专业律师告诉你二手房房屋买卖合同应

　　作者 /黄燕华
　　来源 / 智合法律新媒体
　　自2017年2月28日以来，北京、石家庄、广东广州、江苏南京、浙江嘉善、海南三亚等多个城市出台限购或限购升级措施，部分城市还出台了限贷政策。未来房市何去何从、房价孰高孰低，并非法律人关注的焦点，笔者最关心的，是如何保护二手房屋买卖双方的交易安全，如何维护二手房市场的交易秩序。在此，笔者从二手房（房）屋买卖合同的审查着手，为二手房供求双方在实践中规避法律风险，保护自身合法权益提供建议。
　　1:
　　主体资格审核
　　买受人审核：
　　1、房屋是否为出卖人本人所有：
　　在签订房屋买卖合同之前，要求查看出卖人的身份证件、房屋产权证，核对房产证上的权利人姓名是否身份证名字一致。
　　2、房产权利人中是否有未成年人：
　　房屋权利人中如有未成年人，买受人需严加审核该未成年人与其法定代理人的身份关系，并查看出生证、户口本等证件。根据法律规定，不满十周岁的未成年人为无民事行为能力人，其作为权利人出售房产时应由法定代理人在买卖合同上代理签字；权利人为十周岁至十八周岁的未成年人为限制民事行为能力人，其可以实施与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
　　在这种情况下，建议要求未成年权利人与其法定代理均在买卖合同上签字（以避免因有效代理权限问题而产生不必要的争议）；十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，在这种情况下必须由未成年权利人本人签字。
　　故，在买受人无法辨别十周岁以上未成年的情况时，应要求未成年人本人及法定代理人共同签订房屋买卖合同。
　　注意：2017年10月1日以后，根据新《民法总则》规定，不满八周岁为无民事行为能力的未成年人，八周岁以上不满十八周岁的为限制民事行为能力的未成年人。
　　法条链接
　　2017年3月15日《中华人民共和国民法总则（草案）》自2017年10月1日起施行：
　　第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
　　第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
　　3、代理人有无资格：
　　由代理人前来洽谈房屋出售事宜的，买受人应要求其出具授权委托手续，受托人、委托人身份证件、房产证原件，委托书（公证委托书为佳）。
　　出卖人审核：
　　买受人是否具有购买资格、是否限贷：
　　为了抑制房价过快上升，各大城市纷纷出手颁布了限购、限贷政策。在出卖人出售房屋是基于置换的情况下，需对买受人的购房资格进行审核。否则，房屋交易过程中，因买受人不具备购房资格、贷款资格导致房屋交易终止的情况，将直接影响出卖人置换房屋的顺利进行。
　　2:
　　标的内容（买受人审核）
　　1、房屋性质，抵押、查封情况：
　　买受人应要求出卖人前往不动产统一登记中心调取房屋的信息登记簿。买受人需对房屋的性质进行审核，例如：房产为商住抑或住宅，涉及买受人能否落户与未来房屋使用成本。买受人还需审查房屋的抵押、查封情况，这将直接关系到房屋是否可以正常交易。解除房屋的抵押、查封，是房屋过户的前提条件。
　　2、房屋使用情况：
　　买受人需对房屋进行实地考察，了解房屋的使用情况。例如：该房屋的实际居住人为权利人本人还是由他人居住，与权利人的关系（是否存在租赁协议），这关系到如何交付房屋，以及如何在合同中明确交房的权利义务条款。
　　3、房屋内户口情况：
　　最近，北京炒得最火就是学区房。＂学区＂的概念造就了同板块房屋之间价格的巨大差距，因此，买受人需审查房屋内户口情况，核查房屋对应的学区名额是否已被占用。
　　4、涉税的审查：
　　在二手房交易实践中，常常约定买卖双方的应缴税都由买受人承担。房产的取得方式、房产是否为卖家的唯一住房、卖家取得房产证的时间，都直接与缴税比例挂钩。
　　其一，取得房产的方式不同，税务机关征收的税额也不同。我国虽还未征收遗产税，但出卖人因继承、赠与方式取得的房产，在出售时需缴纳百分之二十的一次性所得税。其次，买受人需审查出卖人取得房屋的时间。出卖人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。再次，出卖人出售家庭唯一住房的，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。
　　3:
　　履约方式（买卖双方审核）
　　买卖双方在合同中应明确约定房屋的总价、税费承担方、付款时间（定金、首付款、二期款、贷款时间结点、尾款等）、交房时间、迁户口时间。
　　4:
　　违约行为识别、违约行为处置
　　（买受人、出售人审核）
　　买卖双方在合同中应明确约定，若违反具体条款将如何进行相应的处置，设定违约金数额及其他救济措施，决不能以＂违反合同约定，应承担相应责任＂这样模糊不清的条款作为违约责任的约定，使双方的权利义务相互制衡。
　　5:
　　争议解决（买卖双方审核）
　　房屋买卖合同一旦发生争议，应由房屋所在地法院管辖。但买卖双方约定由某个明确的仲裁委员会解决争议的情况除外。
　　本文仅代表作者个人观点，不代表智合立场
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