住宅的投资属性评价研究

　　【摘 要】随着城市化的发展，居民对于改进住房条件有着强烈的愿望，在相当长的一段时间内，住宅将始终成为房地产投资的首选对象。然而我国现阶段一线城市住宅投资过热的问题仍日益严重，住房的居住属性渐渐偏离。本文住宅的投资属性评价研究的对象是住宅商品房，从其投资属性和住宅属性入手，一方面可以为加强房地产市场分类中住宅部分的调控提供理论依据，另一方面可以加大对房地产行业中住宅投资行为的认识与了解。十二届全国人大五次会议国务院总理李克强作政府工作报告，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立、健全和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次的需求，以政府为主题提供基本保障。
　　【关键词】住宅投资；住宅发展；投资属性
　　一、住宅投资现象的产生与发展
　　住有所居，一般通过买房或租房的途径来实现这一目标。中国自古以来就存在着住房投资的现象，住宅的投资几乎伴随着家的出现而产生并发展。居民的住房问题一直为中国社会各界所关注，关于住宅的投资属性的评价研究也是社会关注的热点。
　　（一）住宅投资现象的产生
　　住宅的投资，是一种向房地产市场中住宅部分投入资金已产生价值的经济活动。住宅，作为房地产开发投资的对象之一，对住宅商品房的投资，可以通过其居住属性提高居民的幸福感；同时，作为居民的一种正常需求，因其本身的不可移动性及耐久性而倍受青睐，投资住宅有利于投资者追求公平的投资回报及兼顾投资资产的安全性。
　　再者，住宅本身兼顾使用和投资的双重属性，投资时收益高，回收快，加上个别城市优越的地理位置。如北京作为首都和国际化大都市，上海作为现代化的东方巴黎，广州作为中国的南大门，深圳作为中国的第一个经济特区等等......自然就会收到大量投资者的追捧。这是住宅本身所具备的优点，满足了居民对住宅的正常需求，体现出住宅的居住属性，换句话说，这也是一种住宅的社会属性。
　　然而，住宅有别于其他的商品，其兼具的消费品和投资品的双重属性，当其投资属性过于突出，使得住房成为少数人牟取暴利的工具，引起房地产住宅市场中投资过热。此时，对于正常的住房供应和需求關系带来的影响，使得住宅问题偏离了其本质的居住属性。
　　在正常的住宅投资情况下，居民的住房情况可以得到改善，一旦超出了界限，过度的住房投资使得住宅市场供需关系不平衡，不仅带来了住宅市场的投机行为，房价太高，还引发了与住宅问题相关的经济发展、金融安全、社会稳定及个人行为方面的其他问题。
　　（二）宅投资现象的发展
　　住房作为消费品，也满足商品和均衡价格基本原理，其均衡价格由市场供求关系决定，当商品市场以投机性为主，其基本原理暂时失效，推高房价，带来一系列的影响。
　　1.住宅投资与经济发展
　　住宅的投资对经济有一定的贡献（具体表现，再细化），然而大量的资金流入住宅市场，工业农业和其他建设领域的投资住宅建设和住房维修，此时，不利于其他领域资金的汇集，对经济的平稳健康发展产生了不利影响。
　　2.住宅投资与金融安全
　　货币政策方面，可贷资金的充裕程度会对住宅投资有影响，如住宅投资的规模；财政政策方面，对不同区域的住宅需求（种类和数量）而言，各种基础设施建设、就业人口、人口结构及收入水平会对其有影响。
　　3.住宅投资与社会稳定
　　住宅问题，这一民生问题已被社会各界所公认，从2000年来历年中央政府工作报告均涉及住宅问题，合理的住宅投资，满足了居民生活的住房需求，有利于社会的稳定与发展。
　　4.住宅投资与个人行为
　　住宅投资的个人行为可以一定程度上理解为投资的保值与增值，通过把住宅不动产抵押进行融资，得到资金后再投资。个人的住宅投资行为会引起过热炒房，大量的资金进入住宅市场，不仅房价大起大跌，也会出现空置房，以至于出现＂有力购房、无力修房＂的现象。
　　二、城市住宅投资现象的分析
　　农村居民主要通过自己建房来满足住宅需求，城镇居民主要通过购房来满足住宅需求，本研究针对城镇居民展开分析。
　　目前，一线城市的住宅价格依然值得投资，主观上由于城镇居民投资住宅来达到保值目的，客观上由于现有的投资工具少，仍不能满足城镇居民的有效需求。进化中的新一线城市从商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性及未来可塑性等五个方面吸引着住宅投资者，《第一财经周刊》在原有的4个一线城市的基础之上，重新评选出了成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡等15个＂新一线＂城市。
　　房价收入比是衡量城镇居民购买住宅能力及价格承受能力的一个重要指标，也是研究居民住宅属性与投资属性的一个重要衡量指标。
　　从全国范围内看，房价收入比在6～10之间波动，全国整体房价收入比并未明显偏高。基于中国经济发展的良好态势，现在北京、上海、广州、深圳4个一线城市的房价收入比明显攀高的重要原因之一是附着在其上的优质资源，比如优质的学校教育资源、精细化的医疗服务资源等等，这些资源推动房价上涨，在不考虑城镇居民人均可支配收入变化及住房资金来源的情况下，房价收入比抬高，城镇居民存在较大购房压力，反映出城镇居民作为投资者在住宅方面支出增加，其他消费支出会受到影响。此外，房地产市场中住宅兼具居住和投资的双重属性与投资收益高和回报速度快的双重特性，一线城市的住宅自然收到大量投资者的追捧，而这种投资行为不可避免演化成投机行为，住宅逐渐偏离居住属性。
　　具备独特城市魅力的新一线城市中杭州市和厦门市城镇居民房价收入比2006～2015年连续10年高于中国整体城镇居民房价收入比水平，除此之外的新一线城市2006～2015年10年间城镇居民房价收入比区间相较全国城镇居民房价收入比区间偏离不大，城镇居民的购房压力相对不大。
　　最近10年全国城镇家庭年人均可支配收入增加11.49%，而住宅商品房销售价格的年增长幅度为8.7%，一线城市出现房地产过热现象，但新一线城市除少数城市外，住房价格增长速度较平稳，全国城镇家庭房价收入比处于合理区间。
　　【参考文献】
　　[1] 周义.房价收入比的修正及其实证[J].统计与决策， 2013（11）.
　　[2]李进涛， 孙峻， 李红波.城市居民住房承受能力测度研究——剩余收入视角[J].技术经济与管理， 2011（03）.
　　[3]中国统计局.中国省统计年鉴2016[M].北京：中国统计出版社，2017.