新常态下中国房地产金融风险分析
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【摘 要】本文从房地产市场向房地产金融市场融资的三大主要方式：商业性房地产贷款、股市融资、房地产信托分别分析了新常态下房地产行业各融资渠道内部存在的金融风险。房地产金融市场作为房地产行业融资的主要工具，其金融产品的创新有利于新常态下经济结构的转型，规避房地产金融风险，我国的房地产金融产品比較单一，缺乏创新，不利于房地产金融市场的发展，会产生风险集中化等一系列问题。
【关键词】房地产金融；新常态；风险分析
一、引言
房地产经过10多年来的爆炸式的增长，进入新常态以来，房地产市场已经进入瓶颈期，居高不下的房价和老百姓有限的购买能力之间严重脱节，目前我国房地产金融市场尚处于起步阶段，房地产金融体系不够完善，房地产金融制度不够健全，而我国经济又刚刚进入换挡转型的经济新常态时期，加强房地产金融体系的建设、认清房地产金融风险逐渐成为人们亟需解决的问题。
房地产行业是一个资金需求量巨大的行业，要使房地产行业正常运转，就必须通过金融市场来实现资金的融通功能。房地产金融，简单来说，就是与房地产活动相关的一切金融性质的活动。在金融市场上，房地产金融主要功能是房地产行业通过各种金融机构得到所需的金融服务，如由银行、建筑协会、信用社、信托投资公司和抵押贷款公司等发行的贷款。房地产金融作为房地产市场运行不可或缺的一部分，房地产金融市场通过有效地筹集社会资金、合理分配和引导资金、执行国家房地产业政策从而促进房地产行业的可持续发展。
二、房地产金融风险分析
（一）商业性房地产贷款
中国自进入新常态以来，经济增速整体放缓，中国银行业监督管理委员会在2014年年初就曾表示，严控房地产贷款风险，防范个别企业资金链断裂可能产生的系统性金融风险。这就意味着房地产金融市场环境发生了巨大的变化，体量大、综合实力强的房地产巨头更容易在房地产金融市场上得到融资；而体量小、综合实力弱的中小型房地产企业在房地产金融市场上的融资将愈发困难。同时，经济的疲软导致居民购房需求大幅降低，这也直接抑制了居民购房贷款的增长。整体来看，自筹资金、国内贷款和个人按揭贷款仍然是房地产开发投资资金的主要来源。
从国家统计局房地产行业统计数据看出，虽然中国进入新常态，经济增速放缓，但是由于政府对房地产行业的宏观调控，2017年房地产企业开发投资贷款余额总体比较平稳。房地产开发企业国内贷款为32.2万亿元（数据来自国家统计局官网），较去年增长20.9个百分点。可以看到，商业性房地产贷款对房地产行业的融资提供了重要的资金支持。
（二）股市融资
房地产行业是一个资金需求量大，回报周期长的市场。房地产行业的有效运行需要房地产金融市场源源不断的提供充足的资金支持，房地产企业通过IPO上市融资可以大幅改变企业的现金流状况，有效地降低房地产企业的资产负债率。中国进入新常态以来，整体经济增速下降，居民购房需求量减少，房地产企业销量大幅下降，投资收益周期拉长，银行资金趋紧，房地产企业的贷款和融资也更加的困难。中国证券监督管理委员会推出了更加严格的房地产企业上市审批程序，这样一来，房地产企业寻求股市的融资也面临着更大的难度。新常态下国内房地产上市公司发行自由流通股主要是以A股市场的发行为主，万科作为国内房地产企业巨头，其发行的自由流通股数与其他房地产企业之前拉开了较大的差距，由于B股市场的持续低迷，国内房地产企业纷纷以各种方式寻求香港资本市场的融资。
（三）房地产信托
根据统计数据显示，整体来看，新常态以来新增加的房地产信托资产规模大幅降低。新常态下经济形势走弱，经济周期持续探底，经济的下行压力加大，自然导致房地产市场的竞争更加激烈，房地产企业信托作为信托业务的重心，受此影响，房地产企业信托资产规模回落，增速明显放缓。而且，由于新常态下不确定的经济外部环境，投资者更趋谨慎，新增房地产信托资产规模减缓，房地产信托也面临着越来越大的信用风险，房地产信托资金对房地产开发企业的影响也越来越小。
新常态下，宏观经济增速已经告别过去30年GDP平均10%左右的高增长，加速过剩产能出清、政府和企业均在进行去杠杆、股市大幅度波动显现多种金融风险因素增加，信托业整体资产规模环比呈现负增长，房地产市场短期波动平稳、中长期风险暴露增加，房地产信托的发行规模和成立规模均同比下滑明显，同时房地产信托余额仍处在历史高位运行，房地产信托产品都面临着兑付高峰压力，房地产信托业未来发展将更加艰难。
三、政策建议
通过以上对新常态下中国房地产金融风险分析提出以下政策建议：
1.建立健全房地产金融风险监管体系。政府应加快完成房地产风险防范制度的假设，各级政府应因地制宜落实相关政策，加大力度宣传政策的解读，防止由于政策的不稳定导致的房地产金融风险激增。
2.鼓励房地产融资方式的创新，对促进房地产金融市场有效性的金融工具及时进行政策帮助，加快建立全方位的房地产金融融资渠道体系。
3.明确政府与市场的界线。政府应对低收入群体给予住房保障，而对于商品房的买卖应由市场主体进行自行决策，政府不应过多干涉，在房地产金融风险的管理实行政策约束即可。
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