婚后共同还贷房产增值补偿计算方法探究
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文/刘经靖，法学博士，烟台大学法学院副院长、教授；邵永利，山东鑫士铭律师事务所管理合伙人
本文荣获山东省律师优秀论文二等奖
摘要：《婚姻法解释（三）》第10条规定婚前按揭购房婚后共同还贷的情况下，房产权人应对另一方进行增值补偿。对于增值补偿的计算，不同法院、不同法官之间均有不同的计算方法，为便捷案件审理，应根据婚姻法基本原则、文义原则、最利于当事人原则统一通用的数学模型，并结合其他因素对计算公式进行调整。该公式不仅可以应用于按揭房产增值额度的计算，也可运用到其他类似财产分割中。
关键词：按揭房产 增值补偿 计算方法
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2011年，我国出台《婚姻法司法解释（三）》，该解释第10条对婚前夫妻一方按揭购房婚后共同还贷的房产在离婚时如何分割、如何补偿的问题作了原则性规定，即规定双方共同还贷款项及对应财产增值部分由房屋所有权一方对另一方进行补偿。但该条并未给出具体的计算公式，故在实务中，如何计算增值部分，各法院甚至同一法院的不同法官存在着不同的计算方法，由此所得数额不尽相同，造成应用混乱，损害司法的严肃性。本文将对如何确定和计算第十条共同还贷＂相对应财产增值部分＂进行探究，并对其他类型的房产增值或财产增值能否适用或者类推适用第十条这一问题进行阐述。
一、共同还贷增值补偿的观点与裁判实例分析
（一）按揭房婚后财产增值部分的归属
对于按揭房产本身，我国学者认为，该房产购于婚姻关系成立前，是首付方与开发商、银行之间订立的合同关系，其权属不随婚姻关系的成立而改变，仍应属于首付方的个人财产。
对于按揭房产婚后增值部分的归属，我国学者有着不同的观点。一种观点认为，根据物权法相关原理，婚前一方所购房产在婚姻存续期间的增值部分属于原房产的孳息，那么原物的所有权人为该部分的所有权人，即增值部分属于房产所有权人，另一方无权要求分割。我们认为，将增值部分解释为孳息欠妥。根据物权法相关原理，孳息可以分为法定孳息与天然孳息，天然孳息是指原物依其自然属性而产生的收益，而房产增值原因为房产市场的波动，是社会原因而并非自然原因，故不属于自然增值。法定增值是指根据法律规定依一定的法律关系由原物所生的收益，法定孳息只能是因他人使用原物发生的收益。[i]房产的增值并非是房产权人与他人产生法律关系所致，故不能认为是法定孳息。那么既然房产增值并非孳息，其权属不能以孳息的归属来予以判断，即非房产权人的个人财产。
另一种观点认为，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对房屋进行占有、使用及维护以保持其使用价值，双方对房产的维护保证其在房价上涨情况下可以取得增值收益。故双方在婚姻关系村存续期间均付出了相当的时间与精力，参与了房产的维护，那么对于增值部分双方均有付出，应属于夫妻共同财产。
（二）共同还贷增值补偿裁判实例
对《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》一书中的案例加以改编，形成本文探究补偿方法的基本案例。[ii]根据这一案例，结合相关判决，整理出现有较为典型的计算公式如下图：
方法序号
计算公式
方法1
共同还贷额×离婚时房屋价值÷（购房合同价+总利息）÷2
方法2
共同还贷额×离婚时房屋价值÷（购房合同价+已付利息）÷2
方法3
（共同还贷利息+共同还贷本金×离婚时房屋价值÷购房合同价）÷2
方法4
[（离婚时房屋价值-购房合同价）×共同还贷额÷（首付价+个人婚前已还本息）+共同还贷额]÷2
方法5
共同还贷额×离婚时房屋价值÷购房合同价÷2
方法6
共同还贷额×离婚时房屋价值÷结婚时房屋价值÷2
方法7
共同还贷额×离婚时房屋价值÷购房合同价÷购买年限×婚姻存续期间÷2
方法8
共同还贷额×离婚时房屋价值÷（购房合同价+总利息+税）÷2[iii]
上述八种方法的相同点为均采用比例法进行计算，不同点在于利息部分是否计入房价，以及共同还款本金与共同还款额对应额增值部分是否分开计算。
方法1为《最高人民法院婚姻法解释（三）理解与适用》一书中推荐的计算公式。该方法的基本思想在于考虑夫妻婚后共同还贷额在购房成本中的比例，其中购房成本即购房合同价与需还利息的总和。该种方法计算相对简便，也便于理解。根据公式也可得知，该种计算方法的缺陷在于，忽略了婚前个人还贷及其对应增值部分对房屋升值所做的贡献，在购房时间与结婚时间相差无几的案件中，这一部分可忽略不计，但若购房时间远远早于结婚时间，再加上房价的飞速增长，那么这一计算方法的缺陷将十分明显，给房产所有权人一方造成损失。不仅如此，在该计算公式中，将贷款利息作为购房成本予以计算，但在计算离婚时房屋价值却不再考虑贷款利息，造成矛盾。
方法2与方法1的基本思路相似，都是考虑夫妻婚后共同还贷额在购房成本中的比例，但方法2的购房成本为购房合同价与已付贷款利息的总和，并非将总利息纳入考量，更有利于被补偿方的利益。且该公式避免了购房本金的重复计算。
方法3的基本思路为不考虑还贷利息的增值，只计算还贷本金的增值，加上已付利息为补偿的数额。与方法1相比，避免了还贷利息计入购房成本而未计入离婚时房产价值的矛盾。但该种计算方法与法理相悖，房产权人一方婚前购房所欠贷款应为个人债务，如果增值部分不考虑贷款利息，对于被补偿方而言，其实是将还贷利息看作其对买房一方所提供的无息借款，必然会造成不公。
方法4的基本思路在于将共同还贷额与对应增值部分分开计算，思路清晰，符合《婚姻法解释（三）》第十条的文义。此种计算方法将离婚时房产价值与购房合同价之差作为房产增值部分，而忽略了个人婚前还贷对增值的贡献，故在购房时间远远早于结婚时间的情况下，该种计算方法会产生较大的误差，对房产权人一方不公正。
方法5将购房合同价看作购房成本，在诸多算法中其购房成本数值最小，同时将夫妻贡献值与房产现价最大化，故在这种情况下所计算的补偿额相较于其他计算方法是最大的，可以最大程度地对被补偿方进行补偿。但是其缺陷也显而易见，其忽视了个人婚前还贷对房产升值的贡献，对房产权人一方及其不利，也很难说服法官对这一结果产生认同。
方法6需评估离婚时与结婚时两个时间点的房屋价值，成本较高。该方法的思想为夫妻还贷本息均为对房产增值的贡献，且将结婚时的房屋价值作为购房成本，排除了婚前个人还贷的影响，更加公平，也更具说服力。
方法7的特殊之处在于考虑到了购房年限因素，减弱了婚前个人还贷额对增值的影响。但该计算方法建立在房价均匀增长的假设条件之上，但在房价及其不稳定的经济背景下，这种计算方法的缺陷暴露无疑。
方法8的思路与方法1相同，相较于方法1，其将房产税等纳入购房成本的考量范围，更加精确，也更有利于房产权人的利益。
二、共同还贷增值财产的计算模型构建
（一）计算的基本原则
1．遵循法律文义原则
任何计算方法都必须以现行法律为依托，在对《婚姻法解释（三）》充分理解的基础上，对增值补偿进行计算。婚姻法解释（三）明确了离婚时房产权人一方对另一方的补偿范围，一是共同还贷款项，二是对应财产增值部分。那么计算方法也应遵循该解释，不得逾越司法解释做出有失公平的计算。从文义来看，共同还贷支付的款项应当包括还贷利息与还贷本金，那么不论是本金还是利息，都应当计算其对应增值。
2．公平原则
公平原则是我国民法通则规定的基本原则，其要求以利益均衡为价值判断标准，从而更好地调整民事主体之间的物质利益关系。[iv]在婚前个人按揭买房婚后共同还贷增值补偿案件中，应当适用公平原则分割夫妻经济利益。从理论上讲，不论性别均有成为婚前购房之一方的可能性，我国《婚姻法》便是以中立的姿态对婚前按揭婚后共同还贷增值补偿做出的规定。但我国几千年来的传统婚姻关系中，一般为男性婚前购房，女性置办家具等其他生活用品，且大多数情况下，男性积累财富的能力优于女性，而女性在照顾家庭方面优于男性。对于婚前按揭房产婚后共同还贷的情形，应充分考虑到男女差异，在夫妻双方的利益之间寻求一个平衡点，即引入公平原则。同时《婚姻法解释（三）》第十条规定，增值分配补偿应遵循婚姻法第39条第一款规定的原则，即＂照顾子女和女方权益原则＂，这也是对公平原则的肯定。
3．最利于当事人原则
在面对婚前按揭婚后共同还贷增值补偿案件时，作为当事人的律师，要以法律为依据，以当事人的利益为导向，充分维护当事人的利益。在进行增值计算时，要对数据成本及诉讼成本予以考虑。
数据成本主要是考虑所用的计算方法需要对数据进行确定所耗费的时间与金钱，例如利用方法6对增值补偿进行计算，则必须对该房产进行评估，并且需要评估结婚时、离婚时两个时间节点上房产的价值，势必耗费大量的时间与金钱，或许在计算结果上对当事人是有利的，但如若加上房产评估所耗费的数额，对当事人的经济利益造成损害。
对计算方法的选择还要考虑说服法官的难易，若一味地偏向当事人，则会加大诉讼的难度，不利于当事人尽快结束婚姻关系的目的。因为在现实生活中，对于走到婚姻尽头的当事人来说，大多数当事人都想要尽快了结此事开始新的生活。故对计算方法的选择要对诉讼成本进行考量，有助于当事人方便快捷地进行诉讼。
（二）计算的基本思路
现行对婚后共同还贷所对应的增值部分的计算主要有两种思路：第一种是计算共同还贷在起始房价所占比例，然后与房屋现值相乘，得出增值的数额；另一种思路为计算房屋现值与起始房价的比例，即计算增值倍数，再乘共同还贷额，得出增值的数额。将增值额再除以2，即为增值补偿额。将上述文字逻辑表述为数学模型则为：
从上述公式可以看出，计算增值补偿额公式中有三个变量，分别为房产现值变量、共同还贷变量以及购房成本变量，将上文几个公式整理后可得下表：
变量
变量内容
对应公式
房产现值变量
房屋现值
方法1、2、3、4、5、6、7、8
共同还贷变量
共同还贷额（本金+利息）
方法1、2、5、6、７、8
共同还贷本金
方法3
购房成本变量
购房合同价
方法3、5、7
购房合同价+总利息
方法1
购房合同价+已付利息
方法2
购房合同价+总利息+税费
方法8
结婚时房产价值
方法6
首付价+个人婚前已还本息
方法4
对于房产现值变量，本文所列举的方法并无差别，均是以离婚时房产价值为变量值。对于共同还贷变量，本文列举的方法中主要涉及两种，一种是共同还贷额，即共同还贷本金与共同还贷利息的总和，另一种是共同还贷本金。对于仅将共同还贷本金视为共同还贷变量的缺陷，上文对各种方法的剖析中也进行过阐述，在此不再赘述。通过上表，可以看出，现存计算方法主要是在购房成本上存在差异。
（三）购房成本应考虑的因素
1．婚前还贷婚后增值
根据我国《婚姻法解释（三）》第5条及第10条的规定，婚前还贷属于个人财产部分，其对应的增值部分不应当归于夫妻共同增值。若未在购房成本中加入此项内容，而仅仅将购房成本规定为合同价或者仅为首付加已付本息，则会将个人还贷与共同还贷所产生的增值发生混淆，那么增值额会相对较大，对于被补偿方的补偿也会偏多，对房产权人来说则是一种不公平。故对于个人婚前还贷应考虑在购房成本中，保障房产权人利益。
2．尚未偿还的利息
夫妻双方离婚后，获得房产权一方还要继续支付房产贷款利息。对于尚未偿还的利息是否要计入购房成本的问题，笔者认为，尚未支付的利息并不影响房产的权属，那么若将总利息计入购房成本，无疑是增加了购房成本额，从而削弱了共同还贷在房产增值中的贡献，对于增值受偿方而言极为不利。
3．购房必要开支
购房必要开支主要包括购买房产所缴纳的税费及公共维修基金等。在房价膨胀的当下，这些费用所占的比例很小，故有人认为对房产增值影响不大，可以予以剔除。但从逻辑及法理上来说，这部分金额属于获得房产权属必须缴纳的费用，应当纳入购房成本予以考量。并且，对于离婚财产分割诉讼案件而言，再小比例的金额也会引起当事人的锱铢必较。故购房税费、维修基金等必要开支需计入购房成本当中。
综上，对于本文列举的八种方法而言，方法3、５、７仅将购房成本规定为合同价，其实是将个人还贷部分所对应的增值计入共同还贷所对应的增值，侵犯了房产权人一方的利益；同理，方法４将首付与已付本息的和视作购房成本也是不可取的。方法1和方法8将总利息计入购房成本，是对购房成本的一种扩大。方法６的增值起点准确，但此种计算方法需要对房产进行两个时间节点上的价值评估，在经济成本上过高，不利于当事人的利益。方法２对购房成本的确定相对合适，但仍需进行适当调整，即需要考虑到购房的必要开支，故得出增值补偿公式：
三、增值补偿计算公式的调节因素
（一）增值补偿额度调节因素的法律论证
幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。实务中的离婚纠纷可谓多种多样，上述增值分配公式仅仅只能作为基本参考，并不能适用于所有案件。房产增值补偿若仅仅考虑以上因素，而忽视另一方对家庭的付出，则有违公平。《婚姻法解释（三）》第10条在一个相对中立的立场上规定了按揭房产的归属及增值补偿办法，即男女双方均有可能成为房产权人。但从实际生活来看，男性购买房产的情况为普遍，女性在照顾家庭方面的能力也普遍优于男性。在处理离婚案件增值补偿问题时，不能一味强调地男女平等而忽视性别差异及社会分工差异，从而损害公平。且第十条同时规定了增值分配可以依照《婚姻法》第39条规定的原则进行，即＂照顾子女和女方权益的原则＂。《婚姻法》第40条也规定即使夫妻书面约定了婚姻存续期间财产实行AA制，对家庭贡献较多的一方任有权获得补偿。[v]据此，可以看出，我国婚姻法对男女社会分工差异、对家庭的贡献在分配财产时得到照顾持认同观点。增值计算公式的调节因素有其存在的合理性及可行性，虽然可能造成公式复杂化，但也增强了其适应性。
（二）增值补偿额度调节因素的类型
1．其他经济贡献
其他经济贡献是指除了共同还贷之外的对房屋起到较大增值作用的经济贡献，例如一方提供资金对房屋进行装修装潢。在现实生活中，不乏有男方购房、女方装修的情形，根据民法的添附原理，该装修已与房产不可分割，或者分割后装修装潢的价值残存较小，造成资源浪费，故该装修应归房产权人一方所有。该装修与装潢的存在，必然也会对离婚时房产的价值产生积极影响，故应当将这些经济贡献纳入房产现值中，并对其对房产增值的贡献比例予以考量，以调整共同还贷增值补偿额。
2．家庭贡献
由于男女社会分工的差异，男性在财产积累上具有一定优势，而女方在照顾家庭包括老人、子女方面具有优势，在男主外女主内的婚姻关系中，不能仅以经济贡献分割增值部分，应当考虑女方对家庭的贡献，对增值补偿额度进行适当调整。
3．劳务贡献
婚姻关系存续期间，对房产的管理与维护不仅仅需要经济支持，有时也依靠于个人劳动。例如为保持房产价值，一方付出劳动对房屋进行粉刷、修葺，如若此种劳务对房屋增值有相当的因果关系，就应当看作对房产增值的贡献，在分割共同还贷增值额时将此劳务考虑在内。
4.过错惩罚
我国婚姻法中存在对婚姻过错方加重处罚的内容，那么投射到共同还贷增值补偿中，也应当考虑这一因素,即存在过错的一方在增值补偿中做出一定比例的让步。
上述四种调节因素是在基本公式的基础上进行增减，对于经济贡献可直接将一方所支付金钱代入计算公式，对于劳务贡献可结合当地工资标准进行，家庭贡献及过错惩罚的增减比例应根据具体案件的实际情况进行。对于这些调节因素并不能设置具体数额或确定的增值补偿增减比例，否则将会造成法律僵化。
综上,增值补偿最终额度表述为公式应为：
四、增值补偿计算公式的拓展应用
上文所得的婚前按揭购房婚后共同还贷增值补偿公式不仅可以运用于离婚时房产增值补偿中，对于其他夫妻财产，也可进行类推适用。假设婚前贷款购入一家超市（包括商号的转让），合同价为30万元，首付10万元，按揭贷款20万元，贷款总利息为12万元。办理过户支付税金及其他必要费用1万元。婚前个人还贷4万元（本金2万元，利息2万元）。双方当事人婚后共同还贷6万元（本金3万元，利息3万元）后诉讼离婚，经过共同经营，两人离婚时该超市的市场价为50万元。该案例与按揭房产相类似，两者的区别主要在于房产的增值为房产本身依据市场价值的波动而增值，商店的增值主要在于其商业信誉的增加，而不是经营商店所依托的经营场所的增值。
对于获得该商店所有权的一方，基于另一方对商店增值所做的贡献，所有权人一方应当支付一定的增值补偿费用。采用上文所述的公式，可以将增值补偿列为：
，即增值补偿额为4.17万元+调节因素。
同理，对于其他财产增值补偿也可以采用此方法进行初步计算。
结语
随着现代社会的发展，住房制度发生改革，按揭购房已成为我国居民普遍采用的一种购房方式，夫妻财产状况也日益复杂化和多样化。本文对现存的几种增值补偿计算方法进行分析，寻找一种合理、应用性强的计算公式，以解决婚前借贷婚后共同还贷增值补偿问题在实务中遇到的困难。当然，面对纷繁复杂的离婚案件，此公式并非是万能的，一味地套用公式则有与实际脱节的可能性。清官难断家务事，离婚案件的财产分割很难做到绝对公平，我们只能运用这一公式追求相对公平的计算结果，希望在实务中可以为解决婚前按揭购房婚后共同还贷增值补偿问题提供有益思路。
参考文献
[1]郭明瑞.物权法[M].北京：中国法制出版社，2009：145-146
[2]最高人民法院民事审判第一庭.最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用[M].北京：人民法院出版社，2015：210-214
[3]张子敏、孙文.婚前购房婚后还贷增值补偿的裁判方法研究[A].全国法院第二十六届学术讨论会论文集:司法体制改革与民商事法律适用问题研究[C]. 北京：人民法院出版社，2015：932-939
[4]余金枝.离婚财产分割制度适用原则简析[J].法律经纬，2008,1：99
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[6]贺剑.夫妻个人财产的婚后增值归属——兼论我国婚后所得共同制的精神[J].法学家，2015,4：95-105
[7]易伟.婚姻法解释三按揭房产分割数学模型[DB/OL].
http://www.66law.cn/lawarticle/8417.aspx,2012
[i]参见郭明瑞：《物权法》，北京：中国法制出版社，2009年，第145页-146页。
[ii]＂假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米，即合同价为120万元。首付款是36万元，按揭贷款84万元。贷款期限20年（240个月），则利息总计为60万元。婚前还贷总额14万元。办理产权证是支付税金3万元。如果采用等额还款的方式，月均还款6千元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，即二人共同还贷21.6万元，经评估，两人结婚时房屋价值为140万元，离婚时房屋市场价为400万元。＂改编自最高人民法院民事审判第一庭编著，《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，北京：人民法院出版社，2015年11月。
[iii]参考张子敏、孙文《婚前购房婚后还贷增值补偿的裁判方法研究》，《司法体制改革与民商事法律适用问题研究》，人民法院出版社2015年版，第932页。
[iv]余金枝：《离婚财产分割制度适用原则简析》，《法律经纬》，2008年第1期。
[v]参见《中华人民共和国婚姻法》第40条：＂夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。＂