如何以法经济学为视角解释买卖不破租赁规则
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摘 要：买卖与租赁之间冲突由来已久，传统民法中以＂法定契约承受＂和＂有权占有维持＂两种来解释＂买卖不破租赁＂规则。然而，该两种解释均存在着缺点。随着经济的发展，＂租赁＂的目的已经不完全是基于＂生存权＂，因此以生存权作为＂买卖不破租赁＂规则的理论基础开始动摇。
关键词：买卖不破租赁；法经济学；社会成本；登记
一、法经济学解释的可行性
在作出法学上的判断时，＂正义＂是我们所要考虑的最重要的因素。罗尔斯在其被誉为＂二战＂以来最著名的正义研究著作《正义论》中提出两条关于＂正义＂的原则：第一原则为每个人对于其他人所拥有的最广泛的基本自由体系相容的类似自由体系都应有一种平等的权利；第二原则为社会的和经济的不平等应该这样安排，使它们被合理地期望适合于每一个人的利益，并且依系于地位和职务向所有人开放。罗尔斯认为，只有在满足第一原则的前提下才能考虑第二原则，而第二原则又可以细分为差异原则和机会平等原则，其中差异原则通俗地将就是＂适合于最少受惠者的最大利益＂。因此，罗尔斯的理论为＂弱者保护＂提供了正当性基础，即在进行利益分配时，如果处于最不利地位的人能够获得最大的利益，那么这种分配被认为是正义的，而我们要做的便是重新审视在租赁关系中如何定义＂弱者＂。
从罗尔斯的论证方法看，其使用了＂效率＂＂边际效用＂等大量的经济学概念和相关的分析方法。尽管法学和经济学评判的最高价值标准不同，＂某些法律和制度，不管他们如何有效率和有条理，只要他们不正义，就必须加以改造或废除＂，但法学中的公平正义也并未完全排斥效率，波斯纳大法官在其出版的《法律的经济分析》一书中提出两个重要的观点：＂第一，经济思考总是在司法裁决的决定过程中起着重要的作用，即使这种作用不明确甚至是鲜为人知；第二，法院和立法机关更明确地运用经济理论会是法律制度得到改善。＂罗尔斯提出的两个原则恰巧反应了这两种关系，在第一原则范畴内的权利并不适用经济学价值，而在第二原则范畴内的权利分配恰恰就是符合经济学要求的。
回到本文研究的内容，传统的民法解释方法对＂买卖不破租赁＂规则的解释陷入了困境，而其之所以陷入困境的其中一个重要原因就是该规则所确认的权利已经脱离了生存权等属于罗尔斯第一原则中的基本自由体系内的权利。买卖是否需要破除租赁实际上就是在出租人、承租人和买受人三者之间如何在差异原则下进行权利分配的问题。因此，我们不妨采用法经济学的思维来重新认为该规则的目的和适用条件。
二、法经济学解释的前提——科斯定理与信息理论
1.科斯定理
提到法经济学，另一个不得不提的人物便是科斯。后人归纳将科斯的理论归纳为科斯两大定理：科斯第一定理认为，若交易成本为零，那么无论产权如何界定，只要时被界定明确，都可以通过市场交易达到最优配置；科斯第二定理认为，在交易费用大于零的世界里，不同的权利界定，会带来不同效率的资源配置结果。科斯第一定理描述了一种理想状态下的资源配置，＂只要交易是公开的，只要没有发现强制和欺骗，并在这种交易上达成一致协议，那么，这种交易就属于有效的。＂科斯第二定理也称为规范的科斯定理，其描述了存在交易成本的情况下，＂能使交易成本影响最小化的法律是最适当的法律＂。通过该两个定理，容易推断出以下本文论证所需的重要前提：①法律制度之所以存在，是为了节约交易成本；②不同的法律制度下，交易成本是不同的；③一项适当的法律制度应当使交易成本最小化。因此，租赁与买卖规则的制定目的是在存在交易成本的情况下，如何使得交易成本最小化，而最小化时的规则便是一种最适当的规则。
2.信息理论
信息对于决策的作用显而易见，＂明确的决策或者理性的理由并不等同于能够决定事情＂，而更复杂的问题在于＂基于充分信息的决策与未曾料想结果之间的关系＂。因此，本文有必要引入信息理論。以单个决策者为出发点，其所处的信息状态可以分为完全信息状态和不完全信息状态。完全信息状态是一种理想的状态，现实中几乎不存在这样的状态，但该种理想模式却能够为规则如何制定提供一种便利。不完全信息状态是市场中的一种常态，因为市场主体并不能获取完全的信息，而交易双方往往对信息的获取是不对等的，即处于＂信息不对称＂的状态下。信息不对称理论认为，如果一方无法观测和监督另一方的行为或无法获知另一方行为的完全信息，抑或观测和监督成本高昂时，交易双方掌握的信息便处于不对称状态，而信息不对称时，往往会出现＂败德行为＂和＂逆向选择＂。决策者由于不能获取关于其决策所需的全部信息，将使其行为后果具有不确定性，而＂不明的和无法预料的后果成为历史和社会的主宰力量＂。决策者因畏惧这种不确定性，就会想办法来获取其所需要的信息。于是，有学者认为＂基于人的有限理性和事物属性或状态的复杂性与多变性，人们才有必要设计出各种社会规则（包括法律）来尽可能减轻不确定的负面影响，并降低对风险的成本支付＂，本文对此深以为然。买卖与租赁之间的规则设计，究其本质就是通过最小化的成本以实现减轻不确定性的负面影响。
三、结语
租赁权与所有权之间的冲突自租赁规则产生之时已始，而买卖与租赁也经历了＂破＂与＂不破＂的变迁。而作为一种20世纪60年代才兴起的法解释方法，法经济学与该规则之间似乎并没有交集存在。法经济学强调＂效率即正义＂，并且认为能使交易成本最小化的法律是最适当的法律。然而，在租赁规则的传统解释论陷入困境且该规则设立的基础发生了动摇时，法经济学却为＂买卖不破租赁＂规则提供了正当性基础，使其能够继续作为一项＂适当＂的规则存在于法律体系中。同时，法经济学的解释突破了传统民法中对物权、债权关系的束缚，并提出通过登记或者占有等方式使得在先的租赁关系可以对抗在后的买卖关系。值得注意的是，在关于＂买卖不破租赁＂的规则传统研究中，也多有学者认为将登记或者占有等作为租赁能够对抗买卖的要素之一，并以租赁权物权化等理由加以解释。与此不同的是，本文之所以认为只有在登记或者占有后才能够对抗买卖，是因为在于此情形下交易成本最小化，并非因为租赁权物权化或者其他原因。
参考文献：
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[3]刘莎.买卖不破租赁法律适用问题探析[D].西南财经大学，2011.