投资测算第三课弄清房地产项目的收入构成

　　本章知识点概要：
　　Step 1 ：如何设计租售方案。开发方案和规划指标如何与租售方案进行衔接。
　　Step 2 ：项目的收入估算。估算产品去化速度、业态类型以及量的方法。
　　Step 3 ：持有型物业的收入计算逻辑。
　　第一步，首先要做好租售方案的设计，其核心是与项目规划开发的合理衔接。
　　要设计符合市场要求的租售方案，首先要确定租售方案的核心三要素，即：
　　1. 做什么（回顾规划指标的产品）
　　2. 做多少（设计总量和每年租售量的关系）
　　3. 租/售各多少（分析租售比）
　　一个房地产项目的主要收入来源一般由产品的销售收入和租赁收入两部分构成。在持有租赁部分涉及到项目的持有经营，可能还将产生额外的运营类收入。
　　要做好租售方案的设计，首先需要回顾上一章节中对规划指标的设计结果，明确项目规划有哪些产品。（表1）
　　表1：项目规划设计示意表
　　接下来需要对所规划产品进行每年开发量的规划。这里需要明确两个问题，第一个是产品的开发次序，选择先开发哪些产品，哪些商品要靠后开发，是需要根据项目所处市场环境进行研判后设定的。不同的业态产品，面临着不同的客户群体，也处于不同的市场环境之下。取决开发秩序的关键因素就是：该业态产品入市场时，是否能匹配当时的市场需求。
　　比如，在同一个市场内可能因为早期写字楼项目的扎堆入市，导致出现办公类产品的供大于求，而兼容性更强的研发办公类物业则有着更好的市场需求度。在这种情况下，如果继续加推写字楼项目就会遇到较大风险。但是伴随这个区域的高速发展，可能写字楼市场需求逐年稳步增加，慢慢回暖，未来5年市场将出现需求重置。这种情况下就要充分考虑到产品的开发先后次序了，需要投资从业人员在测算规划阶段就做好充分的市场调查，明确当下时点的市场需求方向，预判产品开发期内的方向改变。
　　另外在产品开发次序还需要考虑到项目自身的相互配套功能。比如首先开发的高层写字楼产品，一般都需要有相应的商业配套。如果在第一就年开发了高层写字楼产品，但排期在第5年才开始开发配