在武汉专家告诉你为什么不能买公寓
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文丨武汉裴sir
我是武汉裴sir，武汉楼市宏观和微观专家，实战操作帮你由浅入深理解楼市投资奥秘。
提问1：目前的楼市行情，是否要等到2020年12月底公积金贷款额度才能提起来，不知到那时房价是否会比年中购买上涨？所以现在徘徊在年中商贷购买，还是年底组合贷款购买？
回答1：
1，一般楼市的季节周期是指，金三银四房价涨幅很快，上半年涨幅较多，年底的时候淡季，因为支撑力的原因，金三银四二手房一般会比年底的时候贵一些，在楼市横盘的时节。如果是房价上升期，那就不是这种情况了。整体而言今年应该是刚需盘横盘，如果楼市放水，可能微涨10%以内，不会很大，改善型住房或者性价比不高支撑力不足的盘是有些折扣优惠了。
2，疫情的话让2020年的金三银四成了泡影，但是现在传递到全球了，所以大环境都在放水，但是没看到政策对利率下调放水，楼市整体横盘。主要能用到的利好应该是异地公积金贷款对外地工作的人有利。所以关于年中和年底，我觉得得看具体的疫情，整体而言是给买房的人半年的存钱的机会了，可以年中，逢笋入+拖延流。
3，拖延流的意思是，下定金—网签—审核购房资格--审税—办贷款—过户—银行放款—交房， 一般是3个月二手房交易搞定的，拖延流大概6-9个月左右。合同里面可以写首付资金必须到位的数据，滞纳期最多2个月，这样就可以名正言顺的操作了，最好有中介配合，每一步都想好充分的理由，也要看房东的实际情况，别个特别缺钱的话不建议这么干。
提问2：裴sir，你好，本人今年刚需首套，60子弹，准备入手光谷东地铁二手房（三室，100-110m2），有什么好的推荐吗（留意过朗诗里程，城市之光，顺民宜盛花园）？
回答2：
感谢付费提问。
1， 个人不建议城市之光和顺民，佳源花都，光谷这边品质垫底的就是顺民的楼盘，我亲自实地看过顺民的房子，也问过装修的师傅，别个以为是还建房。装修的时候漏水，各种补丁，冬天水管爆裂问题不少，除此之外就是物业差。跟顺民扯上关系的和昌光谷未来城也是问题不少。
2，为什么不建议买这种便宜的低品质盘，而建议够得着的话一步到位呢。
因为你首付够得着，如果住进去这种楼盘就会想着换房，换房的税费在每一次交易中其实平白损失不少，最终还是自己承受。月供压力大，可考虑出租部分房间。
3， 朗诗这边品质虽然算不上特别好，但是整体还是中规中矩的，那边是未来的光谷东的核心蹭瑞安的商业，瑞安开发商打造的武汉天地楼市一哥，豪宅系，被拉过来光谷打造光谷东，武汉创新天地，这个地方位置，未来发展已经房产流动性都会挺强的。
陶笋朗诗还可以，如果确定在这边工作，朗诗只能2房，可以选择距离地铁稍微1-2公里的距离换100-110左右三房充分利用好有限的资金也可以。
3， 朗诗的盘我发现也跟季节周期变动蛮大的行情好的时候和行情差的时候会有5-15万左右的差价，现在行情不好，其实陶笋的时机。如果资金不足可以考虑GPGD，建议一步到位，买品质中等偏上物业ok的房子更佳。
4，
更多二手房楼盘大概的楼盘排序可供参考，可以根据自己预算看一下，要考虑是否满2税费会少点，沿着11号线沿线陶笋。
光谷东的优势是行政区，天成美雅/美景/国创的优势是交通位置以及附近的大学。中建光谷之星 国采 绿地中心城 北辰 联投驿园 国创 天成美景 天成美雅 光谷188 奥山世纪城 北大资源山水年华 朗诗里程后期的可以 然后是光谷满庭春、桃花源。
5， 关于新房这边的毛坯中粮比较难抢，再就是旁边有污水处理的，说是会搬走，这个不好确定，但是价格确实可以，新房可以关注。政策打压毛坯中粮倒挂2k左右。也就是我说的政策打压新房笋。
以上是微观楼盘的分析，分别介绍了新房倒挂笋、二手房周期笋。星球沉淀了详尽的陶笋方法论的分析：《2020年关于武汉陶笋干货分析》。
提问3：裴sir，问一下，东西湖华发四季品质如何，附近上班。
回答3：
华发四季距离1号线大概500多米不是很远，小区1740套，建面26万方，绿化4万方，绿化还可以，视野比较开阔，居住品质还可以，毛坯上车门槛低30多万即可。
整体优势：
1：华发品牌开发商还可以，自己的物业也不错。而且毛坯问题就更少，舒适度好项目品质比较高，景观区域划分比较明确。
2：未来是双地铁1号线和规划的6号线二期。
3：楼间距比较开阔，绿化不错。
项目劣势：
1，商业配套相对较少，生活气氛相对比较弱。商业比例比较小，可能生活配套不足。
2：高压线从小区内部穿过辐射，航道和轨道旁边噪音污染，吴新干线，有一些污水。
提问4：裴总，听说联投瑞园毛坯13k，那么会不会像去年花山郡一样套路长龙，伤不起了昂。
回答4：
联投这个kfs 套路比较多，捂盘又比较久，花山郡拖了1年来着，半夜凌晨排队，星球还沉淀了。大冬天的排队抢房，cs好几万呢。瑞园之前一会儿精装一会儿毛坯，变色龙一样存在。如果真是毛坯我觉得估计跟中粮一样套路，按照往期的情况，大概率也是cs。周边碧桂园生态城14k已经清盘，绿城18k，建发20k，瑞园如果13k也是长龙吧 大家刚需优先的话可以碰碰运气试一下。
按照过去的经验，就年底的时候花山郡代抢抢到了概率50%，之后第二次开，就非常套路了，代抢都抢不到了，只能顶天立地的楼层了。
买到网红盘的方法论，可以进星球获取：
《这些神盘都是怎么交资料的》
《矩阵、明源系统都有哪些后门》
《楼市周期律让投资客大赚几十万！》
提问5：裴sir，请教一下保利星宸这个盘怎么样？
回答5：
这个盘就是保利星河不同的地块，垃圾焚烧厂附近，影响较大不建议买。这个不是开玩笑的，影响较大，从2016年前后，断断续续有居民为垃圾焚烧厂的问题wq，但是没有用，反正了解的情况是可能还要增产。短期迁移是不太可能了。还有汉口天宇、光谷顺民、江夏富丽尽量避开。
提问6:
1，首套房90平以下契税1%，90平以上1.5%；二套房90平以下1%，90平以上2%；请问，婚前各自用首套名额各自买了一套，两套都网签了后再领证，一年半后收房时要交契税，这两套契税按首套还是按二套？
2，我武汉的房2021年国庆才交房，目前在深圳，这七八年也不打算回武汉，公司交的都是深圳公积金，什么时机怎么操作可以将武汉这套房由商贷转成纯公积金呢？（转之前需要将70万之外的部分一次性还清，那武汉的半年公积金怎么弄，提前自己找公司代买吗，一个人可以多个城市开公积金户缴存吗）
回答6：
1，一般只有关注结婚损失首套刚需房票不好买二套房，你的前瞻意识很强，挺好的。如果你们结婚了，结婚了目前要核查，那么就是分别按照一套，二套计算，你们可以总价高的先办证，总价低的后办证，根据公式计算一下。不交易就不需要办证。
2，
家庭为单位我记得二套房额度是50万。如果你们婚前商转公最高额度分别是70+70万。以上是我了解的。如果代缴的话，不是你想象的代缴一下就ok的，这种漏洞都堵了，所以还是得你回武汉后，把深圳的公积金转回来武汉然后工作6个月之后就可以申请了，申请之前要先评估一下额度。
关于商转公，裴sir的知识星球有详细的流程供参考。
提问7：您好，目前被限购，想了解公寓是否有投资价值及风险，不考虑变现。谢谢
回答7：
一：宏观上。
公寓一般是不推荐的投资产品，除非是没有房票了，因为税费高，贷款年限短，导致金融属性弱，而且涨幅低、流动性也差，而且后期买房你的贷款还会影响你的月供。
举个例子，战狼2，吴京可以抵押住宅，把楼市资本运作起来，因为住宅变现能力强，跟国际上的美元一样是硬通货，并且可以很容易的运作的，公寓就比较难了…
所以更建议抹房查，二改一，腾出来老人票优先。
知识星球有《保护SFSD刚需房票方法15条》可以参考。
二：微观上。
住宅
1，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款
2.符合条件可落户，有学位
3.使用年限70年
4.住宅水电、管理费一般较低，而且通燃气！
5.二手交易税费相对较低
公寓
1，不限贷不限贷，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
2.公寓：不能落户、无学位。不能落户、无学位。不能落户、无学位。
3.使用年限最多50年 4.商用水电、物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气
5.商务公寓的二手交易税费相对较多，增值税都要收差额的5%；契税3%；个税是1.5%。最主要的的差别还是，多一个比较大的差额土地增值税，还有0.1%印花税。公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，减去全部税费后，增值收益也就变少了。
6.有些公寓物业费4.5了，住宅2.5左右，物业费成本也高。
三：买公寓的目的是什么？
不考虑套现的话怎么算投资呢，一般我们都是房查增值是收益大块，出租收益有限的。
1，公寓商住40年，自住别考虑了，除非是家用水电，要是商用水电你夏天看空调烧很多钱，有一些公寓还没有天然气另外，公寓别指望他房价能涨多高 14%个点固定税费加5.6%差额税费，接近18% 你想想100万的公寓你转手需要18万的税费，你等谁接盘呢?
2，不过图谋公寓租金的可以搞公寓，地段好点的公寓出租也还行，不过建议搞20-70万小公寓，有一定增值空间，同时租售比相对高一点…你考虑收益可以看看租售比和年回报率。