等额本息等额本金怎么选年年年怎么

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　　前言：
　　如果你已经可以正确的回复以下问题，本文则无需浏览，如果回答不上了，就乖乖的看完，因为，这关乎你的钱包，不经意之间的选择，能省下的，都是利润！
　　等额本息等额本金应该怎么选？
　　贷款30年、20年、10年怎么选？
　　在利率9折和利率上浮20%两种情况下对贷款模式有何影响？
　　如果打算5年、10年左右就还清，应该怎么贷？
　　不想看表格、曲线图、一大堆分析的话，可以直接到最后看结论。
　　注：文中首套利率以9折为例
　　大家都知道的常识
　　等额本息：
　　1、每个月还款数额一样，方便，易记，不会出错。
　　2、前期还款金额少，压力小。
　　等额本金：
　　1、一开始还款金额多，压力较大。
　　2、每个月还款数额递减，不易记。
　　30年、20年、10年：
　　1、贷款时间越长，月还款金额越小，压力越小。
　　2、贷款时间越长，偿还利息越多。
　　先思考几个问题和现实：
　　1、银行都会默认让你选择等额本息，甚至会诱导你使用等额本息，为什么？因为银行赚的是利息，选择等额本息不管你贷多少年、什么时候结清，你付给银行的利息都是大于等额本金的，因为本息模式下银行让你用了更多更久的钱，不管你是否真的有必要用这么多。
　　2、基于银行不是慈善家的前提，银行忽悠我使用等额本息方式，银行是不是占了我的便宜？是多大的便宜？
　　3、几乎不会有人真的贷了30年，就一直还了30年，从黑发还到白发也太没出息了，通常都会在5-15年的时候结清。
　　4、对于做生意的朋友来说，我需要的是更多的资金，更快的周转，如何贷比较合适？
　　今天一定要把这个事情说清楚，以总贷款额100万计算，以2016年5月的5年以上商业贷款基准利率为年4.9%，家庭首套房利率打9折为基础条件，下面我们从几纬度来分析。
　　几个纬度：
　　30年等额本金和30年等额本息（利率9折）
　　20年等额本金和20年等额本息（利率9折）
　　10年等额本金和10年等额本息（利率9折）
　　10年等额本金和10年等额本息（写字楼或二套贷款利率上浮20%）
　　30年等额本金和30年等额本息（之前2014年购房的一大批都是利率上浮20%）
　　主要对比分析几个临界点数据：
　　1、一开始等额本金比等额本息一个月多还多少？能否接受？
　　2、什么时间等额本息月还款额反超等额本金？本息优势不再了
　　3、本金一开始累计总还款是高于本息的，什么时间本息的总还款额开始反超本金？
　　4、如果在5年头来结清，两者的总投入、总节省有什么区别？哪个划算？
　　5、如果在10-15年头上结清，两者的总投入、总节省有什么区别？哪个划算？
　　6、如果坚持还到最后，每种方式的数据有何不同？
　　7、如果你是做生意的，需要资金杠杆，什么时间你结清再抵押会比继续还贷划算？就是可贷出更多的钱。目前10年以内的房产可以抵押贷出70%，10-15年房龄的可以贷出60%，考虑到房价上涨、抵押利率高于房贷利率之对冲，就是欠银行还有60%房款的时候（欠60万的时候），我还完余下的贷款，可以重新评估，再贷出至少70%，考虑到升值因素，大约可以贷出100万。
　　8、考虑到等额本金一开始投入的钱多，如果综合计算资金成本的话，以年收益5%计算，会有什么结果？
　　一30年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份首套房利率9折）
　　先看三个比较纬度表格↓↓↓
　　月还款金额变化↓↓↓
　　累计总投入金额变化↓↓↓
　　此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
　　从以上一个表格三张曲线图可以分析，在贷款100万、贷30年、利率9折的数据下：
　　1、在第142个月的时候，也就是第11年第10月的时候，等额本息的月还款额超过了等额本金。
　　2、累计总还款这个数据，第142个月也是一个分界点，在第1月-142月时，等额本金方式的总花费一直大于等额本息，在第142个月开始，双方差距开始缩小，因为此时本息的月还款额已经超过了本金。
　　3、第283个月也是一个临界点，也就是第23年的7月份，从此等额本息模式的总投入开始超过本金模式。
　　4、对于做生意的人来说，等额本金在第144个月（也就是第12年）开始，等额本息要在第203月的时候（也就是第17年）开始，欠银行开始低于60万。
　　5、如果在12年前后一次性结清时，此时等额本金方式的总已还款额比等额本息多10.3万，但结清时还要再支付给银行余额，两者计算时，反而结清时等额本金比等额本息省了4.4万，前年12年累计多付了10.3万，最后省了4.4万，两者差距不大！各自都不沾什么大便宜！
　　6、如果选择在20年的时候结清，本金比本息早期多花了5.2万，但结清总投入却省了12.3万。
　　7、如果选择一直还到底，还够30年，等额本金比等额本息省了14.2万。
　　8、如果预计会在5年左右就能结清，本金比本息多还款一共是6.9万，但结清时本金只比本息省了9000元，显然是本息划算。
　　9、如果预计会在8年左右就能结清，本金比本息多还款一共是9.16万，但结清时本金比本息省了2.1万元，本息略显划算。
　　10、如果预计会在10年左右就能结清，本金比本息多还款一共是10万，但结清时本金比本息省了3.2万元，本息略显划算。
　　所以，在贷30年的前提之下：
　　如果只是现在没钱，但打算在5年左右就结清，选择等额本息更划算。
　　还款时间超过15年，时间越久，等额本金的优势越大！
　　二20年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份首套房利率9折）
　　先看表格↓↓↓
　　月还款金额变化↓↓↓
　　累计总投入金额变化↓↓↓
　　此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
　　贷款100万，还款20年，基准利率9折的数据对比之下：
　　1、第一个月，本金比本息模式要多还款1600元。
　　2、第103个月开始，也就是第8年的第7个月开始，等额本息的还款额开始超于本金，优势不再。
　　3、第205个月开始，也就是第17年的第1个月，本息模式的总还款就超过了本金模式。
　　4、如果选择在5年头上结清，本金模式多还款一共6.7万，但结清时总花费只能省9000元，显然是等额本息更划算。
　　5、如果选择在第8年差距上结清，本金模式多还款一共8万，但结清时总花费只能省2万元，相对来说等额本息划算一些，而此时，本息月还款额已经赶上本金。
　　5、如果选择在10年头上结清，本金模式多还款一共7.4万，但结清时总花费能省3.5万，本金优势就有了。
　　6、如果选择在12年头上结清，本金模式多还款一共6.6万，但结清时总花费能省4万，这个时候本金优势明显。
　　6、如果还够20年，等额本金比本息能一共节省6.4万。
　　7、对于做生意的人需要注意，等额本金自第96个月（第8年）开始，欠银行低于60万，等额本息自第122月开始（第11年）开始，欠银行低于60万，此时结清，可以再贷出更多的钱，有更好的资金杠杆。
　　所以：
　　1、如果打算在5年左右就能结清，选择等额本息。
　　2、对于做生意的人来说，更大更早的资金杠杆更为重要，建议等额本息，然后在第8-10年左右的时间考虑结清，再贷出更多的钱。
　　三10年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份首套房利率9折）
　　先看表格↓↓↓
　　月还款金额变化↓↓↓
　　累计总投入金额变化↓↓↓
　　此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
　　从中可以看出：
　　1、在第56个还款月时，等额本息的月还款金额超过了本金，也就是第4年第8个月的时候。
　　2、累计总还款额，基本上在前9年都是本金居多，会有一定的还款压力。
　　3、如果选择在第3年结清，总投入本金要多4.5万，却只能省4000元，显然此时是本息划算。
　　4、如果选择在第6年结清，总投入本金要多4.7万，也只能省1.2万，回报率25.5%，也只能算一般。
　　5、如果选择坚持还款10年，等额本金只比等额本息多还了2万，平均一年2000元，一个月167元，但第一个月本金11417元、本息10556元，近2000元的还款差距还是可以对冲这一切。
　　四10年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份写字楼贷款上浮20%）
　　先看表格↓↓↓
　　月还款金额变化↓↓↓
　　累计总投入金额变化↓↓↓
　　此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
　　1、在第55个月的时候，本息月还款额超过了本金，而在利率没有上浮的时候，这个节点是第56个月。
　　2、在第108个月的时候，本息总投入超过了本金，而在利率没有上浮的时候，这个节点是第110个月。
　　3、坚持还完10年，本息总投入比本金共计多2.9万。
　　4、可见，利率升高会加大等额本金与等额本息的投入差距，让本金优势加大，利率越低，两者差距越小。
　　五30年等额本息与等额本金之对比（参照2014年上半年住宅首套房贷款上浮20%）
　　先看表格↓↓↓
　　月还款金额变化↓↓↓
　　累计总投入金额变化↓↓↓
　　此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
　　1、第130个月的时候，本息还款金额超过了本金，而在利率9折时，这个节点是第142个月，整整提前了一年。
　　2、第259个月的时候，本息总还款金额超过了本金，而在利率9折时，这个节点是第283个月同，整整提前了两年。
　　3、坚持还完30个月，本息还款总的花费比等额本金多了24.6万，而在利率9折时，本息只比本金多14.2万，这个差距一共是12.4万！
　　4、可见，还款方式不是关键，利率才是关键。
　　六30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之月还款额
　　1、年数越小，早期的差距越大，后期的差距也越大。
　　2、都是估1/3-1/2的时间段里，等额本息开始超越本金。
　　七30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之累计投入
　　1、贷款时间越短，差距越小
　　2、总投入都是在最后的1/5时间段后反转，本息开始超过本金。
　　八30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之结清总投入
　　1、贷款时间越长，量后的差距越大
　　2、早期，6种方式差距都很少，特别是前三年
　　计算多投入金额收益下的万能表（利率折扣以银行最终折扣为准）▼
　　注：
　　1、计算略有误差但不大，分时间段，把等额本金多投入的总金额平均到每月，然后按年收益5%计算资金成本。
　　2、再计算如果在该时间一次性结清，两相抵冲，看本金和本息之差额。
　　可以看出：
　　1、在利率提高时，等额本息优势急剧下降。
　　2、在利率较低时，等额本息在很多时候更为划算。
　　3、利率9折贷10年时，在第4年，双方持平。
　　4、利率9折贷20年时，在第9年，双方持平。
　　5、利率9折贷30年时，在第9年，双方持平。
　　6、利率上浮20%时，本息永远比本金要多花成本。
　　7、未曾计算2014年基准利率6.5%上浮20%之后7.8%利率之情况，等额本息会比等额本金花更高更多的成本，这也是在2014年我们发文章建议选择等额本金的原因，不同的是，现在环境和政策变了！
　　8、所以，30年、20年的收益综合比较临界点是第9年。
　　总结
　　1、90%以上的家庭都会选择在15年以内结清，所以，问题的实质成了如果我打算在第5年、10年、15年结清，哪种方式更划算？贷多少年更划算？
　　2、利率越低，两者的差距越小，2014年同期购房是基准利率6.5%再上浮20%，是7.8%的利率，2016年现在是4.9%再打9折是4.41%的利率，两年时间，还款利率下降了43.5%，这是政策因素，所以，在2014年的时候，我们是坚持通常房贷选择等额本金会更好一些，因为差距实在太大，但如今利率下浮之后，差距被缩小。未来利率会怎么走？是继续下调、还是再上浮？这个不好说，就目前的经济基本面来说，低利率是大趋势、大概率，但还款毕竟一下子就是10-30年，中间太多的不确定性，如果美国加息，资金外流，中国会不会加息？这可不好说。但基本上，可以赌未来几年还是低利率时代。
　　3、如果你打算从还款开始、大约5-6年就要全部还清的话，选择等额本息是靠谱的、更划算的！
　　4、2014年我们发过文章，建议等额本金，那是建立在2014年贷款利率上浮20%的前提之下的计算数据，如今利率下调了43%，数据就大不相同了，利率越低，两者差距越小。利率越高，等额本金优势越大。
　　5、30年贷款周期时：只看月还款的话，临界值是第12年，之前本息划算，之后本金划算；只看融资杠杆的话，本金是在第12年，本息是在第17年；计算资金成本的话，临界值是第9年，之前本息划算，之后本金划算；只看总投入的话，临界值是第23年，之前本息划算，之后本金划算。综合下来，可以定为12-15年，之前结清，本息划算，之后结清，本金划算。
　　6、20年贷款周期的话：只看月还款的话，临界值是第8年，之前本息划算，之后本金划算；只看融资杠杆的话，本金是在第8年，本息是在第11年；计算资本成本的话，临界值是第9年，之前本息划算，之后本金划算；只看总投入的话，临界值是第17年，之前本息划算，之后本金划算。综合下来，可以定为10-12年，之前结清，本息划算，之后结清，本金划算。
　　建议
　　综合因素：
　　1、未来利率有不确定性，但低利率应该是大概率。
　　2、考虑到做生意的人需要更快、更多的资金周转。
　　3、考虑到实际上80%以上的人都会在15年之内结清。
　　建议如下：
　　1、如果你是做生意的，一个月不在乎多还5千1万的，不管是住宅和写字楼，都建议选择10年等额本息，这样在第6年开始，任何时间结清再抵押都可以贷出更多的钱，同时也可以还够10年，自然结清，可以再贷款融资，最大程度的使用资金杠杆。
　　2、如果你也是做生意的，但只是小老板，资金不算太宽裕，建议可以选择20年等额本息，这样在第8-11年时结清，比较划算，如果需要用钱，可以再抵押出来。
　　3、对于购买写字楼、商铺的商贷，利率要上浮10-20%左右，建议选择等额本息，更划算一些。
　　4、对于现在没有钱的刚需朋友们，付完首付之后手头很紧张，如何贷？建议贷30年，等额本息，但一定要加紧赚钱在15年以内结清贷款！
　　5、对于选择30年贷款时间的朋友来说，区别是第9-15年，主要看你要不要抵押再融资，如果需要再融资，可以在9-10年左右提前结清再贷出，如果不需要，可以选择在第12-15年结清，还款周期高于这个年数，建议等额本金，如果预期可以在此时间结清，建议等额本息。
　　6、对于选择20年贷款时间的朋友来说，等额本金与等额本额本息的区别就是在第8-12年，如果需要再融资，在第8-9年结清再贷出，如果不需要，可以考虑在第10-12年结清，还款周期高于这个年数，建议等额本金，如果预期可以在此时间结清，建议等额本息，但对于20年周期来说，在15年以内结清的区别已经不大，超过15年时，果断等额本金。
　　7、对于已经贷了30年在还贷款的朋友，不管是等额本息还是等额本金，在利率下调的大环境下，两者的区别已经不大，也不用纠结，抓紧时间赚钱，在15年以内结清贷款才是正事儿！在15年以内结清贷款，两者区别更小，越往后，等额本息越吃亏！早点还完，需要用钱可以再贷出来更多。
　　8、所以，选择20年还是30年，要看你打算在第10年以内、第15年以内结清，有4-5年的差距，要看自己的收入预期，也要看自己早期的还款能力，对于资金周转快的朋友来说，20年强于30年，对于赚钱能力差的朋友来说，30年强于20年，主要看个体。
　　基本上：
　　有钱人，等额本息10年，想在中间结清就结，不想结也无所谓，差别不大。
　　中产阶级 ，20年等额本息在第9-11年还清，30年等额本息在第12-15年还清。
　　刚需伙伴们，建议30年，如果预期可以在15年以内结清，建议等额本息，如果预估要还款15年以上，建议等额本金。
　　上面啰嗦了老半天，云来雾去一堆图表，最终就这三句话。
　　END