从房价收入比看各地购房难度

　　关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。判断一个地区房价的涨幅是否合理，应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。
　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，反映了购房的难易程度，也折射出房地产行业的泡沫。根据易居房地产研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》数据，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京14.5，连续3年位列全国第一，成为全国购房难度最高的城市；内蒙古依旧位居最末，仅为4.4。
　　关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。判断一个地区房价的涨幅是否合理，应结合当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。
　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来源于国家统计局、地方统计局，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。根据我国的实际情况，笔者认为全国房价收入比保持在6～7属合理区间。
　　1 全国35个大中城市城镇居民收入
　　选取全国35个大中城市，且为便于研究，对35个大中城市进行以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。
　　从全国35个大中城市2015年城镇居民人均可支配收入来看（图1），呈现东、中、西部递减的状态，经济较为发达的东部一、二线城市整体收入水平较高。深圳以53052元高收入超越2014年冠军——上海，位居全国榜首，而上海和北京同样不甘落后，均突破5.2万元，向5.3万元逼近，杭州、宁波、广州、南京、厦门和青岛也都超过4万元大关。与以上地区形成鲜明对比的是，西部欠发达地区，人均可支配收入较低，乌鲁木齐、西宁仅超过2.5万元。
　　由于兰州、西宁、贵阳等西部地区城镇居民人均收入基数较低，且随着西部经济近年来的崛起，这3个地区人均可支配收入增长率（名义）在2015年高于全国35城均值，分别达到10.5%、10.2%和9.1%；其次，广州作为东部一线城市，经济发展较快，城镇居民人均可支配收入增长幅度也非常显著，以10.8%的高增长率位居35城增幅榜首。最值得注意的是，南昌、武汉、合肥三座中部二线城市，城镇居民人均可支配收入增幅均超过了9.0%，在一定程度上反映出中部城市经济正在日益崛起。
　　2 全国35个大中城市房价
　　从国家统计局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一、二线城市，主要为深圳、北京、上海、厦门、杭州等沿海省份的主要城市。2015年，全国房地产市场，＂深圳＂是最引人关注的城市，其商品住宅销售均价较2014年相比增幅稳居全国第一，接近48.3%，均价排名亦是一举超越上海，位居全国榜首。但同样是一线城市的广东，在房价均价增幅却出现了约4.5%的负增长，位居房价增幅榜的最末端。详见图2。
　　2015年商品住宅均价同比增幅下降的城市由16个锐减到5个，负增长的只有重庆、大连、呼和浩特、西宁和广州五城，但负增长率均不超过5%，可见全国35城房价总体呈现上涨态势。这是因为，从中央到地方各方面楼市利好政策的不断出台，释放了挤压几年的楼市刚性和改善性需求，加之2015年上半年股市避险资金流入楼市，使得以深圳、上海、北京为首的一线城市，楼市成交量大幅攀升，助推房价出现前所未有的井喷式增长；随后，部分二线城市也闻风而动，房地产市场加速回暖，房价抬升。
　　3 2015年全国35个大中城市房价收入比
　　整体上看，35个大中城市的房价收入比（图3）有以下3个态势：第一，呈现东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；第二，一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第1、3、4、7位，但东部二线城市如厦门、福州和杭州迅猛赶超，目前位列第2、第5、第6；第三，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、投资投机需求也大，购买力强劲，房价水平也较高。
　　与2014 年相比，2015 年有19 个城市房价收入比出现下降（上图4），其中西宁、广州、兰州、呼和浩特和重庆降幅较大，主要源于商品住宅销售均价的下挫，其余14 个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅；35 个大中城市房价收入比均值为8.7，有11 个城市房价收入比高于该均值，相比2014年少了3 个。两个典型城市：南京楼市显著升温，房价收入比增幅位居第3；广州房价出现同比负增长，房价收入比较2014 年回调1.4，房价大幅向合理空间靠拢。
　　4 剔除可售型保障性住房的房价收入比
　　2015年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，与2014年相比下降0.4，其中深圳、上海、北京、厦门、福州5个城市遥遥领先，深圳高达27.7，高出第2名上海6.9。整体上看，房价收入比排名靠前的多是东部城市。
　　与统计局口径房价收入比相比（表1），上海、深圳、北京和福州差值较大，中西部差值较小。中西部可售型保障房与商品住宅均价差异不大。
　　5 2016年房价收入比仍或小幅攀升
　　2016年是＂十三五＂开局之年，中国经济经历着结构调整的挑战，也迎来转型升级的机遇。《政府工作报告》提出，2016年国内生产总值（GDP）增长预期目标为6.5%～7%，而2015年的目标是7%左右。尽管经济增速有所放缓，但就业目标没变，一些新业态、新动能正在形成，将对就业产生基础性的利好，居民收入将同步增长，消费价格和物价总水平基本稳定，结构调整与转型升级势头良好，积极因素和新生动力正在积聚。
　　2015年房地产市场呈现触底反弹的格局，以东部一、二线城市为龙头的房地产市场高歌猛进，成交量和成交均价同时出现大幅攀升。随着诸多利好政策的出台，2016年开年，火热的市场情绪没有丝毫的降低，而是进一步攀升。根据易居研究院2016年1～2月跟踪数据显示，全国商品住宅成交均价同比增长14.4%；商品住宅销售面积同比增长30.4%，较2015年全年增长23.5个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者曲线完成交叉，去库存速度进一步加快。在去库存政策的带动下，预计相比2015年，2016年全国商品住宅成交均价仍将保持上涨态势，增长7%～9%。
　　根据《政府工作报告》的目标，预计2016年GDP增幅会小于2015年，所以居民收入增幅也会同步缩小，因此，预计2016年全国城镇居民人均可支配收入增长8%左右。
　　总之，2016年，全国范围内房价涨幅很可能同步于城镇人均收入增幅，但是东部一线城市和部分东部二线城市的房价涨幅则有可能略高于收入增幅。因此，预计2016年全国房价收入比将总体上保持平稳，但东部一线和部分二线城市房价收入比将再次冲高。