房地产纠纷篇专业术语释义

　　一、商品房
　　1.商品房，是指按照法律、法规及有关规定，经政府有关部门批准，由具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发的，建成后可以在市场上自由交易（按市场价出售、出租），不受政府政策限制的各类商品房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物等。
　　2.商品房还包括新建商品房、二手房（存量房），其价格取决于土地使用权取得费、住宅开发成本、住宅开发期间费用、利润、税金、代收费用以及地理位置、楼层、朝向、质量、材料差价等。
　　二、内销商品房和外销商品房
　　按照销售对象的不同，商品房可以分为内销商品房和外销商品房。
　　1.内销商品房，是指由房地产开发企业建设的，取得了《商品房预（销）售许可证》的房屋，通常是指房地产开发企业通过土地使用权出让的形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括我国香港、澳门和台湾地区）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
　　2.外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。
　　三、商品房销售价格备案
　　商品房销售价格备案，是指开发商在首次开盘定价时，必须在规定的时间内提前到当地价格管理部门备案，然后才可以向房地产行政管理部门申请《商品房预（销）售许可证》。本质上就是提前将房屋的销售价格向价格管理部门备案。
　　四、商品房预售、现售
　　商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
　　1.商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并与购房者约定由购房者先交付定金或预付款，在房屋建成后的一定时期内拥有现房的房产交易行为。也即，商品房预售的实质是房屋的期货买卖，购房者所购得的只是房屋的一张期货合约。
　　2.商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房销售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。
　　现房，是指购房者在购买时具备即买即可入住特点的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房，消费者与开发商签订商品房买卖合同之后，立即就可以办理入住并取得不动产权证。因此，购买者在购买现房时所要查看的是不动产权证。
　　五、商品房销售的＂五证＂
　　商品房销售的＂五证＂分别是：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》。
　　1.国土资源行政管理部门颁发的《国有土地使用证》是单位或者个人合法使用土地的法律凭证。
　　2.城乡规划主管部门颁发的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》是建设单位合法用地、建设工程符合城市规划要求的法律凭证，没有这两证，所建房屋就属于违章建筑，是不能取得不动产权属证书的。
　　3.建设行政主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，没有施工许可证的建设项目也属于违章建筑，不受法律保护。
　　4.房地产管理部门颁发的《商品房预（销）售许可证》是＂五证＂中最后一个颁发的，是开发商合法预售或者销售商品房的法律凭证。
　　最后，只有＂五证＂齐全，购房者的权益才有保障。
　　六、商品房买卖合同
　　商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。根据合同标的的不同，＂尚未建成的房屋＂要签署商品房预售合同，＂已竣工的房屋＂要签署商品房现售合同。
　　七、商品房买卖认购书
　　商品房买卖认购书，是指购房者与开发商在签订正式的商品房买卖合同之前所签订的书面协议，本质是商品房买卖合同的预约合同。
　　八、认房认贷
　　认房认贷，是指以前有过房贷或者买过房，即便房子卖掉了或者贷款已经还清，再次买房就算第二套房。
　　九、借名买房
　　借名买房，又称为顶名买房、隐名买房，是指实际出资想要购买房屋的人（实际购房人）由于各种原因不能用自己的名义买房，只能借用他人（名义买房人）的名义来购买房屋，将房屋登记在名义购房人名下，并约定由实际出资购买房屋的人对房屋进行占有使用。
　　十、商品房销售的＂两书＂
　　商品房销售的＂两书＂，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，开发商在商品房交付使用时向购房者提供的质量保证以及使用说明的法律文件。
　　十一、商品房申请登记的形式
　　商品房申请登记的形式包括单方申请和双方共同申请。
　　1.单方申请，是指可以只由一方当事人单独向登记机关申请登记。
　　具体情形如下：
　　（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；
　　（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
　　（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
　　（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
　　（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
　　（6）申请更正登记或者异议登记的；
　　（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
　　2.共同申请，是指必须由双方当事人共同向登记机关申请才可以办理的登记。
　　具体情形如下：
　　（1）因买卖行为产生的变更登记（＂过户登记＂）；
　　（2）因抵押而需要办理的抵押登记。
　　十二、经济适用房
　　经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
　　经济适用房主要有三种，具体如下：
　　1.由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；
　　2.将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；
　　3.单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房，即单位集资合作建房。
　　十三、农村房屋买卖中的＂地随房走＂原则
　　关于农村房屋买卖，如果双方当事人就房屋买卖达成合意，签订了房屋买卖合同，则在房屋所有权转移的同时，与该房屋相对应的宅基地使用权也随之转移给买房，即农村房屋买卖中的＂地随房走＂原则。
　　农村实行＂一户一宅＂原则，农村房屋买卖，仅限于把房屋出卖给同一个集体经济组织的其他成员，且该成员没有宅基地或已有的宅基地不符合国家标准。
　　十四、出租人的瑕疵担保责任
　　出租人的瑕疵担保责任，是指出租人必须保证在租赁期间内承租人能够正常使用租赁房屋，如果合同中承租人对房屋有特殊要求，出租人还需要满足该特殊要求。
　　十五、承租人的优先购买权
　　房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。
　　承租人的优先购买权是一种选择权，承租人既可以选择购买，也可以选择放弃。但是，如果承租人表示放弃优先购买权的，事后不能再次主张。
　　十六、公共租赁住房
　　公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
　　十七、廉租住房
　　廉租房，是指政府干预下供特定收入群体租赁消费的具有保障性质的住房。由于我国农村住房采用宅基地分配制度，没有纳入住房保障系统范围内，因此，廉租住房就是指城镇廉租住房，是由政府和单位在住房领域发挥社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
　　十八、廉租住房保障方式
　　廉租住房保障方式主要包括货币补贴和实物配租等。
　　1.货币补贴，是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行到房屋租赁市场上承租住房。
　　2.实物配租，是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。