人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响

　　一、购房者具有明显的年龄结构特征
　　每个个体在其生命周期中，都会经历一些重要的生活事件：20岁左右工作；25-35岁结婚买房；40-50岁进入事业高峰期，收入和储蓄增加；60岁后退休。各年龄段人口数量的变化都将对购房需求带来影响。
　　根据中国指数研究院的调查结果，25-34岁的年轻人是第一大购房群体，约占购房总人数的50%；35-44岁的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的24.5%。这两个年龄段的购房者占据了总购房人数的3/4，成为影响房地产市场需求的主力军。（图1）
　　25-34岁年龄段的购房者处于结婚年龄，大都属于第一次置业，主要满足居住需要，需求弹性相对较小，具有购房能力者对房价不敏感；35-44岁年龄段的购房者主要是改善住房需求，大都属于第二次及以上置业，需求弹性相对较大，具有购房能力者对房价较为明显，具备一定的投机性。
　　二、人口年龄结构变化对房地产市场需求的影响：以日本为例
　　中国目前的高房价与日本80年代末、90年代初的状况有相同之处，虽然由于政府采取的政策不同、历史不会完全重演，但研究日本人口年龄结构变化对房地产市场的影响，对中国而言仍具有借鉴意义。
　　观察日本1970年以来的人口年龄分布可以发现，1991年前后，日本25-34岁人口数从1981年的1995.4万人大幅下降到1991年的1573.2万人，下降幅度高达21.2%（图2）。而正是从1991年后，日本房地产泡沫破裂，地产价格持续下跌了约15年，6大主要城市的土地价格指数最大跌幅达到了76%（图3）。可以说，日本人口年龄结构的急剧变化对房地产市场带来的冲击是巨大的。
　　三、我国人口年龄结构变化对房地产市场的影响及预测
　　根据对我国各年龄段人口数据的分析与预测，我国25-44岁年龄段人口数量在2007年达到峰值，为45697万人，占比34.59%，此后，该年龄段人口数量一路下滑，到2011年，为43758万人，占比32.44%。预计未来十年，该年龄段人口数量将大幅减少2741万人，下降6.26%。而与此相反的是，我国65岁及以上老龄人口数量自2000年以来一直呈上升趋势，预计未来十年，该年龄段人口数量将大幅增加5600万人，增加幅度高达46.92%（图4、图5）。
　　一方面，购房主力军人口数量下降，必然直接导致购房需求萎缩；另一方面，老龄人口急剧增加，住房供给也将会随着老人的离世而大幅增加。二者叠加，将会对我国房地产市场带来不小的冲击。
　　此外，中国人口相对其他国家有其独特的地方，中国是全世界人口最多的国家，但人口结构非常不合理，存在许多隐患，其中之一就是计划生育导致的人口断层现象。出生率大幅度波动的后果之一就是人口年龄分布不均衡。从统计数据看，我国的生育高峰在1965年，当时的出生率是3.79%，一直到1970年，出生率一直都保持在3%以上，但到了1978年，出生率骤然下降到2%以下，为1.83%，也就是说，1978年出生的人口要比8年前大幅减少45.4%（图6）。2011年后，当1978年出生的人口年龄即将超过34岁时，我国人口高峰期出生的人口将结束他们的结婚买房的高峰期。这样的人口变化对房地产市场的影响也是不容忽视的。