如何判断一个城市的房产是否值得入手

　　挺久没聊海外投资的话题了，这1,2年大环境不太好，不少人手里有一些现金不知所措：
　　不想买股票基金，
　　不想放银行固收，
　　不想放余额宝，
　　国内的买房红利如明日黄花，早已风光不再。
　　但人们对于买房这件事，依然热度不减。
　　＂有没有适合普通人投资的房子？最好门槛低，收益可观的那种？＂陆陆续续，有读者在后台问我。
　　借此机会，我聊聊东南亚一个适合普通人投资的房产——菲律宾马尼拉。
　　老规矩，两点说明：
　　1、并没有鼓励去买房，仅提供一个思路。
　　2、政治归政治，文化归文化，投资归投资。
　　无论国内or国外，判断一个城市的房产是否值得入手是有几个共性判断的，希望今天这篇文章能给你们提供一丢丢帮助吧。
　　01:
　　首先看菲律宾的经济环境。
　　看一个国家的发展水平，GDP增速是重要参考值。这几年东南亚经济增速的成绩单挺亮眼，平均5-7%，把菲律宾横向对比，发展速度相对稳定。
　　人均GPD在2010年后，有了明显涨幅，目前3000美金出头。
　　投资一个地区的房产，长期看，就是投资它的国运和城市发展红利。
　　经济自然是首要考虑因素。
　　与发达国家不同，东南亚国家经济基点低，房产依托经济快速增长带来的涨幅，成为特色之一（拿两个发达国家陪跑下，近3年：美国GDP增速2%左右，日本1.5%以下，而菲律宾保持在6.7-6.9%），加上菲律宾还有不错的租售比，因此这几年逐渐成为海外投资的热门之一。
　　其次看人口红利。
　　菲律宾是典型的个人口红利国度，密度很高，平均年龄24岁。首都马尼拉城市人口180万。以马尼拉为核心，加上周边15个城市形成＂马尼拉大都会＂，人口1300万。
　　人口数量处于上升期，生育率3%，也是全球主要的劳务输出国之一。
　　这人口结构用2个字形容：年轻。
　　接着看供需情况。
　　本地消费能力不错，马尼拉CBD房价目前在2-3万人民币/平方米。菲律宾的贫富差距悬殊，土地和道路不少是私有的，商业住宅供给量偏少。
　　外加当地建设项目的施工周期很长，建公寓往往长达5年。这个效率……我们国内都能建一个T3航站楼了好么？
　　So,这也进一步造成了马尼拉住房＂供>需＂的局面。
　　根据政府提供的数据，到2019年底，大马尼拉区对公寓住宅的有效需求大概66万套，而市场供应量目前不到20万套。
　　顺便说下，菲律宾人民习惯超前消费，许多人完全没有存钱的想法，花起钱来个个是好手，而且69％的菲律宾人喜欢租房而不是买房。
　　再看政治环境。
　　菲律宾曾是美国殖民地，从历史长期看是亲美的角色，马尼拉甚至被称为＂亚洲的纽约＂。
　　直到3年前，杜特尔特这枚钢铁直男上台，不仅敢炮轰美国无情无义，不愿意当炮灰，还和中国亲密起来，展开了一系列你侬我侬的合作。
　　对中国投资者而言，属于政策利好。
　　02:
　　菲律宾（马尼拉）的房子，基本的购买限制与许多海外置业的要求类似，比如外国人不能购买带土地的房产，外国人购房比例不超过40%，以及永久产权、实际面积等等。
　　其中有几个明显优势。
　　1、租金回报率高。
　　通常在6%-9%。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。
　　捎带一句，日本房子的表面租售比虽然也差不多，但外加每年修缮费、管理费等，实际租售比也只集中在5%-7%。
　　2、付款方式。
　　最友好的一点：支持0首付。
　　菲律宾的公寓大部分是0-20%的首付，在3-5年建设周期内，每月还贷小几千元，交房再一次性支付65-75%尾款。
　　举个例子。
　　假设一套公寓售价50万，0首付，20%（也就是10万）可分5年支付，每月支付1667元。
　　3、近年涨幅稳定。
　　马尼拉这几年房价上涨比较稳定，以每年8-10%速度稳步上升。尤其这1,2年许多外资外企进入后，拉高了住房需求，使得马尼拉的房价飙升至25-40%。
　　03:
　　好了，说说风险点。
　　第一，0首付。
　　对的，你没有看错，就是刚才说的优势之一。菲律宾的楼市是个天然的＂炒楼花＂市场，不少人会一次性买很多套，小资金撬动大杠杆。
　　这固然很爽，但成也萧何败也萧何。
　　万一交房时没人接盘，你有没有付全款的能力？ 如果没有，你是贷款还是打算放弃之前的月供？ 如果贷款，又租不出去，这个成本你是否能承担？
　　从经济角度看，杠杆仅是个放大工具，谈不上好坏。
　　就像网络上那个段子：
　　王思聪：爸，咱家有多少钱？
　　王健林：三辈子你也花不完。
　　王思聪：爸，那咱家欠银行多少钱？
　　王健林：咱爷俩八辈子都还不完。
　　你的预判和Plan B,都得考虑清楚。
　　第二，政治因素。
　　现任总统老杜任期还有3年，他明确说了：＂任期结束我就下台，超过一天请朝我开枪。＂万一继任者政见180°大转弯，会不会让眼下一片大好的经济局势突然闪了腰？
　　不过从目前看，大女儿萨拉·杜特尔特是最有希望的继任者，如果她顺利上台，大概率会遵循她父亲的路子。
　　至于再往后，那就没啥好想的了。
　　菲律宾一任6年，你想想国内，6年时间足以让房价从低谷、到巅峰、再被按回低谷跑完一整圈。边走边看吧。
　　第三，建设周期。
　　菲律宾楼盘建设周期动辄4,5年，战线一拉长，风险点自然也会上去。除了刚才说的政治因素，还有供需市场、基建实际开发、相关政策等变化。
　　第四，内部治安。
　　这个是我在了解过程中，看到一些网友提出的风险点。
　　多数人对菲律宾的印象是：脏乱差。枪支管控不严，还有＂绑架之都＂的名声。
　　前面说了，菲律宾的贫富差距很大，有些贫民区确实如此。而马尼拉作为首都，不仅扛起了全国35%的GDP，也聚集了各路权贵，尤其CBD周边的环境相对稳定。
　　换个角度，治安不好的大环境中，如果有个相对不错的居住点，是不是也算一个增值项呢？
　　更何况，治安好≠经济好，治安差≠经济差。
　　美国就是个例子。
　　04:
　　最后，聊聊我近期对海外投资的一些想法。
　　这几年我周围一些朋友时常感慨：手里的积蓄不多不少，不知道投资什么，放银行也实在憋屈，逐渐将目光延伸至海外。
　　确实有一定门槛，确实有一定麻烦，但实际上，如果你真正动手开始收集信息会发现，可能并没有想象中那么遥不可及。
　　更何况，投资的目标是为了赚钱，而不是省事。
　　买房也好，其他投资行为也罢，做决策时尽量基于数据，虽然它不能100%确保一个称心如意的结果，但至少能减少踩坑的概率。
　　就拿买房来说，开发商和中介很难告诉你一个中立的局面。
　　我之前买房时，再破的房子、再烂的户型、再差的楼层，在中介口中都是＂极具性价比＂、＂视野开阔＂。
　　没办法，立场决定态度嘛。
　　每个人都希望在投资中赚个盆满钵满，但就普通人而言，我很认同＂江南愤青＂的这句话：
　　＂我喜欢稳住下限，博上限的生意。不喜欢下限守不住的任何事情。＂
　　翻译过来就两点：
　　1、找安全边际高的区域。
　　2、任何生意，都别all-in。
　　以上，希望对你们有帮助。