快生活 - 生活常识大全

贷款抵押


  简介
  贷款抵押是指借款人或第二人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为
  债权的担保,债权人持有抵押财产的担保权益,当借款人小履行借款合同时.
  债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
  贷款设定的抵押条件
  1.根据我国《担保法》的规定,抵押人拥有所有权或经营管理权的下列财产可以抵押:
  (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
  (2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。
  (3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。
  (4)抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品。
  (5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权。
  (6)抵押人依法可以抵押的其他财产。
  2.不得抵押的有:
  (1)土地所有权。
  (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的士地使用权。
  (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育
  设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
  (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。
  (5)依法被查封、扣押、监管的财产。
  (6)依法不得抵押的其他财产。
  3.抵押物条件。
  (1)合法性。抵押必须经法律允许可用来作为抵押的物品。必须确认抵押的财产归抵押人所有,或是抵押人有权支配的财产。对于合伙企业中的财产
  抵押,必须有全体股东签字同意的股东决议书。用共有财产抵押的,必须取得共有人同意抵押的证明。
  (2)要具有流动性。当借款人不能履行债务时,债权人能及时处理抵押
  物来偿还贷款。当抵押物不具流动性或流动性差,不能及时变现时,会影响贷款的回收。
  (3)价值稳定性。在借款期间,抵押物价值要能保持相对稳定,这有利于贷款的安全。
  (4)权属无争议的财产。财产的所有权、使用权不明确或有争议,抵押人对该财产没有处分权的不能作为抵押物。
  (5)处置时不妨害公共利益。贷款到期,债务人未归还处置抵押物时,
  不会损害到公共利益或其他第三方的利益。
  抵押物登记
  抵押贷款要办理抵押登记,其口的是使抵押权获得公信力。抵押登记后能
  防止欺诈和重复抵押,同时有利于充分发挥抵押的担保功能,保证债权的实
  现,还能为债务清偿顺序提供法律依据,避免发生纠纷。
  对于抵押物的登记,法律有两种规定,一种是强制登记,即抵押贷款双方
  当事人订抵押合同后必须办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效;另一种是自愿登记,即抵押贷款双方当事人对抵押物可以登记,也呵以不登记,抵
  押合同自签订之日起生效。
  不同的抵押物在不同的部门登记,主要包括以下部门:
  1.以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地
  管理部门。
  2.以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级(含
  县级)以上的房产管理部门。
  3.以林术抵押的,为县级以上林木管理部门。
  4.以航空器、船舶和车辆抵押的,为运输工具的登记部门。
  5.以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。
  以上述财产以外的其他财产抵押的,为抵押人所在地的公证部门。
  抵押物估价和贷款抵押率的确定
  1.抵押物的估价方法参照对借款人相关资产的评估方法。
  2.由于抵押物不同,其保管方式、变现能力和处分方式也各不相同,对每笔贷款的抵押率要根据不同抵押物的流动性、安全性以及贷款本身的风险度分别确定。对于流动性、安全性好,变现能力强,抵押物收益高,贷款的风险度低的,可确定较高的抵押率;反之,抵押率要低。
  抵押的效力
  抵押的效力是指债权人、债务人设立抵押后所产生的法律后果,主要包括:
  1.抵押担保的范围:包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
  2.抵押物的转让:抵押物在抵押期间,法律允许抵押人转让抵押物。但为保障债权人和受让人的合法权益,必须遵守以下法律规定:第一,抵押人转让已办理登记的抵押物要通知债权人,并告知受让人转让物已抵押的情况.否则转让行为无效;第二,抵押人转让抵押物所得价款明显低于抵押物价值的,
  债权人可以要求借款人提供相应担保,不提供担保的不得转让;第三,抵押人转让抵押物所得价款应当提前清偿贷款,贷款未清偿前抵押人不得使用抵押物价款,超过贷款债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由借款人清偿。
  3.抵押物的保全:在抵押期间,债权人若发现抵押人对抵押财产使用不当或保管不善,足以使抵押物价值减少时.有权要求抵押人停止其行为。抵押权与其担保的债权同时存在,债权消失,抵押权也消失。
  4.抵押权的实现:抵押担保虽然具有现实性和凭物性,但抵押权是与担保的债权同时存在的。抵押贷款到期,若借款人能足额按时归还本息,则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息,或债权人同意展期后仍不能履行还款.抵押权才真正得以实现。
  贷款抵押风险分析
  1.抵押财产虚假或严重不实。抵押权建立的前提是抵押物必须真实存在,且抵押人对此拥有完全的所有权。没有所有权或有争议的财产抵押无效。
  2.未办理有关登记手续。我国《担保法》规定,在法律规定范围内的财产或权利抵押,双方当事人不但要签订抵押合同,而且要办理抵押物登记,否则抵押合同无效。
  3.将共有财产抵押未经共有人同意。共有财产是指两人以上对同一财产享有所有权。对共有财产抵押的,按照共有财产共同处分的原则,应该经得各共有法人的同意才能设立,否则抵押无效。
  4.以第三方财产抵押未经财产所有人同意。未经所有权人同意就擅自抵押的,不但抵押关系无效,而且构成侵权。所以,以第三方财产作为抵押,必须经得第三方同意,并办理相关法律手续方能有效。
  5.抵押房产评估不真实,导致抵押物不足值。
  6.抵押财产价值贬损或流动性差难以变现。
  7.抵押财产在抵押前,抵押人将该财产与承租人签订了长期的出租协议或合同,导致抵押权实现时财产难以变现。根据相关法律规定,抵押权转让后,原租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,受让抵押物的债权人或第三人不得擅自解除租赁合同,且承租人有优先购买的权利。
  (二)贷款抵押的风险防范
  1.对抵押物进行严格审查。首先要确保抵押物的真实性,这就要求小额贷款机构认真审查有关权利凭证,对于房地产抵押,要对房地产进行实地核查;其次要确保抵押物的合法性,这要求小额贷款机构严格依照法律市查抵押财产,防止法律禁止的财产用于抵押;最后要认真查验抵押物的权属,确保抵押物的有效性。小额贷款机构在核查抵押房产权属时一定要认真仔细,特别要注意用合伙企业财产抵押时,必须经全体合伙人同意并共同出具抵押证明。
  2.对抵押房产价值进行准确评估,这是保证抵押物足值的关键。
  3.做好抵押房产的登记工作,确保抵押关系的效力。需依法登记的抵押物,抵押合同自登记之日起生效。法律规定白登记之日起生效的合同.必须办理抵押登记,否则合同就无效。因此,必须切实做好登记工作,以确保抵押关系的合法有效。
  4.抵押合同期限应覆盖贷款合同期限。签订抵押合同时,抵押期限应等于或大于贷款期限。凡变更贷款主合同的,一定要取得抵押人的书面同意,并重新签订抵押合同,更新登记。
网站目录投稿:宛南