二手房注意事项

　　房屋所有权证
　　一个是要核实房产证信息，
　　二是合同中注明房屋交付时间，
　　三是好要求房主搬出移交后再行支付购房款。
　　中介机构应具备的＂两证＂，
　　一为工商部门颁发的营业执照，
　　二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，
　　1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档 案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。
　　3.看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所 有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出 售的书面文件
　　以下情况的房屋千万不要买：
　　1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋
　　2.被人民法院或行政机关依法查封的房屋
　　3.属违法或违章建筑的房屋
　　合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等
　　在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。
　　一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。
　　必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程
　　如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。
　　注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
　　经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房 贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。所以为了少花冤枉钱，你必须了解清楚房屋物管费用是否拖欠。
　　户口的问题要特殊处理；原住户的户口如果没有迁出的话，如果你搬进去了但户口是迁不进去的，需要原住户迁出才能迁进。
　　BAIDU 指南
　　2.卖方需提供土地证、房产证（一般都带着款，只能提供复印件），双方提供身份证，最好再去房管中心查一下卖方提供的资料是否属实，这样房子归属关系是对的，双方就都跑得了和尚跑不了庙，也都不用怕了。
　　3.签订合同。双方订立一份合同。这份该合同应该包括房屋基本情况介绍、价格、付款流程、违约责任等等。我认为这里比较重要的是：付款流程。因为大多数人都是贷款买的房子。这就需要买方先支付一部分钱给卖方先把贷款换了，否则卖方的房产证取不出来。但这有涉及到互相信任的问题。笔者当年合同对此做了很细的规定，分为
　　1、买方交定金-卖方给装修钥匙；
　　2、买方提供部分款项帮助卖方还贷款-卖方立即去取出房产证交买方保管；
　　3、结清尾款，双方一起到房管局办理过户手续。
　　4. 合同中还要约定交易专用帐号，规定所有款项都要通过该指定账户进行。这样一旦发生扯皮，可以通过账户交易记录来判断是否已付款。当然，收据该开还是要开。
　　此外，你可以根据你的情况进一步充实完善你的合同。
　　5. 违约责任。在合同中明确违约责任的好处是，万一对方违约，你可以得到相应的赔偿金，还不算太吃亏。比如对方交了定金以后反悔，合同约定定金不退，那么你至少白赚一笔定金。
　　6. 办理过户。在过户前你们需要到地税局缴纳契税。然后办理过户的时候往往还会遇到一种情况，就是买方也需要贷款。
　　这种情况下尽量和公积金中心或银行商量贷款出来的钱直接打到卖方账户，如果没问题，那么就可以先办理过户手续。笔者当年不知道是不是被欺负，公积金中心不同意把钱打到我账户上，而是坚持打到买家账户，这种情况下，如果你已经按照上一条说的明确了钱款只能通过唯一账户往来那你就不用怕，可以把房子过户给对方。万一对方耍赖，你可以有证据告他——因为专用账户上没有最后一笔钱的打款记录。