房地产市场金九银十盛况不再

　　＂金九银十＂一直是人们对楼市的一种说法，其地位不比3～5月的＂小阳春＂差。意在每年的9月和10月，环比同年任何一个月份其房地产销售成绩都好。
　　究其原因，其一是行业规律。进入9月也就意味着即将进入四季度，开发商面临年底工程款项和全年销售目标等多方面的压力，于是会加推房源，促进销售。而到了11月，市场将进入寒冬淡季，对于房地产销售人员来说，年底能不能赚到钱回家过年就靠9月和10月的努力。
　　其二是天气。入九秋凉，相对更适合外出看房。七八月是高温淡季，纵使行情再火热，像山城重庆这类城市，扛着酷暑爬坡看房无疑是一种折磨。久而久之，这便成了民众的一种购房习惯。但如果仔细观察这几年的市场会发现，在调控政策的挟持下，金九银十逐渐开始被迫失灵。
　　首先是2016年，这一年的金九银十就遭遇了＂政策劫＂。2016年9月30日，北京推出＂京八条＂，随后全国19城紧跟调控，被称为史上最严调控潮（如今看来只不过是挠痒痒罢了），此劫丝毫没有冲淡国民购房的热情，金九银十在政策面前顺利逃脱。
　　2017年，这一年的金九银十再没那么幸运，政策完全没有给它＂渡劫＂的机会，直接令其消失。国庆长假前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约8成，被评为史上最惨黄金周。一线城市签约量极为惨淡，至于其他热点城市，下降幅度普遍在40%以上。金九寡淡收场，银十顺利泡汤。在那个阶段，各媒体的楼市头版唯有8个字：＂欢度国庆，冰冻楼市！＂在政策的制约下，楼市迎来了短暂的寒冬期。究其原因，正是由于金九银十之前，楼市遭遇了政策的＂房贷利率八连杀＂，购房成本的飙升成功遏制住了需求端。
　　2017年的金九银十是北京房产中介最难熬的阶段，非但没有赚到钱回家过年，甚至面临下岗转业的结果，北京百万房产经纪人中近半数没有扛过漫漫寒冬。
　　但事实上，大禹治水在疏而不在堵。于楼市而言，如果调控政策仅一味压制而不去增加供给疏解需求，必然会起到反作用。
　　2018年3月，楼市进入小阳春。被强压半年之久的市场需求开始报复性反弹，二、三线城市，尤其是中部城市的成交量骤升，楼市大火，房价借势蹿升起来。而此时恰逢楼市限价令，人们仿佛遇到了＂天上掉馅饼＂的机会，轰轰烈烈的＂万人抢房＂开始以各种稀奇古怪的形式轮番上演。
　　2016年和2017年皆是如此，那么2018年的金九銀十将会是怎样的光景？这可能是当下购房刚需族最关心的问题。其实，今年的金九银十不再是传统意义上的一个概念，它或许是此轮房价周期最真实的转折点。政策层面
　　2016年，我国楼市共计调控50余次，到了2017年，近110城调控250次。而在2018年，仅8月就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新了历史纪录，年内累计调控次数多达315次。当然，此轮房价周期是中国房地产历史上时间最长、幅度最大的一轮，调控政策的层层加码，次数不断刷新也就不足为奇。
　　然而，最重要的是调控政策形式发生了根本变化。8月17日，管理层约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州5个城市市政府的主要负责人，约谈强调要综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序。
　　根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，7月上述5城新房价格分别环比上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，涨幅居70城前列。
　　而地方监管部门也没有松懈。8月16日，湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，尽快制定房地产市场调控方案。
　　其实，问责约谈才是调控政策的终极武器。相对于2016年的调控，一个是乾坤大挪移，一个仅是扎马步的功夫。而在此基础上，管理层的这种新式武林绝学，即＂数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨＂将会成为调控政策的主流。这套组合拳打出来，博弈政策的想法将无济于事。
　　因此，8月24日，三线城市呼和浩特发文言表决心，全面叫停房地产去库存调控措施，成为第一个宣布告别去库存的城市。但是，呼市的库存去完了吗？并没有。只要在当地逛上一圈就会知道，南二环明晃晃都是在建的房子。库存没去完，房价就涨破了1万元，对着三四千元的人均工资和低迷的产业经济，如何不被问责。当然，对于这个高度依赖土地财政的城市提前宣告棚改货币化结束，也预示着房价将到顶，市场正式开始进入下跌通道。
　　那么，8月确定的调控基调由过去的地方主导转变为由地方担负主体责任，管理层加强指导，这样的力度无疑对购房者的预期造成了打击，从8月全国房地产的成交量可以窥探一二。据贝壳数据，8月13个重点城市（北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安）中，仅成都的房地产成交量环比小幅提升，其余12城成交量均呈现不同程度回落，其中7城成交量降幅环比扩大。而成都成交的回升是在5月中旬调控导致的成交大幅下滑基础上的小幅修复，9月增速环比明显收窄，近3个月的成交量处于2017年以来的低位。
　　成交量下滑的城市中，受7月末调控影响的深圳，其成交量以41.1%的降幅居各城之首，绝对水平是2017年以来（除春节月之外）的最低值，8月下旬深圳周度成交量小幅回升，9月的成交量将在8月基础上稍有改善。
　　杭州以33.4%的降幅排在深圳之后，且近4个月其成交降幅持续扩大。大连、济南成交环比降幅分别为29.8%和28.8%，且两市成交量已连续5个月回落。北京成交量环比下滑20.9%，成交略好于2017年年末的水平。上海成交降幅收窄，环比基本持平，前8个月成交表现略好于2017年同期。
　　在新房市场地产销售方面。8月，全国五大地产公司地产销售面积同比增速从13.1%降至3.5%，全国前十大地产公司销量增速从35.3%降至2.9%。8月全国四大一线城市地产销量增速回升，但12个二线城市地产销量增速从0降至-7.1%，16个三、四线城市地产销量增速从-3.4%降至-13.8%，意味着全国地产销售增速出现了明显下滑。
　　需要注意的是，在判断一、二线楼市行情时，主要看二手房市场，而三、四线楼市则主要看新房市场。这是由于不同的城市新房和二手房所在市场中主导的位置不同。由此看来，全国所有城市的成交量无论是同比还是环比（环比7月，传统意义讲7月也是高温淡季），都进入下降通道，在成交量的影响下，房价势必会受其牵连。
　　从业主预期来看，8月13城新增挂牌均价环比持平或下跌。杭州、成都两城新增房源挂牌均价环比均下跌2.1%，跌幅最大。其中，杭州挂牌均价是2017年以来首次明显下跌，成都新增挂牌均价连续两个月环比下跌，调控加码后市场预期持续松动。
　　从调价来看，13城调价中涨价占比全面下降，其中杭州、长沙及西安下降明显，环比分别下降18、15和14个百分点。13城有10城调价中涨价占比连续3个月下滑，业主预期持续松动。
　　正常情况讲，如果为炒作市场，那么房价对交易量变化相对敏感，如果市场是刚需市场，房价对交易量变化相对迟钝。
　　简单来说，交易量代表市场流动性，如果流动性加速下滑，会造成空置房持有者（投资客）的房价预期破碎。因为投资的基础是保证流动性，谁也不希望房子被套牢在自己手上。因此，在全国进入房价下跌预期通道的开始，哪个城市的房价波动的幅度大就说明哪个城市的投机属性更强，刚需购房者可以对这样的城市做长期观察，因为他们的触底可能会更大一些。利率层面
　　利率是观察楼市行情的关键指标之一。笔者曾在上半年预言，按照经济环境的形势反推，管理层 必然會继续严控货币进入房地产，下半年的房贷利率也会随之上升，可能将误伤一大批刚需购房者。
　　8月23日，四川将二套房首付比例调整至50%，其中成都部分地区的二套房首付甚至被调整到70%。此前，根据融360数据，7月全国533家银行中，146家上浮基准利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%～40%。
　　8月全国首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率的1.161倍，自2017年1月以来连续20个月上涨，同比2017年8月首套房贷利率5.12%上升11.13%。
　　如果目前以5.69%的利率贷款100万元，以30年等额本息还款方式计算，共需要支付利息108.71万元，比2017年同期累计多还13万元。或许13万元对于投资客来说并不算什么，但是对于刚需购房者来说，无疑是一笔不菲的支出。
　　从历史层面来看，目前5.69%的房贷利率依然属于谷底反弹值，和2015年房价上涨起点数值属于同一个水平。因此，未来利率大概率将继续上涨，不过涨速将逐渐放缓。
　　综上，在调控政策加码、利率不断上升，以及交易量导致的市场预期不断下降的情况下，2018年的金九银十继续失灵，其惨状不弱于2017年。基于此，笔者对现阶段的购房者有如下几点建议。
　　第一，对于关注新房市场的一线城市刚需购房者来说，国庆假期不乏是入场的好时机。因为目前房地产市场不景气，大量房企甚至采取裁员的方式保命。因此，在国庆促销阶段，开发商大概率会＂以价换量＂抛盘出市。而关注二手房市场的刚需购房者则可等银十之后再入场，议价空间会更大。
　　第二，热点二线城市的房价由于此前上涨过猛，会成为此轮下行周期的主角。无论是有潜力的还是没有潜力的城市都会出现不同程度的回调，属于大涨小跌阶段的后者。急于在此阶段出手的刚需购房者务必关注核心地段房价的变化，跌幅永远是由外向内传导。而对于仍有时间观察的刚需购房者来说，可在金九银十后入场，年前房价不失为一个很好的淘笋时机。
　　第三，由于三、四线城市二手房市场交易流动性低，虽然价格在下跌，但表现不会太明显。需要一段时间有价无市的市场调整，投资客彻底对房价预期失望后，房价会逐步下调。对于刚需购房者来说，可多关注当地货币棚改化指标，一旦结束，会有一批房源立减抛售，至于为什么，你应该能猜到。
　　本文由子木聊房（zimuliaofang）供稿。