而刚需盘方面，学区资源好的房产项目，也出现了交易较热的情况。类似情况其实都说明，市场矛盾点在变化，政策自然需要管控，以引导下半年楼市健康发展。
　　政策AB面：疏堵结合
　　需要提醒的是，对重点城市房价进行打压，并不意味着所有楼市政策都会收紧。实际上政策本身都有两面性，一面是打压，一面是放松，需要全方位去看待此类问题。这里可以提及一个小故事。大禹治水的故事提到了一种科学治水的方法。禹的父亲用封堵的方式治水，结果失败，而禹用疏导的方式治水，结果成功了。该故事讲了一个朴素的道理，即疏比堵的效果更好。此类故事对于理解各类政策是有积极帮助的。
　　但是现实中，往往大家会有一种印象，即当前政策明显收紧了。出现此类＂幻觉＂，其实和很多因素有关。第一，各类涉及限购、限贷等政策，往往是购房者比较关心的，类似政策只要有风吹草动的地方，就容易被放大，使得大家觉得政策面处处在收紧。第二，这几年大城市的政策更容易影响大家预期。因为各类新闻报道普遍是聚焦大城市的，通过微信朋友圈等形式传播，政策本身的影响面在扩大。但需要说明的是，30多个大城市在全国房地产市场中的交易比重并不高，即约为30%的水平，而真正影响全国市场走向的是三、四线城市。意识到这一点，就会明白，大城市政策收紧的效应其实被放大了。
　　在实际过程中，即便是政策收紧的城市，也还是有放松的政策内容。最明显的就是宁波政策。比如说，7月22日，宁波住建局等发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。此次政策明确了优先购房的导向，比如说，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内无住房且符合相关条件之一的家庭，可以按照此次政策要求优先认购一套商品住房。这个规定其实就释放了宽松的导向。虽然此前宁波购房政策收紧，包括扩大了限购区域的范围，但是后续政策依然有宽松的地方。此类宽松政策，就是疏导的概念，即积极引导合理的购房需求释放。
　　打压房价去库存并重
　　下半年全国房地产的政策逻辑依然是清晰的，分为两条线，包括打压房价和积极去库存。实际上就是量价关系的平衡。只有理解了这点内容，对于政策面的理解才会全面。
　　打压房价方面，对于房价地价等过快上涨的城市，都会面临打压。什么城市会面临打压？其实判断的逻輯也不难。每个月国家统计局都会发布全国70城房价指数变动情况，往往新建商品住宅价格指数环比涨幅排名前10的城市，都有可能被打压，尤其是一、二线城市。而对于地价来说，直接公布的数据并不多，但如果某个城市地王项目较多，则容易被打压，尤其是在竞拍次数较多、溢价率较高、单价或总价创新高等情况下，所在城市都有可能面临土地市场被管控的可能。
　　去库存方面，目前其实去库存压力依然是较大的。第一，库存绝对规模上升了。今年上半年新房预售证的管控是比较少的，各地推盘力度明显强化，项目集中入市容易导致库存积压。此时需要积极去库存，或者说卖房子是房企的本能和最核心的经营。第二，库存绝对规模没有上升，但是消化的速度是在下降的。虽然今年第二季度销售节奏在加快，但由于第一季度市场受到明显的干扰，产生了很多问题和压力，这都是各地需要积极管控的。这两个任务，从城市来说，可能相对压力会小，但从房企角度看其实就比较大了。房企要防范经营风险，核心内容就是要促进销售节奏加快。基于这些情况，部分高库存或库存压力大的城市，依然会有宽松的政策。虽然并不一定会明文发布，但在实际过程中，类似销售的政策环境肯定是趋于宽松的，比如预售证的发放。
　　对于地方政府、房企和购房者等来说，需要清楚地意识到，今年只要不触碰＂房住不炒＂和＂稳地价、稳房价、稳预期＂的红线，其实不必对政策收紧过于紧张。今年各地政府其实在财政方面是有压力的，包括稳投资方面也需要新动力，多少还是会对房地产有所依赖，即所谓的＂土地财政＂问题。所以从这个角度看，各地还是会有松动的可能。在实际过程中，包括房价、金融和交易秩序不能乱。在做好这项工作的前提下，从稳定住房消费等角度出发，各类宽松政策依然是有可能出现的。