关于房地产开发企业手续费及佣金的财税问题

　　甲房地产开发公司（以下简称：甲公司）委托乙营销策划代理公司（以下简称：乙公司）进行某开发项目的营销策划推广工作及销售代理服务。乙公司每月按实际业务情况与甲公司结算营销策划推广费及销售代理佣金，并开具增值税普通发票。无论是营销策划推广费还是销售代理佣金，乙公司开票的项目名称皆是策划推广费（如下图所示）。2016年共发生营销策划推广费30万元、销售代理手续费及佣金68万元。甲公司入账时均借记＂销售费用—广告费及业务宣传费理＂科目，贷记＂银行存款＂科目。问：甲公司的账务处理是否合理，存在哪些涉税问题？
　　答：
　　1、甲公司的账务处理不合理。甲公司委托乙公司的业务主要有两项，分别为营销策划推广、销售代理服务。这两项业务一个是营销推广属于业务宣传费，一个是销售代理服务属于销售手续费及佣金，两者提供的服务内容完全不一样，应计入不同科目，分别核算。因此笔者认为甲公司应将营销策划推广费30万元计入＂销售费用—广告费及业务宣传费理＂科目，销售代理手续费及佣金68万元计入＂销售费用—手续费及佣金＂科目。
　　2、主要存在以下的涉税问题：
　　1）、甲公司与乙公司在结算时，无论是营销策划推广费还是销售代理手续费及佣金，乙公司所开具发票的项目名称皆是策划推广费，这与实际所提供的应税服务不符，违反了《发票管理办法》的规定，甲公司应将发票退还给乙公司重开。如果未退还重开，不仅不能进行企业所得税税前扣除，还存在虚开发票的风险。
　　2）、根据财税[2009]29号文第一条的规定：＂企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。1.……2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。＂因此，房地产开发企业产生的手续费及佣金要进行企业所得税税前扣除必须满足两点，一是合作对象必须是具有合法经营资格中介服务机构或个人，二是产生的手续费及佣金不能超过所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%。乙公司是一家营销策划代理公司，经过笔者查询乙公司不具有合法经营资格中介服务机构，因此产生的手续费及佣金68万元不能进行企业所得税税前扣除，应纳税调增。
　　3）、假设乙公司具有合法经营资格中介服务机构，甲公司能进行税前扣除的手续费及佣金要看与乙公司结算的68万元手续费及佣金所对应的收入金额。如果收入金额大于或等于1360万元（68万元/5%=1360万元），则手续费及佣金68万元可进行税前扣除；如果收入金额小于1360万元，则能进行税前扣除的手续费及佣金为对应收入的5%。
　　编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲