试析离婚共有房屋的分割

　　摘要：夫妻共有房屋是离婚时最为棘手的问题，本文列举了婚后以夫妻双方共同财产购买房屋、婚后因继承或受赠予获得的共有房屋、一方婚前全额出资婚后取得房产证的房屋、按揭购房、父母出资购房、公有住房、房改房、拆迁安置房等实践中较为常见的八种分割情形，进行了对比分析，试析离婚共有房屋的分割。
　　关键词：夫妻财产；分割制度；夫妻共有房屋
　　近年来，随着家庭观念的转变和社会流动性的增强，我国离婚率日益增长，离婚现象已成为了夫妻家庭之间的常见现象。而发生离婚纠纷时，往往涉及夫妻双方共有财产分割问题，其中房产作为价值较大的不动产，在离婚纠纷时发生权属、归属争议的现象最为普遍。
　　一、夫妻共有房屋的界定
　　婚姻关系存续期间是指从结婚登记之日起至解除婚姻关系之日止（包括配偶一方死亡），具体包括两种构成要素：一方面是指婚姻关系的合法有效，即法律上的存续状态，缔结婚姻的要素需要符合《婚姻法》的相关规定，重婚等行为不属于婚姻关系存续期间，另一方面是指夫妻双方需要共同生活，即实质意义上的存续状态。
　　夫妻共有房屋是指夫妻双方在婚姻关系存续期间，一方或双方因出资、买卖、继承、受赠予等原因而获得的依法由夫妻双方共同享有的房屋，但双方另有约定或法律另有规定的除外。
　　夫妻共有房屋是房屋所有权的一种特殊形式，房屋属于不动产，不动产的所有权认定以登记为准。故房屋产权的确认一般以不动产权属登记为准，未依法进行登记的，对外不发生效力。夫妻共有房屋和其他不动产相比还有其特殊性，第一，婚姻关系的缔结是夫妻共有房屋的前提条件，第二，夫妻双方是共有房屋的主体，第三，共有形式为共同共有，只有当婚姻关系不再存续时，双方才可以对共有房屋进行分割。
　　二、夫妻共有房屋分割情形
　　1.婚后以夫妻双方共同财产购买的共有房屋
　　此种情况在实践中最为常见，购买此类房屋的财产来自于夫妻共同财产，取得房产证的时间也为婚后取得。根据《婚姻法》及解释，即使存在一方婚前承租，婚后用共同财产购买的也为夫妻共有。故上述情况下不论房产证登记在夫妻双方任何一方名下，都视为夫妻共同财产。在离婚分割时房屋价值按市场价计算，不按当初购房合同金额，由取得房子的一方给付另一方房屋价值的一半，尚未归还的贷款为取得房屋的一方个人债务。
　　2.婚后因继承或受赠予而获得的共有的房屋
　　此种情况要根据具体情况讨论。第一种情况为婚姻关系存续期间明确说明赠予、继承给夫妻双方或赠予人和被继承人未明确表示只赠予给夫妻一方的房产，都推定为双方共有，为夫妻共有房屋；第二种情况为婚姻关系存续期间明确说明只赠予或继承给一方的房产，应认定为夫妻一方个人财产，在离婚时不能作为夫妻共有房屋进行分割。在这种情况下，主要考虑的是被继承人或赠予人的意志，以共同共有为原则，以一方个人所有为例外。
　　3.一方婚前全额出资，婚后取得房产证的房屋
　　第一种情况：婚前支付全款，婚后取得房产证，房屋登记在出资一方名下，该种情形一般认定为登记一方的个人财产。
　　第二种情况：婚前支付全款，婚后取得房产证，房屋登記在夫妻双方或未出资一方名下，该种情形一般认定为夫妻共同财产。如婚前取得房产证，登记在夫妻双方或未出资一方名下，一般认定为以结婚为目的的赠予，在进行分割时应审慎考虑未出资一方的贡献，有贡献的做相应补偿，未有贡献的，一般判定归实际出资一方所有。
　　4.按揭购房
　　按揭购房的夫妻共有房屋分割，是实践中最为复杂的，因此法院一般以夫妻双方达成合意为基础，在双方协商不一致的情况下，考虑根据实际出资情况进行法定分割，在分割时各地法院也有不同的认定标准，笔者认为一方婚前支付首付，婚后夫妻双方共同偿还贷款，房屋登记在支付首付一方或夫妻双方名下的，一般在实践中认定不动产归支付首付一方，尚未归还的贷款为其个人债务，婚后共同还贷及相应增值部分视为共同财产，另一方有权获得赔偿。而一方婚前支付首付，婚后夫妻双方共同偿还，房屋登记在未支付首付一方名下，若婚前取得房产证，实践中房屋权属为未出资一方，首付款视为以结婚为目的的赠予；婚后取得房产证，则视为夫妻共同财产，但在分割时均应适当照顾实际支付首付的一方。
　　5.父母出资购房
　　根据最新《婚姻法解释（三）》的相关规定，一方父母支付全款为一方子女购买的不动产，登记在出资人子女名下的，视为对子女的赠予，应认定为个人财产。如双方父母共同出资购买的不动产，登记下一方或双方子女名下的，应按照双方父母的出资份额按份共有。
　　6.房改房的分割
　　双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得，双方需通过竞价取得所有权；一方主张房屋所有权，由评估机构按市场价对房屋进行评估，给予另一方相应补偿；双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，对所得价款进行分割。
　　7.拆迁安置房的分割
　　被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产，婚后拆迁并以产权调换方式分得拆迁安置房的，因拆迁安置房来源于一方婚前房屋，故一般仍应认定为个人财产，分割时适当补偿另一方。如被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产，婚后拆迁并以人口标准安置分得拆迁安置房的，因另一方的份额也包括在新的拆迁安置房内，故应根据实际份额比例进行补偿。被拆迁房屋系夫妻一方父母财产，夫妻婚后拆迁并登记在夫妻一方名下，可根据《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠予，该不动产应认定为夫妻一方个人财产。
　　三、夫妻共有房屋分割标准
　　在夫妻共有房屋离婚分割时，应着重考虑产权登记在哪一方名下，实际出资者的贡献，婚前还是婚后取得房产证等因素。因我国不动产实行的是以登记为效力，故一般在认定时以不动产登记为第一考虑因素，其次考虑实际出资者的情况。在分割夫妻共有财产时，因司法实践中情况复杂多变，出资的情况一般难以证明，也给分割的公平性造成了一定阻碍，故我国应针对夫妻共有房屋的分割结合《婚姻法》的司法解释一、二、三的规定，制订完备的分割方法。