上半年的深圳住宅市场很疯狂

　　上半年的深圳住宅市场很疯狂。“日光盘“、“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”、“近9000人摇号抢不足400套房”……7月新盘一公布，许多人已经忙着做“打新计划时间表”。
　　对于这场“盛宴“，有实力无“房票”的购房者们热窝上的蚂蚁，开始把眼光盯向了不限购、不限贷的商铺投资。“一铺养三代”，这个思路根深蒂固，可真是如此吗?
　　曾经4人疯抢一个不足7平方米的格子铺，以为一铺养三代，从此抱上了聚宝盆。没想到，现在商铺形同“鬼屋”，维权三年多，亏了本金又投入更多，深圳沙井赛格电子城(600658,股吧)的千名业主谈起商铺投资就色变。
　　当年，作为深圳本土开发商—深圳市鸿荣源房地产有限公司将开发的禧园2栋1-3层商铺卖给了商人黄国平。黄国平用来做赛格电子城沙井店，以深圳市永基地产有限公司进行销售。该商场位于沙井较为繁华的中心地段，距沙井地铁口约20米，属于真正地铁口物业，交通十分便利。本以为只是生意清淡，客流稀少，然而，当记者驱车前往电子城一看，还是吓了一跳。
　　搬空的档位显示着这里曾是电子市场，如今人去楼空
　　电子城早已不再营业，无人进出的大门口只摆放着一个陈旧的办公桌，因为有铺位业主带领，保安警惕地看着记者，没有过多阻拦。商城内面积很大，共三层，约2万平方米，可容纳近2000商户的规模。一楼空荡荡的，四周的门面破败不堪，留存的招牌大多已经褪色，“手机专业维修”、“手机配件批发”、“电脑周边外设批发”彰显着这里电子商城的功能。零星没有移走的桌椅、柜台、隔板似乎还等着主人的回来，然而早已人去楼空多年，寂静得可怕。商城电梯已经停用，记者拾级而上达到二楼，大白天里，外面骄阳似火，这里却是黑魆魆，如同鬼屋。透着数盏白灯，大厅中央全是冰凉的隔板划分着几平方的简单铺位，隔板上贴着店铺号，标明着业主的产权范围，如同散落的积木。整层二楼、三楼毫无装修过的痕迹，似乎从未营业过。
　　空置的三层楼，这里早已不复当年的火爆场面
　　整个商城内，有种让人透不过气来的死气沉沉。
　　禧园的裙楼商业店铺中，只有贴近市民生活的水果、超市、理发店等生意还不错。
　　电子城外，禧园的裙楼，都是独立的临街商铺，地产中介四五家，其他理发店、便利店、美容院、水果店若干，生意貌似不错，但更多的商铺大门紧闭，门锁锈迹斑斑，“业主招租”、“旺铺招租”比比皆是，有的店家强调“招租不收中介费“。记者走一圈，大约半数以上店铺处于空置中。
　　为了尽早出租临街商铺，有业主直接打出“不收中介费”
　　空置的商铺比比皆是
　　人气不旺，商业不强，生意不好做，这个处在地铁出入口的商业配套大多冷冷清清的。可6年前，这里并非如此。
　　打新，中奖还是中枪?
　　2014年，铺天盖地的都是深圳沙井赛格电子城卖商铺的广告：财富向西、地铁口无缝对接、品牌店进驻、包租返租3年(位置好的包租6年甚至更长)，每年按购铺价的8%返租金、名企物业深圳市沙井赛格市场管理有限公司(简称沙井赛格公司)打理、红本房产证70年、一铺养三代……字字都敲中了许多人的心坎上。电子城内放出来的1200多间格子铺极短时间内吸引了来自广东周边各地投资者4000多人，其中不乏来自内地和香港，吴先生(化名)就是其中一位。
　　2014年，沙井赛格电子城卖格子铺，4000多人挤在宝安体育馆里摇号抢1200多个铺位，人人都想当那个“幸运儿”
　　“有名店进驻，还是名企打理，地段又好，这种商铺稳赚不赔。不到4万一平，最小单元的格子铺不到30万。总价不高，很多人都投得起。”说起当年抢铺的盛况，吴先生记忆犹新：4000多人挤在宝安体育馆里摇号，人声鼎沸，摇中的投资者如同中了彩票，在别人羡慕的眼神中，兴高采烈地去选铺，对着户型图，闭着眼睛买。吴先生买了一个格子铺，一次性付款28万左右。有人直接拿了几个铺，资金不够，就贷款。“为抢铺位，有人还在现场打了起来。”吴先生告诉记者。
　　当年，沙井赛格电子城的签铺现场，人声鼎沸，业主们期待着一铺养三代
　　然而，第一个“坑”很快就出现了。
　　交了钱，拿到了房产证，很多人就傻了眼。建筑面积13.14平方米，套内面积才6.33平方米，公摊面积占50%，这么高?那才多大一块地?等一切手续办完，业主们才第一次看到了自己的铺：简简单单的隔板，巴掌大的一块地，顶多摆个小柜台。有人无法接受，要求退房退款。那时候，有人就收回了自己的钱，但更多人想着8%的返租回报，细水长流，还是接受了。
　　拿到了自己的铺位，业主们很快和商家签了返租合同，此后，很多业主再也没来看一眼自家的铺。面积是小了点，但似乎关系不大，有名企沙井赛格公司打理呢，作为“金主”，坐在家里收钱就好了。一个小小的格子铺，每月近2000的租金到账，返租回报率如合同上所说达到8%，这个投资似乎还不错。
　　70年产权，高达8%的年回报率……沙井赛格电子城当年卖铺时的诱人广告
　　这种投资的快乐并没有多久，仅仅三年后，第二个“坑”就出现了。
　　2017年，返租合同陆陆续续到期的业主们收不到固定租金了。合同得续签，这个时候，沙井赛格公司给出了新条件：返租月租金为30-50元/平方米不等，否则自动放弃出租。这个续租条件瞬间在业主群里炸开了锅，连商量的余地都没有，年租金回报率从8%跌到2%都不到，一个格子铺一个月返租还不到200元，质疑声越来越多。从那个时候起，沙井赛格电子城的千名业主走上了维权之路。
　　自救路上发现更多坑
　　这个时候，许多拿了三年租金的业主们去现场才发现，沙井赛格电子城里一直是空荡荡的，除了一楼有零星的电子通讯店铺，二楼、三楼的格子铺，买的时候是啥样，如今还是啥样。
　　外面骄阳似火，沙井赛格电子城内灯光幽暗似鬼屋
　　沙井赛格电子城附近，处处都是空置多年的临街商铺
　　商铺没有升值，租金无法保障，沙井赛格公司的经营结果显然无法被接受，一些积极的业主牵头组织，准备自救：返租合同不签了，自己的铺面收回来，自己招商引资，盘活商城，共同造富。很快，千余名业主集结起来，除了沙井赛格公司自留的一些铺位外，其他铺位业主按照铺位面积比例自掏费用成立了深圳市百姓市场有限责任公司(简称百姓公司)，代表全体业主招商引资，以期尽快盘活赛格电子城，获得租金回报。
　　抱团取暖，成立公司解决困境的方法很快有了效果。一些商家开始主动与百姓公司联系，前后有6家知名商家入驻意向明显，百姓公司在深圳产权交易所挂标，最终一家知名商超中标，签订15年合约，对方交了300万的租赁保证金。“从领头人，到财务，到具体工作人员，刚开始，百姓公司只有2人管理，最多时，由9人兼职管理，有商超中标后调整为5人。这些维权管理费用从业主们共同筹集的100多万资金里支出。百姓公司成立三年多，基础运营费近30万元，在办理消防等方面已花费上百万元。”吴先生告诉记者。
　　可最后实际交接过程中，层出不穷的新问题一个接一个的出现，业主们体会到：盘活一个商城，谈何容易?期间，为了推动招商工作顺利完成，当地宝安新桥街道办也多次加入协调沟通中。然而至今，中标的商超也未能成功入驻。
　　商铺投资没有那么简单
　　“一坑又一坑，防不胜防。投资了商铺，才知道没有那么简单。我们这些非专业的投资者哪看得懂这里面的门道?”吴先生开始反思这次的失败教训：
　　1、“一铺养三代，商铺投资就是稳赚不赔”这个观念给很多人洗了脑，加上开发商夸大宣传，华丽的标语渲染，遇到总价低、上车容易的项目，很多人就会盲目跟投，还以为自己捡到了元宝。“回想当年摇号不中的退出者们，他们还懊恼不已，现在恐怕是偷着乐。”吴先生自嘲。
　　2、“售后返租”看似稳赚不赔的买卖背后暗藏玄机。后期经营不善、经济环境恶化、招商不利、承租商跑路等任何一种变化，都能导致投资者高价套牢、血本无归。谁会保证后顾无忧?商家画的一个饼，投资者就一厢情愿地相信，双方都在掩耳盗铃。
　　3、信息不对称，投资太盲目，细节没弄清就上车，想象和现实差距太大。“看到铺位，才发现那么小，再看房产证，人家清晰地写明建筑面积和套内面积。买前压根就没考虑这个问题，更别说其他细节了，冲动投资。”吴先生说。
　　4、商业运作一窍不通，犹如刘姥姥入大观园，遇到具体问题没有实际解决能力。大多投资者只从自身出发，总价低，投资条件容易满足，却不考虑背后可能衍生的问题。“这种格子铺，涉及1000多个业主的铺，太分散了，加上沙井赛格自留的部分，产权复杂。产权、经营权不统一，任何商业都无法进场，矛盾拉锯，再好的地段都会烂尾。事实上，沙井地铁口这么好的位置，从买铺到现在，已经烂尾6年多了，根本问题还是无法解决。“吴先生表示很无奈。
　　对于这次的商铺投资，尽管业主们还在努力，结果还未知。“建议相关部门就不要再审批格子铺的分割和买卖了，陷阱太多。开发商和中间商是回笼了资金，解了套，但又套住了更多不知风险的投资者们。几年后，格子铺不能统一出租就烂尾，问题很难解决。“吴先生说。
　　并非孤案
　　铺天盖地的广告、诱人的高回报高收益、火爆的销售场景、经营者不断更换“马甲”、返租回租、交付的时候商铺门可罗雀场面凄惨......这一切几乎是每一个格子铺购买者再熟悉不过的场景。而格子铺的买家，大多是城市中产阶级，在衣食无忧之余将手中有限资金集中起来想靠买铺养家甚至养老，沙井赛格电子城的格子铺业主们基本如此。
　　早已不再营业的沙井赛格电子城
　　沙井，这个位于深圳较为偏远的区域，商业氛围不及市内罗湖、福田、南山等中心区域，商铺价格相对于深圳其他区域偏低。记者网上查阅整个沙井片区的商铺，目前40平以内的小商铺单价2万-6万不等，极个别新盘的商铺单价达8万左右，基本均价在4万左右。显然，业主们当年以近4万均价购买的沙井赛格电子城的格子铺，经过6年时间，并未跟随深圳楼市的上涨而升值。即便放在现在，这个购价也不具备绝对优势。
　　没增值还无租金，即便手握房产证，租不出去更卖不出去，是目前沙井赛格电子城格子铺千名业主们面临的现况，而这样的事件并非个案。去年，中山多个类似纠纷，包括沙溪镇魅力东方商业广场、西区乐8小镇以酒店公寓或格子铺的名义来对外销售，承诺5-10年不等的返租诱使购房者掏出首付甚至全款购买。然而，等数期租金返回后这些项目无一不出现租金中断的情况，同时，部分物业甚至面临无法分割大产权、无证销售等情况。令人欣慰的是，此事在当地公安机关已立案追查，最大限度追赃挽损，维护投资者的合法权益。这个案例，在记者采访过程中，被业主们多次提到，希望能够复制。
　　面对投资利益受损，大多业主尝试自救，通过必要的协商、谈判外，试图通过招商等一系列动作，以期能够盘活资产，最大限度降低损失。遗憾的是，截至目前，格子铺业主自救方式成功的案例寥寥无几。