浅析营改增对房地产企业的影响
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摘 要：房地产业于2016年5月1日被纳入营改增试点范围，这表明营改增全面实施的最后一个步骤也已经完成。营改增是我国近年来变化程度最大的一次税制改革，其对房地产企业的影响具体如何呢？本文选取35家上市房地产企业作为样本，根据其财务报告数据从经营变化和税负变化两个角度来分析讨论营改增政策的实施给房地产企业造成的影响，并得出结论，营改增政策实施后多数企业的利润有所提高，大多数企业的税负均得到了减轻。
关键词：营改增；房地产企业；税负变化；企业经营
一、营改增概述
营改增即营业税改征增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。2012年1月1日，营改增的试点首先在上海实施推广，主要的行业是部分现代服务业和交通运输业；2012年8月，營改增的试点地区由上海这一个城市蔓延到了国内的8个省份；2013年8月，营改增的试点地区扩大到了整个国家；2014年1月1日，营改增的试点行业又增加了邮政服务和铁路运输这两个行业；2014年6月，电信业也被纳入其中。2015年10月29日召开的第十八届中央委员会第五次全体会议批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人均纳入试点范围，至此，营业税将退出历史舞台。
二、房地产业实施营改增的必要性分析
1.房地产业营业税税制重复征税严重
房地产业在营业税体制下存在严重的重复征收。按照房产开发项目的经营流程，企业只有在取得土地证之后才能开发土地。在开发过程中，企业肯定需要购买建筑材料，这些材料肯定是需要缴纳增值税的，由于这部分增值税是无法抵扣的，所以这部分税负只能由企业自行承担。但房地产开发项目在施工阶段需要缴纳3%的营业税。在项目开发完成之后，该项目达到预售条件销售时，企业还应该按照预售金额的5%预付预售期营业税。这一系列环节存在了严重的重复征税行为。
2.房地产企业营业税税收征管难度大
改革前我国对房地产业实行的是营业税的征收，对营业税的征收制定了十分详细的税收规定，虽然这是有利于纳税人理解营业税的征收规范的，但是过多的规范和细则使得营业税的征收变得复杂。如针对不动产的销售就应根据不同的情况采取不同的计税方法，针对个人销售不动产的规定更加烦冗，除此之外还有一些免税规定和特殊规定，同样的商业活动可能涉及多个税种等。复杂的税收制度不仅使企业和个人难以控制，还为纳税人提供了逃避税收的空间，同时增加了税务机关的征税难度。
三、营改增对房地产业影响的实证分析
1.样本选择
依据wind数据库、网易财经及各个房地产企业官网提供的财务数据，本文选取了35家房地产上市公司作为研究样本，选取的企业均是在上交所或深交所主板A股上市且主营业务中房地产业务占96%以上的企业，通过获取这些企业的财务报表，然后运用财务分析方法来进一步探讨营改增对房地产企业的影响。
2.经营变化分析
通过样本企业2015和2016第三季度的财务数据来分别计算样本企业的营业收入变化率，净利润变化率和营业成本变化率，如表1所示。
样本企业营业成本平均增加60.00%，营业收入平均增加61.50%以及剔除掉极个别变化幅度较大的企业，剩下的样本企业净利润平均增加6.68%，其中25家企业营业成本上升，占样本总数的71.4%；24家企业营业收入增加，占样本总数的68.6%；17家企业的净利润上升，占剔除变化幅度较大的4家企业后剩余样本数的53.11%；另外10家企业营业成本下降，占样本总数的28.6%；11家企业营业收入减少，占样本总数的31.4%；14家企业的净利润减少，占剔除变化幅度较大的4家企业后剩余样本数的46.89%。
3.税负变化分析
本文从流转税和所得税两个方面来分析企业的税负变化，如表1所示，可以看出：
35家样本企业流转税平均减负3.85%，所得税平均减负14.61%，其中30家企业流转税平均减负5.4%，占样本总数85.8%；25家企业所得税平均减负29.93%，占样本总数71.8%；另外5家企业流转税税负平均增加4.12%，占样本总数14.2%；10家企业所得税税负平均增加20.84%，占样本总数28.2%。
如果我们对企业的总体税负只考虑到企业的流转税和所得税的话，根据简单计算可得营改增之后企业的总体税负是下降的，企业平均减税18.5%，其中77.18%的企业总体税负下降，平均降低32.83%；22.82%的企业总体税负上升，平均增加24.86%。
结论
通过前文的经营变化分析和税负变化分析，我们可以得出结论：在营改增之后，有1/2以上的企业利润是增加的，3/4以上的企业税负是减轻的，对于这些企业来说，营改增政策的实施是非常好的；另外有1/2以下的企业利润减少了，1/4以下的企业税负不降反而上升了，对于这些企业来说，就需要调整经营策略，做出税收筹划来适应营改增所带来的变化。
参考文献：
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[2]彭晓洁，肖强.＂营改增＂对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊.2014，（22）
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[4]王玥涵.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界.2016，（07）
[5]刘才义.房地产营改增税负效应分析[J].财会学习.2017，（02）
作者简介：
叶小芬（1983- ），女，硕士，讲师，中级会计师。研究方向：财务管理