北京市房地产价格影响因素分析

　　【摘 要】本文介绍了北京市房地产市场的相关知识，从商品房价格的相关理论分析开始，随后，给出了灰色关联度分析及多元线性回归分析的相关理论。在此基础上对北京市房地产价格的影响因素进行了分析，并结合前述两个分析理论分别对影响因素做一个定性分析以及定量分析。最后，给出了相关建议，以供相关部门进行参考。
　　【关键词】房地产价格；价格理论；灰色关联度分析
　　一、引言
　　近年来，我国的房地产市场得到了很好的发展，正逐渐成为我国经济的支柱性产业。国民经济的飞速发展带来房地产价格的上涨從某种程度上来说是符合一定市场规律的。但部分城市房地产价格的猛烈增长显然与正常增长范围内的房价合理上涨不相匹配。这种房价毫无节制地上涨，对于需要购房的普通居民则形成了巨大的资金压力，也给金融系统的整体稳定性造成了巨大的考验。北京市作为我国的政治和文化中心，其房价的变化一直是全国市场的风向标，受到了极大的关注。
　　本文以北京市房地产市场为例，介绍了房地产相关理论知识，得出影响其价格的主要因素，并通过建立统计模型定量分析影响程度。有助于政府以及相关部门合理制定有关政策以调整房地产业的发展方向，确保其稳定，可持续地发展，以及在宏观经济中的支柱性产业地位。另外，通过解读政府宏观调控政策对房价的影响以及对居民生活的改善，读者可以科学地认识北京房价的形成机制，清楚地了解北京房价的现状以及未来的发展趋势，同时正确看待当前房价上涨的必然性。因此，本文研究北京市房地产价格影响因素具有十分重要的理论意义和实用价值，可以为更好地指导房地产业健康平稳发展做出贡献。
　　二、房地产供求特性和价格理论
　　（一）房地产市场的需求特性
　　1.房地产需求的整体性
　　整体性指的是如果没有土地，房屋就没有了物质载体，而如果没有房屋，地基也就失去了上层建筑，所以这两者是不可以也绝对不能分割的。
　　2.房地产需求的区域性
　　众所周知，房地产的位置移动很困难，特别在中国。其特有的空间固定性，属于不动产的特有属性，所以，这就导致了在购买住房时候会考虑到地理位置等多方面的影响，造成了消费者对房地产的需求往往具有一定的区域性。
　　3.房地产需求的层次性
　　在研究需求的这一特性上面，需要从两个方面来理解它：第一个方面是指消费者对房屋本身的功能性具有不同层次；第二个方面，是由于居民的收入不一所带来的购买力水平差别，造成了需求的结构性层次。
　　（二）房地产市场的供给特性
　　1.一级市场的垄断性
　　土地的所有权属于国家，严禁私人买卖，在市场上进行的买卖转让只是土地的使用权。
　　2.土地供给的刚性
　　在我国，土地和房屋的供给是具有刚性的，这就说明在短期内，市场的供给弹性较低，它不能随着价格和收入的变化而发生变化。
　　3.滞后性和风险性
　　与其它商品不同，在现今的中国，房地产这一特殊的商品具有很高的价值，随之而来的是生产周期很长，一般生产一件这样的商品需要花费一年甚至是数年时间。
　　4.时期性
　　时期性是指房地产的供给在不同长短时期内会呈现出不一样的规律和特性。
　　（三）房地产价格的构成特点
　　1.房地产的价格与租金，就像是本金与利息的关系。房地产的价格既可以指房地产本身的价值，也可以指代出租其使用权所获得的租金。
　　2.房屋的位置不能随意移动，在市场上转移的并不是房地产本身，而是与其相关的所有权、使用权还有其他权益，因此，房地产的价格实际上指的是这些权益的价格。
　　3.房地产的价格在一定时期内虽然可以达到稳定，但是若考虑到长期发展，在对其进行估价时，应该联系其过去的价格和现在的价格，这样才能对其未来的价格有一个更加合理的预期。
　　4.由于土地具有不能移动、数量固定等特性，这就使得房屋不能像市场上一般商品那样在交易时形成价格。
　　三、房地产价格影响因素的分析
　　（一）经济因素
　　房地产是一种既可以用来投资，也可以用来消费的特殊商品，所以，经济因素对其价格变化会产生很重要的影响。而经济因素主要有发展水平、投资情况、物价的水平、居民收入以及财政收支等。
　　（二）政策因素
　　房地产市场的特殊性决定了其与政策因素是密不可分的，而影响房价的主要政策因素有：土地制度、住房制度、城市规划和税收制度等。其中，土地和住房制度对房价的影响较大。
　　（三）社会因素
　　由于符合经济学中商品的特点，生产者与消费者的预期和信心会改变房地产的供求状况，进而会影响房价。而人作为房地产商品的需求主体，意味着人口的数量、素质等因素会对价格产生很大的影响。
　　四、北京市房地产价格影响因素的实证分析
　　在影响房地产的众多因素中，可以选取如下10个具有代表性的变量进行相关研究分析。变量表示北京市住宅商品房价格（元/平方米），X1为年末人口数（万人）、X2为人均可支配收入（元）、X3为CPI、X4为人均储蓄余额（元）、X5为房地产开发竣工面积（万平方米）、X6为土地购置费（亿元）、X7为人均居住消费性支出（元）、X8为国内生产总值（亿元）、X9为M2供给量（亿元）、X10为房地产开发住宅投资额（亿元）。
　　（一）数据和变量说明
　　本文所采用的数据来源于中国国家统计局网站年度数据查询。
　　（二）灰色关联度分析结果
　　关联度分析是研究两个系统间的因素关联性大小的量度，如果两个因素的变化趋势是一个方向的，则可以说明二者之间的关联度较高，而反之，则称二者之间的关联度较低。利用关联度分析，得到如下表所示的结果：
　　其中ri为关联系数，wk为权数。在上述分析结果的基础之上，对各因素的关联系数进行排序，排名前五的变量分别为：X8国内生产总值、X4人均储蓄余额、X2人均可支配收入、X5房地产开发住宅竣工面积、X10房地产开发住宅投资额。
　　（三）多元线性回归分析结果
　　在上述灰色關联度分析的基础之上，我们把关联程度靠前的五个因素利用多元线性回归分析对其与北京市房地产价格之间的关系做一个定量的描述。
　　其中模型的调整R方达到了0.913，说明模型拟合程度较好，而在预测变量中排除了关联程度最高的变量X8：国内生产总值。这是因为该变量与另外四个变量之间有一定的相关性。在剔除掉不合理的变量后，得到如下所示的回归方程：
　　从式1中得出本文中所选取的各个因素对于北京市房价的影响程度。其中正好满足于市场上供求双方对于商品价格的影响途径。X2，X4分别对应于房地产市场上的消费者方面的影响，X5，X10分别对应于房地产市场上的生产者方面的影响。
　　五、结论与建议
　　综合前面的分析，可以发现，对北京市房地产市场价格有影响的因素概括起来说主要有需求因素和供给因素，其中，需求方面的因素主要有居民收入水平以及储蓄水平；供给方面的因素主要有两个方面，分别为房地产开发企业住宅竣工面积和人均居住性消费支出。根据前述分析结果，提出如下建议：
　　（1）房价对于中低收入水平的居民而言还是难以逾越，因此国家需要制定合理的政策使得居民的收入差距更加合理化；另外应该倡导正确的消费观念与储蓄观念。
　　（2）要做到对房地产合理的开发、投资，杜绝一切因为利益而发生的违规开发；在开发过程中，做好监管工作，保证住宅竣工面积的合理化。
　　（3）要加快建设以北京市为主导的区域性统一土地交易市场，协调土地储备和土地供应工作的体制建设。
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