发展央企与房地产融合的管理模式

　　摘要：在我国有很多地区，现在都有一种特殊的企业，就是我们所谓的国有房地产开发企业。他们之所以特殊，是因为对于他们所经营的房地产商品来说，已经是完全市场化，原本他们应该在市场环境下进行的现代企业管理模式。本文就是在研究探讨发展企业与房地产融合的管理模式。
　　关键词：央企；房地产；管理模式
　　房地产开发业是一个充满竞争的企业它需要很多的资金，也占据很大的资源，并且涉及到很多社会敏感的问题，像住房问题等。分析我国央企房地产企业发展趋势，有利于促进整个房地产企业和我国经济的迅速发展。央企是我国经济的主要支撑力量，倘若我们不能够在主业上保持平稳的发展，却大面积的介入那些房地产，证券投资等这些副业，那么，无疑对对于房地产发展或是房价合理的回归都是不好的，甚至产生许多负面影响。因此，国资委领导对于只希望央企＂更加清醒、更加稳健、更加扎实地做好自己的工作＂是远远不够的，他们作为国家的最大股东，应该施行有效合理的方法措施来调整和控制央企对于在房地产方面的发展。
　　一、分析国企与房地产融合
　　对于央企进入房地产企业已经不是新鲜事了。根据调查可以知道，以地产为主业的有16家，如保来、海洋、蛤润等；而辅业涉及房地产的也有超过80多家。在今年上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高價地块中，有50%是有国资背企业。有许多央企进军房地产的原因就是受到了利润的推动。2009年房地产开发业务营业收入仅仅占了11%左右，但是贡献了58%的营业利润。装严企业占公司总收入1.9%的房地产业务贡献了9.6%的营业利润。在新闻上有很多关于央企进入房地产的报道，这些都不算什么新鲜事儿。而对于这件事情，有很多人都进行了自己的评价和说出了自己的看法。而在我看来，不应该只是批评，更应该是惩罚，因为央企本来应该肩负发展民族企业的重任，但他们不但没有这样做，反而分出一部分力量投入到了房地产企业。
　　二、关于央企涉足房地产的思考与建议
　　央企的定位到底是什么，对这个问题的答案，一方面是可以解决央企退出房地产的问题，另一方面也是理清在将来国有企业改革的大方向的基础。国有企业，特别是央企，一定要紧紧的把握和坚持中央对它的战略性定位，我们应该去完成央企本应的重要使命 在拥有着很好的外力条件下，例如，雄厚的资金，丰富的资源，良好的政策等，能够花费更多的时间和精力在企业的核心技术研发等自主知识产权上投入，而不是去和其他企业争抢房地产的暴利，这显然是和国有企业的定位不相符的的。如果认为中央企业也是普通的经济组织，哪个领域可以赚到很多钱就进入哪个领域，那么这无疑已经严重违背了30年来国企改革的基本共识，这对于我们央企来说，显然是对整个国企改革的目标形成了很大的不可磨灭的摧毁，国企改革的改革道路只会越来越不明确，因此我们必须时刻坚持央企的定位。
　　加快经济发展方式转变；要政府引导作用、企业主体作围绕企业发展战略，结合＂做强做优、培育具有国际竞争力的世界一流企业＂目标的要求，加强对未来中长期所面临风险的全局性、趋势性研判，准确定位风险管理工作的方向和重点，切实为企业实现经营目标提供支撑和保障。各中央企业要进一步健全风险评估机制，强化＂企业体检＂制度。重视风险量化分析工作，逐步提升重大风险关键成因量化分析水平，更好地发挥风险量化工具作为重大决策依据的作用。企业应紧密围绕发展战略和年度经营目标，在开展年度风险评估的基础上，结合经营环境的变化，适时开展风险评估，建立定期和不定期的＂企业体检＂制度，不断提高风险评估的准确性和时效性。同时政府应该进一步深化企业改革，对于不是关系国民经济命脉和不具备外部性的央企应该放手让私有产权去经营，让其参与市场竞争，在市场的优胜劣汰中进行资源的优化配置。
　　所以，经过大量的研究和调查我们发现，央企进入我们房地产市场，弊远远大于利，甚至可以说是百害而无一利。因为央企的行为不仅仅推高了房地产市场的价格而且也同样使我国的产品价格持续上升，使其形成了一种泡沫经济同时，也导致了央企失去主业的重心，总是在以投资作为赢利去遮掩主营业务的萎靡不振。
　　国资委做出80家左右的中央企业退出房地产的表态非常欢迎 。按照国资委要求，上述80家以房地产为副业的央正在逐渐的加快步伐调整，在已经完成自己的土地开发和已实施项目等阶段性工作后逐步退出房地产领域，到最后，央企的房地产业务主要集中在15家左右以房地产为主业的企业。
　　但是2008年，这十几家家以＂房地产开发与经营＂为主业的央企房地产板块资产总额为5600亿元左右，占全部央企房4产板块资产总额的87%；销售收入为1800亿元左右，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为178亿元，占全部央企房地产业务净利润的90%。很显然，这些数据都可以表明被要求退出的众多央企的房地产业务规模，仅仅只是央企房地产业务总规模中的很少的一部分，对于央企房产的改革，目前来说，仍然需要继续改进。
　　三、总结
　　相比较而言，房地产央企退出房地产业的速度要比那些工业国企更快一些…上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，有许许多多的央企房地产公司；但是随着我国改革的深入和市场的不断发展，央企房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到45%；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至25%多。但是，即使是只占总数的25%，由因为占有的土地、人才、等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的仍然有十分大的影响。
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