房地产行业会计信息质量问题的探讨

　　【摘 要】我国近些年的经济飞速发展，和房地产行业规模的日益扩大有着紧密联系，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业。会计信息是企业从会计视角所揭示的经济活动情况，在房地产的一系列环节中起着重要作用。如果房地产会计信息发生质量问题，必然会严重危害社会利益。本文对房地产行业会计信息的质量问题进行了探讨，并针对问题提出了一些对策。
　　【关键词】房地产；会计；信息质量
　　随着房地产行业筹资、集资、销售方式和居民支付方式的多样化，房地产行业的会计信息容量越来越大，会计核算也更加复杂。由于诸多因素的影响，目前我国房地产的会计信息存在着很多发展性问题，这不仅对房地产行业自身的健康发展影响极大，也给投资者造成不小的损失，严重时甚至会影响国民经济的发展。房地产会计信息与社会各方的利益相互联系，所以加强房地产会计的管理和提高信息质量具有重大意义。
　　一、房地产行业会计信息
　　房地产会计信息就是指通过财务报表、报告或附注等形式，房地产企业的会计单位向投资者、债权人或其他信息使用者，将单位财务状况和经营成果的信息进行揭示。会计单位按照规定的会计制度、法规、方法和程序，将房地产企业经营过程中所产生的数据进行加工，形成有助于决策的财务信息和其他经济信息，为房地产行业内的经济活动提供依据。
　　二、房地产企业会计业务的特点
　　1.资金筹集渠道的多源性
　　房地产企业的资金来源与与其他企业的资金来源有所不同。房地产企业所需的开发经营资金，主要是由其自行筹集取得。集资干发是我国房地产开发的一个显著特点。筹资的渠道主要有：（1）预收购房定或预收建设资金；（2）预收代建工程款；（3）土地开发及商品房贷款；（4）发行企业债券：（5）与其他单位联合开发，吸收其他自位投资。
　　2.资金占用形态的多元性
　　房地产企业的开发经营业务内容极为广泛，既有建设场地的开发，又有房屋的建设，还有基础设施、配套设施以及市政工程等项目的建设，有的企业还开展商业用房的出租或经营业务以及商品房售后服务等。因此，房地产开发企业的资金在由货币资金转化为成品资金的过程中，不仅表现为资金的依次线运动，而且还具有多向平行运动的特点，即多元性的特点。
　　3.开发产品的商品性
　　房地产企业开发的各种项目是用于销售或转让的商品。为此，必须正确计算开发产品的成本，应将应计入开发产品成本的费用与企业自身固定资产建设的费用分开核算。
　　4.项目周期的长期性
　　房地产企业的生产周期一般都很长，开发项目经常要跨度、年进行。这一特点决定了房地产企业会计业务要特别注意按照权责发生制原则和配比原则处理好待摊预提费用、递延资产、递延收益与递延成本之间的关系，以保证各期损益计算的正确性。
　　5.财务关系的复杂性
　　房地产开发企业在开发经营过程中，要与许多单位发生经济往来关系，不仅包括材料物资供应单位，建筑产品购买单位，而且还包括勘察设计单位，施工企业、委托建房单位、房屋承租单位等。
　　三、房地产行业会计信息质量问题
　　1.风险披露不足
　　在房地产开发的过程中，企业要面临多种风险，如土地风险、项目开发风险、工程质量风险、政策风险等，这就要求房地产企业必须更加全面深入的揭示风险事项。但在ID会计实务中，我国相关的会计规章制度对房地产要求披露的信息规定相对滞后，房地产企业所披露的会计信息远远不能满足企业运营风险评估的要求。
　　2.会计人员专业水平参差不一
　　会计人员是贯穿于整个房地产会计活动的主体，其专业素质的高低对会计信息质量的好坏有直接影响。而会计制度和准则作为会计信息形成过程中的技术性规范，其实施的有效性依赖于会计人员的职业胜任力水平。有些房地产企业对会计人员的专业水平并不重视，专业能力的不足会舍得会计人员职业判断力差，工作时发生各种错误，导致会计信息与实际情况不符。
　　3.现金流量体系不健全
　　因為开发时限的影响，企业经营活动产生的现金流入和流出具有较大的差异性，而现金流量可以决定企业的兴衰。建立完善的现金流量管理体系，不但能确保企业的生存与发展，还能提高企业的市场竞争力。但房地产行业具有特殊性，按照现行的相关会计制度提供的现金流量信息无法充分烦其现金流量实情，现金流量不全面。
　　4.信息可比性较差
　　房地产企业投资建设地项目周期长，一般会跨越几个年度，其在建设初期、中期和我后期的财务信息变化很大，不能直接用来反映企业的实际财务运营状况。这就会使不同企业或同一间企业不同期间的会计信息失去可比性，还可能会导致投资者错误的投资判断。
　　5.销售收入随意性
　　一个房地产企业会开发多个项目，随着时间的推移，后期的项目建设成本远高于前期，个期项目间的损益浮动较大。房地产企业的销售收入与其营销手段、营销时间、消费者的付款方式等有很大的关系，销售收入的随意性会产生会计的信息质量问题。
　　四、如何提高房地产行业会计信息的质量
　　1.加强会计人员的队伍建设
　　提高会计人员的专业素养是治理房地产行业会计信息失真的最好办法，房地产企业要认识到会计工作的重要性，认识到会计人员的专业素养对会计信息质量的重大影响。在进行招聘时要对应聘者的理论知识和实践能力严格要求，加强对现有从业人员的培训，提高他们的专业技能；加大法律法规的宣传力度，使会计人员树立高度的责任意识，严格规范员工遵守会计制度，对损害企业和社会利益的行为严惩不贷。加强会计人员的独立性和客观性，提升会计人员的职业素养，保障房地产行业会计信息的质量。
　　2.完善房地产行业的会计规范
　　我国现有的会计准则对一般的常规事项有所规定，但还有一些会计分支尚未被纳入会计规范体系。由于房地产行业在费用和成本核算以及收入确认上都有其特殊性，现有的会计准则并不能完全适用于房地产行业。在实务中，会计人员往往只能根据自己的职业经验判断选择其认为正确的会计处理原则和方法，由于其能力有限，一些方法并不恰当。因此，应该借鉴西方发达国家成熟的房地产会计制度，加快建立房地产行业的专门的统一性会计规范，尤其是房地产行业的收入确认准则。这样才能实现房地产行业会计信息的有效性，避免因没有统一的标准而出现成本不实、账目不清、数据不真等情况。
　　3.扩大信息披露
　　信息披露是每个上市公司都应该进行的工作，它不但能够让企业提供真实公允的会计信息，提高风险透明度，而且为投资者提供了更多依据，有利于投资者做出正确的投资。房地产企业除了披露一般企业需要披露的信息外，还要披露房地产预售情况、土地储备、成本结构、现金流量等信息。扩大的信息披露量还可以用来检验其他信息的真实性。
　　4.政府加强对房地产行业信息质量的监管与惩治
　　政府部门应该建立健全房地产信息沟通制度，实现对房地产开发项目的动态监管；还要加大对房地产开发会计信息的审查范围和惩罚力度，对行业内存在的违法违规行为进行经济处罚，如可征收高额罚款、采用累进税率、进行社会公示等，提高房地产企业会计信息造假的成本。
　　五、结束语
　　目前我国房地产行业的发展还不完善，存在着过度追求效益等现象。面对房地产行业会计信息质量问题，政府和房地产企业都要加大整治与管理，确保会计信息的真实与高质量，维护国家与社会利益，促进房地产业的长足发展。
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