浅述不动产善意取得

　　摘 要：善意取得在学理上亦可称为即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得作为一项重要的民事法律制度，最大限度地维护了交易安全和秩序。本文主要结合《物权法》以及《最高人民法院物权法司法解释一》相关规定，对不动产善意取得制度做简要论述。
　　关键词：善意取得；不动产；善意；非善意；重大过失；合理价格
　　一、不动产善意取得的构成要件
　　《物权法》第一百零六条对善意取得制度作出了规定，对于不动产善意取得的构成要件可以分解成以下几个要件：出让人无权处分；受让人善意；以合理价格转让、不动产已办理登记。不动产具有公示性，故而与动产善意取得制度有所区别，下面简单分析其构成要件。
　　（1）出让人无权处分。指无处分权人出让他人不动产，与善意受让人订立不动产转让合同的行为。可能存在的情形主要有错误登记、实际所有权人已变更尚未变更登记前而发生的无权处分、登记权利人系部分共有人、转让人是权利人但处分权受限制及其他情形。
　　（2）受让人善意。可以明确排除并非善意的情形有不动产异议登记或者受让人明知或应当知道。
　　（3）以合理价格转让。即要求转让有偿且价格合理，一般认为合理价格应达到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十。
　　（4）不动产已办理登记。物权法规定除法律另有规定的外对于不动产的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力。
　　二、善意取得中受让人善意的认定
　　受让人为善意，是善意取得适用的首要条件《最高人民法院物权法司法解释一》第十五条对善意取得的认定标准作出了规定，对于受让人善意的一般认定标准包含两方面的内容。
　　1.受让人不知道转让人无权处分
　　认定受让人的善意，最为基本的是对其转让人系无权处分，权人的事实并不知情。这是善意认定客观方面的标准。
　　2.受让人对不知道转让人无权处分无重大过失
　　对于重大过失的认定通常是以行为人欠缺一般人具有的注意为判断标准，换言之，只要行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失，而其没有尽到此注意义务时应认为存在重大过失。
　　三、不动产善意取得中受让人非善意的认定
　　《最高人民法院物权法司法解释一》第十六条规定了五种不同情形应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，下面五中情形不属于善意。
　　1.登记簿上存在有效的异议登记
　　由于基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效原则为主体。故不动产登记一般而言是完成不动产物权变动的最后环节，故在不动产物权变动过程中，受让人最迟在完成不动产转移登记时，能够知晓不动产登记簿记载的权利状况，因此，如果在完成不动产转移登记时登记簿上仍存在有效的异议登记，受让人据此至少可以知道该不动产存在权利瑕疵之可能，受让人基于信赖不动产登记簿记载的权利人为真实权利人的善意基础即不复存在。故真实权利人只要举证证明受让人受让不动产时登记簿上存在有效的异议登记，既可认定受让人知道转让人无权处分。
　　2.预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意
　　根据《物权法》第二十条的规定预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。因此，在完成不动产转移登记之前，登记簿上存在有效的预告登记，并且受让人没有证据证明预告登记的权利人同意登记权利人处分不动产物权的。则受让人基于信赖登记权利人为有权处分的善意基础即不复存在，可认定受让人知道转让人无权处分。
　　3.登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项
　　真實权利人能够提供证据证明，不动产登记簿上存在查封登记等阻却登记权利人自由行使处分权的其他障碍时。若受让人仍无视该权利瑕疵而与登记权利人进行不动产物权交易，则受让人善意的基础就不具合理性。
　　4.受让人知道登记簿上记载的权利主体错误
　　对于受让人知道登记簿上记载的权利主体错误，要求真实权利人提交证据能够证明受让人对于登记簿上记载的权利主体错误即转让人无权处分这一情形的知晓是处于积极主动的状态。通常表现为受让人事先知晓登记权利人与真实权利人的法律关系，或受让人知晓登记错误状态的事实。例如真实权利人能够提供证据证明，对于该不动产登记错误的发生，受让人本身亦是参与者其了解其登记错误的发生过程。再如受让人知道转让人承租真实权利人的房屋只是登记簿记载错误而记载的权利人为转让人。
　　5.受让人知道他人已经依法享有不动产物权
　　关于受让人知道他人已经依法取得不动产权主要是指，无须登记而取得物权的情况，主要情形有《物权法》第28-30条非基于法律行为而取得物权；土地承包经营权，地权的受让取得；宅基地使用权的受让取得。在实践中应当注意根据生活常识和交易习惯等因素加以合理限定。比如非基于法律行为而发生的物权变动不能以法律文书已生效就推定为受让人知道转让人无权处分，而应当以受让人知道该法律文书为判断依据。
　　四、不动产善意取得的善意判断时点
　　不动产善意取得的善意判断时点应当选定为＂依法完成不动产物权转移登记＂之时。作为受让人想要取得善意取得制度的保护，实现从无权处分人处取得的不动产物权获得法律的认定，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持主观善意。故以此作为时点最大可能的抑制了善意取得的负面效果。
　　五、善意取得中合理价格的认定
　　《最高人民法院物权法司法解释一》第十九条对合理价格的认定作出了规定。即转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格；转让价格是否合理的次要考虑因素：转让标的物的性质、数量以及付款方式、交易习惯等。
　　参考文献：
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　　[2]孙宪忠.中国物权法总论第二版.法律出版社，2009年版.
　　[3]杜万华.最高人民法院民事审判第一庭.最高人民法院物权法司法解释一理解与适用.人民法院出版社，2016年版.