楼市并非泡沫而是供需错配

　　2016年，十一调控政策前夕，楼市火爆，一二线城市房价上涨显著。据调查，2016年1～9月百城住宅均价累计上涨14.91%，环比连续17个月上涨，同比连续14个月上涨。
　　楼市/地市双丰收
　　期间，全国商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，全国商品房销售面积105185万m2，同比增长26.9%，其中二手房已成为一线城市成交主力，成交套数占比62%，近3年年均增速39%。截至2016年9月，十大城市二手住宅環比连续20个月上涨，同比连续16个月上涨。
　　土地高溢价，楼面地价大幅上涨，上涨幅度远超住宅均价
　　2016年1～9月全国涌现地王261宗，地王数量呈上升趋势。一二线城市住宅用地溢价率分别同比上涨63.94%、48 97%，但同期一二线城市住宅用地楼面价分别同比上涨828%、91.9%。
　　房价增长并非全国现象
　　以搜房统计的100个城市来说，2016年9月的房价和12个月前相比，有22个城市房价超过15%，个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高，变成了两头高中间低。三四线城市库存仍高企。
　　触发调控，一线地产仍是刚需经济
　　近期调控，尤其是在10月前后，多城市出台了限购政策，其核心在于限制投机型需求，刚需型置业受影响并不大。
　　一二线城市将长期存在结构性机会、高品质改善型需求显著。以北京、上海、深圳、广州为代表的一线城市经济增长强势，人口持续流入，购买力突出，仍存在长期结构性机会。而且，一线城市周边溢出效应明显，北三县、昆山、东莞、佛山，均存在结构性机会。以南京、杭州、武汉等为代表的强二线城市人口聚集能力也依然强劲。
　　市场并非泡沫，而是供需错配
　　一二线城市，由于现行土地制度导致土地供应不足，比如上海住宅用地仅占城市面积16.5%导致房价/地价失控上涨。而中小城市由于财政资金有限，对土地的依赖度更高，这就导致其土地供应过大。但是人口又是从小城市流向大城市的，这就出现土地在地区间的供需错配，从而导致中小城市库存高企。
　　从数据上来看，2016年1-9月一线城市土地成交面积同比下跌53.2%；2016年1～9月二线城市土地出让金同比增加104.0%。可见，我国的供需结构性矛盾将长期存在，若不大幅增加一二线城市土地供应，地方政府调控政策限制措施短期内可能抑制市场上涨，长期内将导致市场报复性反弹。房企竞争白热化，整体净利润下滑，负债率持续走高
　　2011年至2016年三季度，开发商净利润率呈下降趋势，加权平均值从2011年15.4%下降至9.3%，中国金茂、合景泰富、华润等房企毛利率排名行业前列。
　　房企以高杠杆著称，负债率持续走高。由于融资利率的进一步降低（平均利率为5.8%），房企加大融资力度，企业债、公司债高发，2016年1-9月发行企业债1077亿元，公司债7252亿元，远超去年全年水平。目前上市房企资产负债率平均为74.7%，其中恒大、绿地等企业杠杆倍数超过10，处于高位。
　　TOP100准入提高，小型房企几无生存空间2016年房企销售金额、面积普遍大幅上升，1～3季度百强排名金额、面积门槛分别同比上升59.38%、61.22%。TOP100房企目前市场占有率为46%，房企之间的并购也是风起云涌，行业集中度大幅提高，小型房企几无生存空间。
　　主要数据来源：鼎信长城基金鼎信长城基金介绍：公司专注于房地产金融领域价值创造，以百强房企为主，坚持项目投资＂四优＂准则，形成了以股权、债权、夹层和母基金（FOF）为主的多元化并举的发展路径，公司旗下三只基金均完成并通过了中国证监会的备案。截止2013年12月，公司管理超过了40余支房地产基金，累计投资规模逾200亿元人民币。