基于资产控制的高校门面房管理思路探究
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摘要：实现资产的有效控制是实现单位内部控制的重要组成部分，而经营性资产的有效控制是资产控制的主要内容，资产控制的目标是实现资产的安全完整和合理高效。在实现资产控制目标的基础上谈高校门面房管理，就是为了全面发挥门面房应有的创益效能，从具体的收益管理、租期租金标准、公开招租程序来阐释，既符合高校进行门面房出租的初衷，又符合国有资产管理的要求、实现单位内部控制的需求。
关键词：资产控制 高校门面房 创新管理思路
为进一步提高内部管理水平，规范内部控制，2012年财政部下发了《行政事业单位内部控制规范（试行）》（财会[2012]21号），将＂资产安全和使用有效＂列为行政事业单位实现内部控制的主要目标之一。为加强高校国有资产管理和利用，近年来高校纷纷成立了专门的国有资产管理部门，对高校各类资产进行统筹管理、科学分配与处置。其中，以满足教学、科研、社会服务为重点的固定资产管理以及用于出租、出借的经营性资产管理为重点。门面房是高校经营性资产的重要组成之一，提高门面房出租效益，规范门面房日常管理，实现门面房的规范管理是高校国有资产管理的重要内容。
一、基于资产控制的高校门面房管理概述
按照高校国有资产管理相关规定，高校在保证完成教育事业各项任务的前提下，经批准可以将占有、使用的国有资产进行出租、出借。比如《江苏省高等学校厉行节约反对浪费的有关规定》（苏教财[2013]17号）就明确指出：＂进一步加强出租、出借资产管理。在确保完成高等教育事业任务的前提下，如需利用国有资产进行出租、出借，应严格按照国有资产管理有关规定执行，经学校领导班子集体研究后，按程序上报审批。＂财会[2012]21号明确表示，资产控制应当＂按照国有资产管理相关规定，明确资产租借、对外投资的程序、审批权限和责任＂。 由此可见，在制度允许范围内，高校提出申请，经上级主管部门审批同意的资产可用于出租、出借。
除仪器设备资产，高校资产的出租、出借主要表现为公有房屋的出租、出借，而门面房出租是高校公房出租、出借的重要表现形式，通过统计发现，门面房租金收益占到高校资产出租、出借收益的相当比例。根据＂资产管理部门应当充分发挥在内部控制中的作用＂的资产管理要求，加强门面房的出租管理是高校规范经营性资产管理、实现资产控制、实现资产收益最大化、促进高校规范内部控制的重要内容。
一般来说，高校门面房由高校资产管理部门统一管理，主要包括租赁合同文本格式及内容范围、租金标准及收缴方式、租赁周期及日常管理、权利分配及责任追究等。高校门面房管理相对规范，但也存在一些问题，比如：租金标准的确定缺少市场经济规律的调节、合同内容的确定缺少成熟经验论证，签订形式及租赁周期具有随意性、门面房日常监督管理不规范等。这些问题的出现一定程度上违背了高校进行经营性房产出租、出借的初衷，也与相关管理制度办法相背离。
严格在实现资产有效控制的前提下进行门面房出租是高校国有资产管理部门的工作要求和目标。基于资产控制的高校门面房管理思路探讨，在充分依托资产控制标准要求的基础上，围绕实现资产有效控制这一目标创新并改进高校门面房管理办法，真正实现高校门面房管理规范、运转高效、收益最大，具有现实意义。
二、基于资产控制的高校门面房管理思路探析
从资产控制角度实现门面房的科学、高效管理，首先应结合国有资产管理要求及需要调整管理思路和方法，建立健全制度保障，重视提升管理人员专业能力及综合素质，在具体实施上，在规范门面房租金收益收缴、门面房租期与租金标准、门面房公开招租程序等涉及到门面房整个管理流程上下功夫，进而实现门面房资产经营效益最大化、资产效能发挥最大化。为保证研究的实用性和科学性，笔者以江苏某高校门面房管理为案例，探讨高校在实现资产有效控制的前提下门面房管理科学高效的方式方法。
（一）案例内容
江苏某高校共有门面房70余间，由该校后勤服务总公司负责日常管理，门面房出租所得租金收益由该公司自主进行支配，主要用于公司日常运转经费及聘任人员工资福利支出。该公司长期以非公开的方式租赁门面房，2012年之前年租金收益约为109万元。
2011年该高校成立了国有资产管理处，加强了对门面房等国有资产的使用监督与日常管理，在进行市场调研的基础上，2012年将49%的门面房在一定范围内进行公开招标租赁，年租金收益为143万元。
2013年该高校国有资产管理处将全部门面房进行公开招标租赁，通过宣传媒体将门面房基本信息、投标人投标条件、招投标流程等信息进行公开发布，按照规定，严格对投标人信息进行审核确认，对整个开标、评标过程进行录像，接受外界监督。通过此方式，2013年门面房租金收益达到207万元，较2011年几近翻倍，与该高校周边同等地段门面房租金标准基本持平。
（二）存在的管理问题及原因分析
1.门面房及其租金收益管理不规范，违反＂收支两条线＂的财务管理规定。案例中提到门面房由后勤服务总公司负责日常管理，租金收益该公司自行支配，这违反了＂收支两条线＂的财务管理规定，也违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）第二十四条规定的＂事业单位对外投资收益以及利用国有资产出租、出借和担保等取得的收入应当纳入单位预算，统一核算，统一管理＂。与此同时，地方对国有资产收益管理也有明确规定，比如：《江苏省省级行政事业单位国有资产收益管理暂行办法》（苏财规[2011]2号）第三条规定＂出租、出借、处置资产取得的收入应纳入资产收益的统一管理＂等。
地方政府高度重视国有资产出租出借管理。以江苏省为例，2011年下发的《江苏省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》（苏财规[2011]1号）规定，省财政厅负责省级单位国有资产出租出借的审批及日常监督管理。江苏省教育厅在2012年下发的《关于进一步加强省属高校国有资产管理工作的通知》（苏教财[2012]7号）中也规定＂各高校在确保完成高等教育事业任务的前提下，如需利用国有资产进行出租、出借，应严格按照苏财规[2011]1号和《江苏省省属高等学校国有资产管理暂行办法》（苏教规[2011]2号）有关规定执行，经学校领导班子集体研究后，按程序上报审批＂。另外，苏教规[2011]2号还规定＂高校国有资产出租、出借行为，必须向教育厅报批＂。
但在实际执行中，相关高校往往缺少手续上的报批，又因监管不到位，导致租金收入没有纳入统一管理。本案例中提到的后勤服务总公司将租金收益在部门内部进行支配只是高校门面房管理存在问题的一个方面，此外，高校的二级单位私自将办公用房作为经营性用房对外出租，把租金收益作为本单位的集体福利基金；因缺少必要的监管，门面房原承租户私自将门面房进行转租，成为＂二房东＂等等。这些问题的存在违反了＂收支两条线＂、不得设立＂小金库＂的财务管理规定，也造成了门面房资产的产权不清、门面房资产收益流失，同时滋生腐败问题。
为避免这类问题的发生，高校应严格按照上级及相关职能部门对经营性资产出租出借及相关收益的管理规定，严格履行各类报批与上缴手续。江苏省就明确规定＂出租资产价值在300万元以下的，须经教育厅直接审批并报省财政厅备案；300万元（含300万元）以上的，须经教育厅审核同意后，报省财政厅审批＂，同时，按照苏财规[2011]2号相关规定将租金收益上缴省级财政专户或国库，实行收支两条线管理。
2.未按照市场行情及时调整门面房租金标准，门面房没有进行公开招租。案例中，后勤服务总公司2011年之前对门面房租赁没有采取公开招标租赁的方式，门面房租赁程序不标准、不透明，有＂暗箱操作＂之嫌，有的虽然采取名义上的公开招租，但实质上只是针对一定范围内的＂公开＂，亦没有严格履行规范的公开招租程序，这与相关管理规定不相符，比如，《江苏省行政事业单位国有资产管理办法》（苏财规[2010]22号）就明确规定资产的出租出借应＂遵循公开、公正、公平的原则＂。
如何确定门面房租金标准，一般情况下，招租前期需要进行充分的市场调研，并经有资质的中介机构进行评估，评估结果还要由资产监管部门进行核准。但现实情况是，高校门面房在租赁过程中缺少必要的市场调研，周边门面房租金随着市场需求有了相应提升，但高校门面房租金标准并没有进行相应调整，往往表现为，同等地段高校门面房的租金标准远低于其他门面房租金标准。这种情况的出现，一方面影响了本应获得的资产经营收益；另一方面因其明显的经济效益，使得极少数人利用手中的权利和关系将资源集中在自己与关系户的手中，在取得长期租赁权后，私自提高租金转租他人，坐享租金差价，为个人或小集团牟取利益，滋生腐败。
（三）实现高校门面房管理成效的对策建议
1.加强门面房的产权与租金收益管理。按照＂实现资产归口管理并明确使用责任＂的行政事业单位内部控制规定，充分发挥国有资产管理部门在门面房管理过程中的重要作用，国有资产管理部门加强对门面房的产权确定，将所有依托公有房屋进行出租的行为纳入学校统一管理，并报上级进行备案。租金收益严格按照相关要求进行上缴，实行收支两条线管理。
案例中，为加强国有资产管理该高校2011年成立了国有资产管理处，2012年作为过渡，部分经营性用房在一定范围内进行了公开招租，年租金收益从招租前的109万元提高到143万元；2013年严格按照程序和要求再次公开招租，租金收益提高到207万元，与高校周边同等地段经营性用房租金标准基本持平。国有资产管理部门在做好日常监管的同时，更需要加强国有资产管理知识的宣传与普及，针对门面房租赁工作做好宣传、解释与动员工作，与此同时，强调产权意识的培养，严格按照《高等学校财务制度》（财教[2012]488号）第五十条规定＂高校对外投资收益以及利用国有资产出租、出借取得的收入，应当纳入学校预算，统一核算、统一管理。＂门面房必须纳入统一管理范畴，租金收益亦统一管理、按照规定进行上缴。门面房所得租金收益在扣除各类维护管理费用等成本支出后（如：管理人员工资、修缮费、税收、水电费用），按照有关规定，上报租赁收益。案例中鲜活的数据也表明，通过规范的、严格的经营性用房招租，有利于实现国有资产的市场价值，发挥国有资产效能。
2.合理确定租期租金标准，规范公房招租程序。关于门面房租赁期限问题，以江苏省为例，苏财规[2011]1号文件中规定＂房产租赁期限最长不得超过5年＂，关于高校房产出租苏教规[2011]2号也明确规定＂房产租赁期限最长不得超过5年＂。因此，高校门面房在租赁周期确定上不得超过5年。并且在5年以内，应充分从承租户装修成本回收、维护承租户稳定心理、合理考虑承租户基本利益、高校房屋使用周转等角度明确租赁年限，虽然1年签订一次合同有利于租金的收缴，但仍建议租赁周期为2—3年，不建议一年一租的租赁。
科学合理的门面房租金需要进行评估和调研，通过评估确定底价后，进入公开招标程序。仍以江苏省为例，苏财规[2011]1号要求＂省级单位资产出租应按照公开、公平、公正原则＂，江苏省教育厅也在苏教规[2011]2号中规定＂高校资产出租应按照公开、公平、公正原则＂。江苏省地方政府对公有房屋租赁管理也有明确规定，比如2011年江苏省某市纪委、财政、审计、检查、国资委等七家单位联合下发《关于公有房屋租赁实行公开竞拍的意见》，要求＂全市所有行政事业单位、国有及国有控股企业、村级集体用于对外租赁的房产，包括各类办公性用房、商业（生产）性用房、仓储性用房及其他构筑物等＂按照清理核实、审批备案、评估底价、发布信息、组织交易、合同签订、收入管理的程序进行竞拍租赁。高校公房招租可以借鉴地方政府对公有房屋租赁公开竞拍的方式，在制度允许下制定符合高校实际情况的公开招租流程。X
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部.行政事业单位内部控制规范（试行）[S].2014.
[2]江苏省教育厅.江苏省高等学校厉行节约反对浪费的有关规定[S].2014.
[3]中华人民共和国财政部.事业单位国有资产管理暂行办法[S].2006.
[4]江苏省财政厅.江苏省省级行政事业单位国有资产收益管理暂行办法[S].2011.
[5]江苏省财政厅.江苏省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法[S].2011.
[6]江苏省财政厅.关于进一步加强省属高校国有资产管理工作的通知[S].2012.
[7]江苏省教育厅.江苏省省属高等学校国有资产管理暂行办法[S].2012.
[8]江苏省财政厅.江苏省行政事业单位国有资产管理办法[S].2010.