住宅小区车库车位权属相关问题研究

　　摘 要：随着社会的发展和人们生活水平的提高，越来越多的人选择购买私家车作为代步工具。随之而来的则是住宅小区车库、车位权属纠纷的不断增多。《物权法》的出台为该纠纷提供了法律依据，但第47条规定的过于原则，缺乏可操作性，無法有力地保障业主的权益。本文在探讨住宅小区车库、车位法律定性的基础上，分析《物权法》第74条的缺陷，并提出相应的对策与建议，以期妥善解决车库、车位纠纷问题。
　　关键词：住宅小区；车库、车位；开发商；业主；物权法
　　一些建设时间比较早的小区在建设的过程中，往往没有充分考虑到小区业主未来的停车需求，车库、车位的数量较少。在这种情况下，车库、车位成为稀有资源，时常遭到业主的争抢，有些业主甚至因此大打出手，影响十分恶劣。笔者认为，造成小区车库、车位纠纷不断的根本原因在于当前我国法律法规的缺位。缺少法律的明确规定，导致司法实践中常常出现无法可依的尴尬局面。
　　一、住宅小区车库、车位的法律定性
　　车库、车位属于小区的基础设施，这是毋庸置疑的。有的学者提出，建设车库、车位的目的是为了方便住户的生活，增加入住该小区的便利性。通常情况下，小区内的车库、车位不能独立于建筑物建设。因此，住宅小区内的车库、车位应当为区分所有的建筑物的从物。
　　对此，笔者持否定观点。根据法学理论界通行的物权理论，主物与从物必须同属于一个主体。住宅小区内的车库、车位虽然对住户的居住、生活起到一定的辅助作用，但根据《物权法》的规定，车库、车位可以通过约定的方式确定权属。现实中，经常出现有的业主没有车，而有的业主拥有多辆车的情形，而且一部分业主并没有将私家车停在小区内车库、车位内的意愿。在这种情况下，若采取＂一住户一车位＂的原则，机械地为每一位业主配备对应的车库或者车位，显然是非常不合理的。因此，车位、车库和房屋单元的权属并非同一业主的情形非常普遍，这不符合从物与主物必须同属于一个主体的特性。综上所述，住宅小区车库、车位并不属于区分所有的建筑物的从物。
　　二、《物权法》第74条的缺陷
　　1.缺乏可操作性
　　《物权法》第74条过于原则化，＂首先满足业主的需要＂的规定在实际中往往无法操作。开发商在规划小区的车库、车位数量时，通常无法准确地估算出所有小区住户的总需求量。另外，一些业主在刚入住的时候并没有私家车，不需要购买车库、车位，很多开发商为了实现利益最大化，大多将闲置的车库、车位出售给非业主。但是在居住一段时间后，这些业主中的一部分人开始购买私家车，此时，若严格按照《物权法》的规定，＂首先满足业务的需要＂，强制与非业主解除合同，将车库、车位让与给业主，则开发商的行为违反了《合同法》的规定，构成违约。对此，《物权法》无法对该问题作出合理的解释。
　　2.业主与开发商之间地位的不平等导致业主的权益容易受到侵犯
　　虽然在理论上，业主与开发商订立合同，形成合同法律关系，二主体的地位应当是平等的。然而，实践中房屋买卖合同通常为开发商提供的格式合同，导致业主处于弱势地位。对于住宅小区车库、车位的权属，往往只由开发商一方决定。另外，在发生纠纷时，相比于开发商，业主的举证能力较弱，业务的权益无法得到有力的保障。
　　三、完善住宅小区车库、车位权属争议的对策与建议
　　1.对《物权法》予以完善
　　第一，增加开发商的法定义务，将车库、车位区分为法定和约定两类。《物权法》可以进一步规定住宅小区内车库、车位的数量与业主户数的最低比例。这些最基础数量的车库、车位属于法定车库、车位。另外，开发商可以规划出额外的车库和车位，这部分车库和车位通过约定的方式出售、出租给业主。
　　第二，对＂首先满足业主需要＂这一措辞进行进一步解释。前文已经提到，在不同的时间段，小区业主对车库、车位的需求量不同。而开发商在出售、出租车库、车位的过程中，几乎不会考虑业主的＂潜在需求＂，而是将空闲的车库和车位出售、出租给非业主，导致业主的需求不能实现。对此，可以在《物权法》中明确规定，在增设车库、车位后一段期限内，开发商不得将这些车库和车位出售、出租给非业主。至于具体的期限，笔者认为，五年的期限比较合理。五年期满后，若小区业主仍不购买、租赁车库和车位，视为其对优先权的放弃，开发商即可以将其出售、出租给非业主。这样既能保证小区业主的优先购买、租赁权，在一定程度上＂首先满足业主需要＂，又能最大限度地利用资源，保障开发商的利益，从而实现二主体＂双赢＂的局面。
　　2.加强价格监管力度
　　随着业主对车库、车位需求量的不断增大，一些开发商趁机哄抬车库和车位的售价或者租价，这对于业主来说是非常不公平的。针对这种恶意抬价的行为，政府应当采取措施予以打击和遏制。具体而言，车库、车位的售价和租价应当事先经过物价部门的审批，经过批准后，开发商才能以不超过批准的价格出售、出租。另外，物价部门可以根据各住宅小区的具体情况制定相应的参考价格，供开发商参考。
　　3.增加住宅小区车位、车库的预购登记制度
　　住宅小区车库、车位的预购登记制度是指购买小区房屋的业主在短时间内无法买车，可以对该住宅小区的车库、车位享有优先购买权，保证了住宅小区内有私家车和没有私家车的所有业主的合法权利，避免了开发商将本应该属于业主的车库、车位出租和出售给其他的第三人，切实保障小区内业主的合法权益。增加住宅小区车位车库的预告登记制度，业主和开发商之间要通过统一严格的预购登记制度，严格按照程序保障业主享有的小区车位车库的使用权。
　　四、结语
　　《物权法》的出台明确划分了住宅小区车库、车位的权属问题，但是由于法律还不够具体完善，遇到具体问题的时候不具有完美的可操作性。住宅小区车库、车位的归属问题与小区业主的权益息息相关，但是开发商、物业和业主之间由此产生的矛盾纠纷也很多，为了解决住宅小区车库、车位引发的各类纠纷，我国应该及时的完善法律法规，加强政府的监管，并对车位、车库的预购登记制度予以完善。
　　参考文献：
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　　[2]陈广华，芮志文，马成.住宅小区车位、车库权属研究——以法经济学为视角[J].海南大学学报（人文社会科学版），2011年第5期
　　[3]王荣珍.对《物权法》车位权属规则的检视与完善[J].当代法学，2012年第3期
　　作者简介：
　　田炜（1984.7～），男，籍贯福建厦门，本科学历，单位厦门市湖里区人民法院，助理审判员，研究方向民商法。