深圳调整商品住房限购年限了

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　　深圳调整商品住房限购年限
　　深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知提出，适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。
　　深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。完善差别化住房信贷措施，购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。
　　通知还指出，将持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
　　调整商品住房限购年限
　　深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
　　热点评析
　　深圳调整豪宅认定标准，意在降低刚需购房成本
　　从图表中可以看出，深圳普通住宅豪宅化日趋明显，光明区、坪山区域豪宅比例超过80%。还有大多区域也都超过50%。深圳，大部分地区被“豪宅化”现象明显。买卖交易时，将近60%的住宅要按照非普通住宅的纳税标准缴纳买卖差额5%的增值税，给购房者带来较大经济压力。为了降低刚需购房成本，此次深圳政府调整豪宅认定标准，宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，持有满2年的住宅，将不受成交价格限制。以一套南山区满2年的二手房为例，假设原来市场登记价是300万元，现在市场行情是1000万元。旧政策下要按照差额征收35万元的增值税。而在新政策实施后，只要这套房子建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、业主持证满2年，就不需要缴纳增值税了。
　　减税政策下，将刺激成交量上涨
　　深圳目前住房自有率较低，加上严格的限购政策，限制了一大部分购房需求。豪宅税新标一旦落地，二手房交易成本将大幅下降，短期内将激活二手房成交量。二手房成交量上涨对新房影响相对较小，但会促进装修、建材、家电等中下游产业的发展。
　　税收减少除了促进成交量上涨，也会刺激买卖双方。对买方来说，前期积压的换房需求将集中入市，而卖方或会借减税而提升房价，应警惕房价突然跳涨。
　　其他城市可以效仿，但不能完全照搬
　　对于其他城市，可能怕引起市场混乱而大多按兵不动。例如北京、上海，对于豪宅的判定出台很多年，但是并没有做出调整。此次深圳豪宅税的松动也给北京、上海等城市起到示范作用，后续其他城市或会对此政策进行调整。需要注意的是，各个城市不能完全复制粘贴深圳的政策，还是需要判定地区豪宅比例并结合当前市场情况进行调整。此外，值得注意的是，很多城市为了少缴税或不缴税，会增加首付，做低纳税价格，对于这种现象，应该实行三价合一，杜绝偷税漏税行为。
　　《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读
　　一、深户居民购买商品住房的条件做了什么调整?
　　我市此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
　　我市对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执行2016年深府办〔2016〕28号文相关规定。
　　二、对离异购房有什么规定?
　　《通知》在2018年深府办规〔2018〕9号文关于离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制。《通知》规定：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
　　具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
　　在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。
　　三、差别化住房信贷政策有什么变化?
　　为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，切实保障刚需，结合房地产市场形势变化，对我市差别化住房信贷政策作进一步完善，《通知》明确：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按2016年深府办〔2016〕28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。
　　四、如何发挥税收在住房交易中的调控作用?
　　为使存量住房计税参考价格更贴近市场价格，更准确地反映我市存量住房交易市场的真实情况，《通知》对我市存量住房计税参考价格进行更新调整。
　　根据我市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对我市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其余政策内容不变，具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
　　五、如何细化普通住房标准?
　　为使我市住房标准更符合市场实际，《通知》对普通住房标准进行细化，规定享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。
　　六、为什么要进一步加强对热点楼盘销售的管理?
　　当前，我市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于我市房价和市场预期的稳定。为此，《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。
　　七、房屋抵押合同网签如何操作?
　　目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，我市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
　　八、发布二手住房合理成交价格是出于什么考虑?
　　目前，我市二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导。加大住房交易信息公开，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
　　九、近期如何开展房地产市场秩序整顿?
　　市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。